서울 강남·서북권 아파트 실거래가 하락 "매물 늘고 거래 줄어..부동산 변곡점 시작돼"

[인터뷰 제3공장] 

서울 강남·서북권 아파트 실거래가 하락 

"매물 늘고 거래 줄어..부동산 변곡점 시작돼" 

- 한문도 겸임교수 (연세대학교 정경대학원 금융부동산학과)

 

 

 

▶ 김어준 : 부동산 현황 한번 짚어 보겠습니다. “최근 서울의 아파트 거래량이 급감했다”, “영끌 괜히 했다, 정부가 말릴 때 하지 말걸” 이런 기사가 꽤 의외로 나왔습니다. 구체적인 데이터와 함께 전망도 살펴보겠습니다. 오랜만에 모셨습니다. 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과의 한문도 겸임교수님 나오셨습니다. 안녕하십니까. 

 

▷ 한문도 : 네, 안녕하세요.

 

▶ 김어준 : 오랜만에 나오셨어요. 나오실 만큼의 데이터가 쌓였기 때문에.

 

▷ 한문도 : 네, 맞습니다.

 

▶ 김어준 : 자, 의외로 영끌 괜히 했다는 기사도 최근에 나오고 정부 말 들을걸. 부동산에서 잘 안 나오는 기사거든요, 이게. 

 

▷ 한문도 : 그렇죠. 요즘 보기 드문 기사들이 좀 많이 나오고 있죠.

 

▶ 김어준 : 보기 드문 기사가 나왔는데. 그런데 실제 부동산 현황 자료 잔뜩 들고 오셨는데 현황을 보면 거래량이 실제로 급감을 했습니까? 

 

▷ 한문도 : 그렇습니다. 일단 9, 10, 11월이 사실 보기 드물게 IMF와 글로벌금융위기 그리고 2019년도에 정부 대책이 세게 나왔을 때 그때가 1000~2000건 사이입니다. 평균적으로 서울이 5000~7000건 사이가 평균적이거든요.

 

▶ 김어준 : 한 달 거래량 말하는 거죠?

 

▷ 한문도 : 네, 한 달 월 아파트 거래량. 서울의 경우에. 그런데 지금 세 달째 연속 9월에 2,690, 10월에 2,300건, 11월에는 1,236건입니다. 급감을 하고 있습니다. 

 

▶ 김어준 : 1,200건이라는 게 IMF 때 수준이에요?

 

▷ 한문도 : 네, 맞습니다. 그리고 이명박 정부 때 기억하시겠지만 집값 하락할 때 막 하락할 때 그때 1000대 찍었고, 2018년도에 대책 크게 나왔을 떄 그때 잠시 한 서너 달. 그 외에는 없습니다, 역사상. 그렇기 때문에 이게 의미하는 바가 크고요. 또 특히 12월은 원래 20일 정도 지났지 않습니까? 20일 지났으면 보통 한 적어도 500~1,500 사이인데 지금 150건입니다. 

 

▶ 김어준 : 더 줄었네요. 

 

▷ 한문도 : 네, 12월 거래량은 제 생각에 진짜 아차 하면 1,000도 안 될 수도 있습니다. 

 

▶ 김어준 : 150건이요? 현재까지?

 

▷ 한문도 : 네, 제가 본 중에 제일 적은 숫자이기 때문에. 

 

▶ 김어준 : 역대 최저네요, 거의.

 

▷ 한문도 : 일단 거래량이 그렇고 일단 주택가격부담지수라고 있습니다. 그게 노무현 정부 때 우리 미친 집값이라고 그럴 때 그 당시에 164를 찍었거든요. 이게 어떤 수치냐 하면 200이라는 수치가 나오면 중위가격의 중위 아파트를 샀을 때 자기 소득의 50%를 원리금 상환에 다 써야 되는 게 그 수치입니다. 200일 때. 지금 그런데 3분기에 주택금융공사에서 발표한 수치가 181을 찍었습니다. 거의 45% 이상을 원리금 상환에 내야 되는 역대 최고 부담 액수입니다. 그래서 가격의 임계점에 다다른 신호가 나오고. 

 

▶ 김어준 : 그게 작년에 영끌 때 이게 영향을 미치는 것 같네요. 

 

▷ 한문도 : 이어지고 있죠. 

