윤석열 정부의 8.16 부동산 대책, 실효성은?

[인터뷰 제2공장]

윤석열 정부의 8.16 부동산 대책, 실효성은? 

"부동산은 폭락장.. 270만 호 실현 어려워" 

- 한문도 겸임교수 (연세대학교 정경대학원 금융부동산학과)

 

 

 

 

 

▶ 김어준 : 지난 16일 윤석열 정부의 첫 주택공급대책 나왔습니다. 시장 반응, 그리고 앞으로 영향 좀 짚어보겠습니다. 연세대 정경대학원 한문도 겸임교수님 나오셨습니다. 안녕하십니까? 

 

▷ 한문도 : 네. 안녕하세요. 

 

▶ 김어준 : 자, 첫 번째 부동산대책이 100일 즈음해서 나왔습니다. 

 

▷ 한문도 : 네. 

 

▶ 김어준 : 자, 이 정책의 방향성 자체는 좋은 것 아닙니까? 

 

▷ 한문도 : 그런데 뭐 일단 문재인 정부에서 공급을 했던 것보다 20만 호 더 늘려 가지고, 

 

▶ 김어준 : 한 마디로 주택 많이 공급하겠다는 거잖아요. 

 

▷ 한문도 : 네. 많이 공급하겠다는 건데, 내용을 들여다보면 가능할지 좀 모르겠습니다. 그러니까 앞에 좀 많이 공급하는 것보다, 

 

▶ 김어준 : 시장 반응이 원래 가장 냉정한 건데, 시장에선 어떻게 반응을 합니까? 

 

▷ 한문도 : 시장에서 구체적인 어떤 로드맵이 없고, 

 

▶ 김어준 : 5년 만에 270만 호. 

 

▷ 한문도 : 네. 지금 불가능한, 실현 가능한 수치는 아닙니다. 왜냐하면 27년도까지 계획이 되어 있는데요. 27년도 임기가 3, 4월이면 끝나지 않습니까? 

 

▶ 김어준 : 네. 

 

▷ 한문도 : 나머지 뭐 8개월, 9개월은 다음 대통령이 하는데 그것까지, 

 

▶ 김어준 : 27년에 가장 많은 호수를 또, 

 

▷ 한문도 : 네. 그 마지막 해에 2개월, 3개월 대통령이 근무할 텐데, 거기에 뭐 엄청난 물량이 또 많이 배치가 되어 있습니다. 

 

▶ 김어준 : 그러네요. 자세히 들여다봤더니. 

 

▷ 한문도 : 앞쪽에, 시장에서는 국민들이 바라는 공급대책이 앞에 나왔으면 좋았는데, 앞쪽엔 좀 적습니다. 공공택지만 해도 90만 호 중에 20, 30만 호만 2024년까지, 올해부터 포함해 가지고요. 30만 호밖에 안 되고, 나머지 말씀드린 3년은 또 마지막 해는 또 임기가 짧잖아요. 거기에다 60만이 들어가 있어요. 그래서 좀 비중이 좀 잘못된 것 같아요, 제가 볼 땐. 그래서 배치가 좀 잘못됐는데, 

 

▶ 김어준 : 그렇구나. 

 

▷ 한문도 : 민간 공급은 또 양이 많습니다. 그래서, 

 

▶ 김어준 : 임기 몇 개월 안 남겨놓고 60만 호를 공급한다고. 

 

▷ 한문도 : 네. 조금 치우쳤죠. 좀. 

 

▶ 김어준 : 그렇군요. 그런데 지금 부동산 관련해서 주택이 부족하다보다는, 

 

▷ 한문도 : 네. 

 

▶ 김어준 : 거래 절벽이다, 이게 가장 큰 문제잖아요. 

 

▷ 한문도 : 네. 지금은 거래 절벽이죠. 

 

▶ 김어준 : 네. 그것하고 관련된 대책이 있습니까? 

 

▷ 한문도 : 거래 절벽은 가격을 낮추면 되죠. 매도하시는 분들이 지금 매물 물량이 많지 않습니까? 그리고 또 일반 분들 잘 모르시지만 그 임대사업자 분들이 그 4년 임대 단기 임대가 끝난 분들이 올해부터 시작돼요. 그리고 8년짜리 장기 임대 분들도 자진말소라 그래서 4년이 지나서 의무기간 반이 지나서 그걸 자진말소하고, 시장에 매물을 내놓으면 또 세금 추징이나 이런 걸 안 하기 때문에 그 물량이 3, 4년 만에 한 20만 호 됩니다. 만약에 다 한다면. 그러니까 물량들이 엄청 많아요. 쉽게 말하면 싸게 팔면 되죠. 싸게 팔면 국민들이 사겠죠? 시장에서. 