 

▶ 김어준 : 그러니까 지금 이자 내기 벅차다는 것 아닙니까? 말하자면. 

 

▷ 한문도 : 엄두가 안 나는 거죠, 지금. 거의 그 수준까지 올라간 거죠, 가격이. 

 

▶ 김어준 : 영끌이라고 언론에서 막 보도가 쏟아질 때 있지 않습니까? 

 

▷ 한문도 : 예, 작년에. 

 

▶ 김어준 : 그때 거래량이 얼마나 됐어요?

 

▷ 한문도 : 한 달에 15,000건, 12,000건 이랬습니다. 

 

▶ 김어준 : 15,000건이 지금 150건이 된 것 아닙니까? 

 

▷ 한문도 : 네, 12월 기준으로 현재 시점인데, 

 

▶ 김어준 : 100분의 1로 줄어든 거네.

 

▷ 한문도 : 한 1,000개라고 치면 거의 그렇다고 봐야죠. 

 

▶ 김어준 : 만약 12월 지금까지 100단위 건이라고 하셨는데 이 추세대로 끝나 버리면 1,000이 안 될 수도 있는 거잖아요. 

 

▷ 한문도 : 한 달이 또 더 있기 때문에. 60일이니까. 1,000수준에서 위아래로 갈 것 같은데.

 

▶ 김어준 : 평균 하는 거구나.

 

▷ 한문도 : 그래도 엄청나게 급감한 거죠.

 

▶ 김어준 : 그렇죠. 영끌 할 때 그런 말씀 하셨거든요. 이건 누가 장난치는 거라고. 

 

▷ 한문도 : 네, 맞습니다. 

 

▶ 김어준 : 영끌이라는 단어를 만들어 내서 기업이나 다주택자들, 기업형이죠, 대부분. 그런 사람들이 자기 물량을 처리하는 거다. 

 

▷ 한문도 : 예, 그랬죠, 제가.

 

▶ 김어준 : 거기에 당한 거다, 지금. 

 

▷ 한문도 : 저는 그렇게 보고 있습니다. 

 

▶ 김어준 : 그리고 그때 그래서 영끌이라며 다급하게 시장 분위기를 만들고 언론들이 막 그런 기사 내고 하면서 달려들었던 그 층에서 지금 아파트값도 하락하고 물량도 소화가 안 되니까 지금 컷하는 것 아닙니까?

 

▷ 한문도 : 잠을 못 주무신다고 그러더라고요. 마음이 많이 안타깝습니다. 

 

▶ 김어준 : 그때 하지 말라고 그러셨는데, 뉴스공장 나오셔서도. 그런데 지금 실제 그게 현실화된 거예요. 

 

▷ 한문도 : 벌어지고 있습니다. 

 

▶ 김어준 : 그래서 급감해서 가격도 하락하고 있는데 거래량이 이렇게 급감하고 집값도 떨어지는 이유가 뭡니까? 

 

▷ 한문도 : 일단 정부에서 전방위적으로 신호들이 나타나는데 정부가 LH 사태를 극복하고서 사전청약을 1, 2분기, 3, 4분기, 3분기부터 시작을 했죠. 그것을 차질없이 잘하고 있고 또 내년 사전청약 물량도 꽤 있습니다. 5만 호가 있고. 

 

▶ 김어준 : 그거 나오면 떨어질 거라고 계속 말씀하셨어요.

 

▷ 한문도 : 네, 민간 사전청약도 5만 호 또 나옵니다. 그러니까 이게 물량이 계속 나올 거라는 게 예측이 되지 않습니까? 그러니까 수요자 입장에서 신축이 구축보다 더 저렴한데 굳이 지금 비싼 집을 살 필요가 없고 문제가 있고 거래량뿐이 아니라 금리도 오르지 않았습니까? 그러니까 상식적으로 누가 봐도 이건 내려갈 요인이 훨씬 많지 올라갈 요인은 시장에서 이야기하는 입주 물량 부족만 이야기하고 있는데 아시겠지만 2012년 이명박 정부 때도 물량이 적었음에도 불구하고 –4% 찍었거든요. 그러니까 입주 물량이라는 개념은 수요, 공급이나 가격이 안정적일 때 입주 물량과 연관이 있지만 부수적인 요인이죠. 그런데 지금은 모든 요인들이 수요, 공급이나 가격이 임계점에 다다랐기 때문에 어떤 금리 인상이나 이런 것들이 악재로 다 작용을 하고 입주 물량은 악재의 힘이 좀 약하죠. 그러니까 제가 볼 때는 좀 조심하시라고 분명히 다시 말씀드리겠습니다. 

 

▶ 김어준 : 정리하자면 여전히 부동산, 친부동산적인 언론에서 입주 물량 강조하는데 여름에 나오셨을 때도 그런 이야기 하셨죠. 정부에서 사전청약, 그러니까 물량을 계속 준비하고 있기 때문에 사전청약이 뜨면 새 아파트가 더 싸고 좋은데,

 

▷ 한문도 : 당연하죠. 

 

▶ 김어준 : 왜 더 비싼 오래된 아파트를 사겠느냐. 그건 너무 당연한 거라서 가격은 떨어지게 돼 있다고 말씀하셨어요, 그때. 

 

▷ 한문도 : 예, 맞습니다.

 

▶ 김어준 : 그게 그 현상이 지금 나타나는 거죠?

 

▷ 한문도 : 네, 맞습니다. 이제 시작이죠. 

 

▶ 김어준 : 사전청약으로 어, 물량이 그럼 이렇게나 많이 나와? 그런 신호 하나하고 그리고 금리는 올라가니까. 

 

▷ 한문도 : 그렇죠. 

 

▶ 김어준 : 돈을 빌리기는 더 어려워지니까. 

 

▷ 한문도 : 내년에도 벌써 두 차례 인상한다고 하는 게 회의에서 나왔기 때문에 마음의 준비들을 단단히 하셔야 될 것 같습니다. 

 

▶ 김어준 : 경고하셨는데 경고하는 대로 됐는데 부동산 친부동산 기사를 냈던 언론들은 이거 책임져야 돼요. 영끌 부추겼잖아요. 

 

▷ 한문도 : 저도 제가 힘이 있다면 책임지게 하고 싶은데. 

 

▶ 김어준 : 교수님을 책임지게 만들게 할 수는 없으나. 그렇게 아파트 사라고 부추겼는데. 자, 그런데 또 이런 기사들이 있어요. 이건 제가 잘 못 알아듣겠는데 신고가 문제를 거론합니다. 이게 어떤 의미입니까? 원론에서는. 

 

▷ 한문도 : 요즘 우리 시청자분들 다 아시겠지만, 애청자분들은. 신고가 기사가 잘 안 보입니다. 

 

▶ 김어준 : 잘 안 보이는데 있긴 있어요.

 

▷ 한문도 : 안 보이는 자체가 일단 변화의 조짐이고 그다음에 기억하시겠지만 지금 발표하는 것들을 보면 0.17%, 0.1% 이래요.

 

▶ 김어준 : 신고가가 올랐다.

 

▷ 한문도 : 신고가라는 개념은 상식적으로 생각할 때 10억짜리가 50만 원, 80만 원 오르면 신고가라는 표현을 안 씁니다. 보통 5,000, 1억 올라 가지고 5~10% 오를 때 쓰죠. 신고가 기사가 간간이 뜨거든요. 그런데 그조차도 실제 거래인지는 모르죠. 왜냐하면 허위 거래도 존재하니까. 그걸 가지고 평균을 냄에도 불구하고 0.17이라는 건 역으로 이게 만약 5% 올랐다면 저쪽에 –4.7%라는 이야기 아닙니까? 그걸 합해야 0.17이 나오니까. 그러면 이 하락 거래 비중이라는 게 있는데 지금 벌써 12월째, 거의 1년째 하락 거래 비중이 대한민국 역사상 30~40%를 계속 유지한 적이 없습니다. 대한민국 부동산 역사상 가격이 상승세에 있을 때 하락 거래량이 30~40%를 유지한 적이 없으니까 이게 지금 뭔가 엉킨 시장, 왜곡된 시장이라는 게 나타나는 거죠. 그래서 우리 시청자분들이 신고가 기사에 너무 일희일비할 것 없이 주위 부동산 한번 가 보시면 아실 겁니다. 부동산에 가시면 일단 수급지수 이런 수치들도 지금 다운으로 나왔는데 한국부동산연구원에서는 100 이하로 떨어졌다고 저번 주에 발표를 했고, 드디어 역전됐죠. 역전됐다는데 이야기는 뭐냐 하면 매수자가 줄었다는 이야기입니다. 그런데 KB 통계가 공인중개사분들이 대답을 하시는 건데 서울이 57.1입니다. 이게 뭐냐 하면 물건은 10개가 있는데 찾는 분이 다섯 분, 여섯 분이라는 건데.

 

▶ 김어준 : 아, 파는 사람이 더 많다? 안 산다?

 

▷ 한문도 : 다섯 분, 여섯 분도 우리가 생각할 게 우리가 부동산을 찾아가면 한 군데만 가지 않잖아요. 세 군데 가지 않습니까? 그럼 세 배수가 허수가 나오잖아요. 그걸 계산해 보시면 결국은 10개 나왔는데 한 사람 찾아간다는 이야기예요, 지금 시장 상황이. 

 

▶ 김어준 : 아, 실제로는. 

 

▷ 한문도 : 네, 데이터화한다면. 이게 상황이 생각보다 심각한 상황이라는 걸 애청자분들한테 알려 드리고 싶고.

 

▶ 김어준 : 아파트 사려는 사람은 물건 10개 나오면 그중에 한두 명밖에 없다는 이야기네요. 

 

▷ 한문도 : 그분이 다섯 군데 돌아가면 다섯 명이 되잖아요. 그런 수치는 계산 안 하거든요. 그런 것까지 생각해 보면 지금 심각한 상황이다, 거래 절벽이. 이렇게 말씀드리겠습니다. 

 

▶ 김어준 : 거래 절벽이다. 그러니까 사람들이 아파트 값은 떨어질 것이고 물량은 많이 공급될 것이고 그리고 금리는 인상될 것이기 때문에, 

 

▷ 한문도 : 총수님도 주위에서 요새 그런 이야기 많이 안 들으시나요?

 

▶ 김어준 : 저는 부동산을 하는 분들이 주변에 없어 가지고.

 

▷ 한문도 : 내놓은 지가 두 달 됐는데 연락이 없다, 이런 소리. 주위에 많이 있습니다, 지금. 

 

▶ 김어준 : 주변에 그런 사람은 있겠지만 그런 사람들이 저한테 아무 말도 안 합니다.

 

▷ 한문도 : 아, 그러신가요? 

 

▶ 김어준 : 제가 부동산에 개인적으로 별로 관심이 없어 가지고. 자, 모든 신호가 그러니까 전방위적으로 하락 신호가 오고 있는 거네요. 

 

▷ 한문도 : 그렇습니다. 

 

▶ 김어준 : 모든 신호가. 지표들이.

 

▷ 한문도 : 거의 10개 중에 9개가. 입주 물량 단 하나 빼고. 

 

▶ 김어준 : 역대 처음이라고 하신 30~40%가 하락 거래가 있다는 것은 더 싼 가격이 거래했다는 거죠? 

 

▷ 한문도 : 예, 이건 뭐냐 하면 가지고 계신 분들이 미래에 대해서 계속 올라갈 거라는 확신이 있으면 팔 일이 없잖아요.

 

▶ 김어준 : 안 팔죠.

 

▷ 한문도 : 상식적으로 계속 올라가야죠. 그런데 지금 아까 말씀드린 왜곡된 기사와 합치면서 스마트한 분들은 이게 제가 계속 말씀드린 것처럼 물량들을 계산하고 보니까 1~2년 뒤에는 이게 많이 내려가겠구나, 지금 빨리 팔아야 되겠다고 판단하신 거죠. 그 물건들이 계속 팔리고 있고, 실제로 매물도 급증하고 있습니다. 

 

▶ 김어준 : 매물은 또 얼마나 늘었어요, 그러면?

 

▷ 한문도 : 1년 전에 비하면 매매 물량이 37,000에서 46,000건으로 늘었고, 월세·전세는 한 9,000대였는데 지금 다 전세는 30,000개가 있습니다, 지금 아파트가. 

 

▶ 김어준 : 그렇게 많아요? 

 

▷ 한문도 : 진짜 저도 놀랄 정도입니다. 지금 전세가 안 나옵니다. 그리고 월세는 9,000대에서 지금 21,000대입니다. 엄청나죠.

 

▶ 김어준 : 그러니까 시장에 물량은 넘쳐나는 거네요. 

 

▷ 한문도 : 1년 사이에 거의 전세·월세는 100~200%가 증가를 했고, 물량이.

 

▶ 김어준 : 그 말씀도 하셨죠. 기억납니다. 이 물량은 많이 나오게 되어 있다. 

 

▷ 한문도 : 기사가 요새 나와서 그나마 좀 다행입니다. 기사를 기자분들이 좀 써 주시잖아요. 그건 좀 개인적으로 감사드리는 부분입니다. 

 

▶ 김어준 : 1년 전에 그런 말씀 하셨어요. 처음에 이거 씨가 마른다고 했을 때 그렇지 않다, 많이 나오게 되어 있다, 이건. 법이 통과가 되고 나서 시한이 지나고 나면 무조건 늘게 되어 있다고 하셨는데 그때는 입증할 방법이 없었죠. 

 

▷ 한문도 : 데이터밖에 확인할 게 없으니까. 그런데 데이터가 이제 나타났습니다.

 

▶ 김어준 : 지금은 말씀하신 대로 다 됐습니다. 그러니까 전세도 크게 늘었고 월세도 크게 늘었고 매물도 크게 늘었고. 매물도 크게 늘어서 가격 떨어진다는 이야기는 작년 하반기부터 하셨거든요. 

 

▷ 한문도 : 네, 맞습니다. 

 

▶ 김어준 : 뉴스공장에 나오셔 가지고 앞으로 나올 지표상으로 볼 때 떨어질 수밖에 없다고 했는데 떨어졌습니다. 

 

▷ 한문도 : 추가적으로 하나 말씀드릴 게 있는데요. 정부가 일시적 2주택 양도세 비과세를 차근차근 다 걸어 놨습니다. 쉽게 말씀드리면,

 

▶ 김어준 : 이게 어떤 의미입니까? 

 

▷ 한문도 : 1주택자가 주택을 갈아탈 때 업이나 다운할 때 다른 아파트로 옮길 때 그걸 보호하기 위해서 일시적으로 두 주택이 되는 걸 양도세를 비과세를 했어요. 그런데 그것을 부동산 급등 틈을 이용해 가지고 갭투자와 합해지면서 새로운 집을 사면 새로운 집을 산 뒤에 종전주택을 3년 안에 팔면 다 비과세였어요. 얼마 차익이 나든. 그걸 이용해 가지고 예전에는 50~60대 선수급에 해당하는 사람들만 그걸 이용해 가지고 투자를 하셨는데 갭투자가 벌어지면서 그게 다 공유가 돼서 그 가수요들이 엄청 늘어났습니다, 시장에. 그런데 그걸 정부가 작년, 재작년에 다 제동을 걸어 가지고,

 

▶ 김어준 : 잠깐만요. 여기까지 이야기는 그러면 그 선의의 피해자가 없도록 일시적 유예를 했는데 그걸 이용해서,

 

▷ 한문도 : 투기성이 많아진 거죠.

 

▶ 김어준 : 그 틈을 이용해서 투기가 확 들어왔는데. 

 

▷ 한문도 : 네, 들어왔는데 정부가 2019년, 2020년에 이어 가지고 지금은 어떻게 바뀌었냐. 새집을 샀어요. 3년 안에 팔면 되니까 골라 가면서 1~2년 뒤에 팔면 되니까 또 비과세 받고 또 이 집이 있으니까 또 다음 집을 사면 3년, 이런 걸 계속 한 거죠. 

 

▶ 김어준 : 선수들이 계속 그렇게 해 왔는데.

 

▷ 한문도 : 계속 한 거죠. 3년마다 할 수 있으니까. 그런데 이걸 갖다가 정부가 알고, 저도 정부에 많이 건의를 했고, 4~5년 전부터. 법안이 다 통과가 돼서 현재 상황은 어떠냐. 조정이나 규제의 대상이고 투자성이 있고 인기가 많은 지역들은 새로운 집을 사면 1년 이내에 매도를 해야 됩니다. 1년이니까 시간이 짧잖아요. 

 

▶ 김어준 : 그러니까 한 3년 주면 시장 상황 봐 가면서 그런 투기를 할 수 있는데.

 

▷ 한문도 : 투기가 엄청나죠. 

 

▶ 김어준 : 1년 이내에 하라고 그러니까,

 

▷ 한문도 : 묶어 버렸습니다. 

 

▶ 김어준 : 너무 리스크가 크니까 그걸 못 하게 됐다.

 

▷ 한문도 : 못 하죠. 그 가수요가 다 줄고 나니까 지금 시장이 실수요시장으로 바뀌었거든요. 

 

▶ 김어준 : 그걸 못 하니까 이제 시장에 물건을 내놓는 거구나.

 

▷ 한문도 : 그렇죠. 거래량도 줄고. 그 양반들이 할 때가 없으니까 저기 1억 이하 지방 주택 있잖아요. 그쪽에 가서 풍선을 하는 거죠. 쉽게 말하면 서울이나 수도권 시장은 가수요가 많이 죽었습니다. 전문가들은 다 알고 있습니다. 

 

▶ 김어준 : 서울에서는 이제 부동산 투기해서 돈 벌기는 힘들다, 지금은.

 

▷ 한문도 : 그렇죠. 쉽지 않죠. 위험하죠.

 

▶ 김어준 : 위험하다. 

 

▷ 한문도 : 만약 1년을 넘으면 종부세하고 양도세 중과가 붙으니까 리스크가 크잖아요. 그 가수요 세력들이 많이 없어졌습니다. 

 

▶ 김어준 : 2주택자 양도세 일시적 비과세 이 틈을 이용했는데 이제,

 

▷ 한문도 : 다 막아 놨습니다.

 

▶ 김어준 : 그걸 막아 버려 가지고. 이 정책은 성공했네요. 

 

▷ 한문도 : 제가 볼 때는 완전 성공했습니다. 

 

▶ 김어준 : 그래서 그 사람들이 어디로 갔느냐. 지방으로 갔다고요? 지방 어디로 갔습니까? 오피스텔로 갔습니까? 

 

▷ 한문도 : 네, 충청도 이런 데로 갔고. 충청도하고 강원도가 좋습니다. 그리고 마지막으로 오피스텔 시장이 자꾸 정부에서 막 이러는데요. 이상한 현상이 시장에서 목격되고 있습니다. 뭐냐 하면 강남이라든지 강동구, 마포 쪽에 저평가되는 오피스텔이 있어요. 그쪽 지역에 비어 있던 가게들이 자꾸 부동산들이 들어오는 거예요. 제가 확인해 보니까 예전에 아파트 단지에서 사시던 분들이에요. 특히 30~40대 공인중개사 스마트한 분들이 요즘 많지 않습니까? 그분들이 오피스텔로 들어오는 거예요. 왜 아파트를 두고 올까 했더니 결론은 그거죠. 아파트 값이 한계에 다다랐기 때문에 그쪽에서 수익을 창출하기가 어렵다고 판단해서 오피스텔을 들어가서 하는데 그 내용이 웃깁니다. 무슨 내용이냐. 오피스텔을 매집해 가지고 오피스텔 지역을 매집을 하면 물건이 없으면 가격을 올릴 수가 있습니다. 담합 행위를 해서. 

 

▶ 김어준 : 자기들끼리 물건을 다 흡수해 버리고.

 

▷ 한문도 : 그렇죠. 흡수해 버리고 전세를 올려 놓으면 자동으로 올라가죠. 그 작업을 하는데 시장이 워낙 어려우니까 잘 안 통하고 있습니다. 지금 한 서너 달 됐거든요.

 

▶ 김어준 : 아, 아파트는 안 되겠다, 이제.

 

▷ 한문도 : 네, 안 돼서 오피스텔로 넘어온 분들이 꽤 있는데. 작업을 하는데 잘 안 들어가요. 시중에 돈이 없고, 대출이 많이 묶였고. 그러니까 제가 드릴 말씀은 그거죠. 아파트 시장이 30~40대분들이 스마트하잖아요. 그 공인중개사분들이 뭐 하러 갑자기 잘 있던 아파트 앞에 공인중개사를 놔두고 오피스텔로 넘어왔을까요? 그러면 제가 더 말씀 안 드려도 상황 파악이 되실 겁니다.

 

▶ 김어준 : 교수님, 여기까지 하겠습니다. 한문도 교수였습니다.