 

▶ 김어준 : 그러니까 물량은 올해 하반기에 더더욱 많아질 텐데, 

 

▷ 한문도 : 네. 많아집니다. 네. 

 

▶ 김어준 : 그 내놓는 가격이 사는 사람들이 생각할 때는 야 가격은 당연히 지금 하락 추세인데, 아직도 여전히 높다. 가격이 안 맞아서 지금. 

 

▷ 한문도 : 그렇죠. 지금도 싸게 파는 분들 건 거래가 되는 거죠. 그런데 이제 아직 버티고 있는 중인 거죠. 이 대책 때문에 이제 좀 지연된 경향이 있는데, 대책이 또 명료하게 나왔어야지 이게 시장이 빨리 정리가 될 텐데 매도자나 매수자나 자기 방향을 정할 텐데, 대책이 또 뭐 한두 달 다 기다려야 되는 것들이에요. 보면 법안들 통과되고, 뭐 이런 내용들이 많아서 시장을 좀 더 모호하게 좀 만들었죠. 뭐 사전청약을 뭐 12월까지 뭐 몇 개를 하겠다, 이런 내용 하나도 없잖아요. 공급대책이. 

 

▶ 김어준 : 그러니까 시장에서 보자면 이걸 그러면 언제 하겠다는 건지. 

 

▷ 한문도 : 네. 그게 명료하지 않습니다. 

 

▶ 김어준 : 과연 하긴 하겠다는 건지, 뭐 물량은 가장 큰 물량이 임기 말 몇 개월 사이에 있고, 이런 식이니까. 

 

▷ 한문도 : 네. 좀 뒤에 몰려 있죠. 네. 

 

▶ 김어준 : 이게 그래서, 그리고 지금 하우스 푸어 문제나 거래절벽 문제에 대한 대책은 없고 하니 그냥 별다른 대책으로 안 여기는 거군요, 한 마디로 말하자면. 

 

▷ 한문도 : 다른 데 정신이 있는 것 같습니다. 민간사업 활성화 쪽에 좀 초점을 많이 두었다는 것. 

 

▶ 김어준 : 그 재개발, 재건축. 

 

▷ 한문도 : 네. 네. 그쪽에. 그쪽은 사실 현재 현행 법령으로 잘 진행되는 거고요. 도심 공공 복합사업도 진행되는 것인데, 

 

▶ 김어준 : 서울 10만 호 공급한다는데, 이건 가능한 겁니까? 

 

▷ 한문도 : 법이 통과되고 저 도심 공공 복합사업이 지금 진도가 많이 안 나가고 있잖아요. 그게 핵심이 뭐냐면 수용조항이 없습니다. 그러니까 주민들 중에 일부가 반대를 하면 진도가 안 나옵니다, 사업이. 그런 부분 때문에 이 법도 이제 또 바꾸려고 하는 것 같은데, 그 법도 미비한 게 또 보통 통상 80%가 되어야 조합이 결성이 되는데, 지금 신탁사나 뭐 이런 게 들어와서 대신 시행을 할 때 뭐 LH에 위탁하는 것하고 똑같은 형태로 신탁을 맺게 되는데, 3분의 1이 되면 또 사업을 시작하게 해놨어요. 그러면 3분의 1이 사업을 하다가 나중에 문제가 생겨서 소송이 걸리면 소송이 더 어려워지는 상황이 되거든요. 그런데 그럴 때 국가에서 가이드는 줬는데, 책임은 안 지거든요. 신탁사하고 조합하고 싸우게 되잖아요. 그러니까 그런 부분들에 대한 여러 가지 난제들이 좀 풀어야 될 게 많아 가지고 법을 고치는데 좀 시간이 좀 걸릴 것 같습니다, 제가 볼 때. 그러면, 

 

▶ 김어준 : 그러니까 재개발, 재건축 속도를 내려면 법을 고쳐야 되는데 그게 굉장히 어렵다. 

 

▷ 한문도 : 네. 재개발, 재건축 속도는 뭐 지금 구조안전진단 그거 하는 것은 좀 도움이 되는데, 일단은 용적률 문제에서 좀 부딪히고, 1기 신도시도 사실 지금 답이 모호해 가지고 시민들이 좀 화가 많이 났잖아요. 

 

▶ 김어준 : 1기 신도시는 안 하는 것 아니냐라고, 

 

▷ 한문도 : 안 하는 게 정상입니다, 사실은. 

 

▶ 김어준 : 윤석열 대통령이 어제 1기 신도시 안 하는 것 아니냐라는, 그래서 공약으로는 한다고 그랬는데 그랬더니 윤석열 대통령이 이거 홍보가 잘못된 것이다. 제대로 다시 알려라, 이런 이야기가 어제 나왔는데. 

 

▷ 한문도 : 전혀 내용을 모르는 것 같아요, 대통령께서. 

 

▶ 김어준 : 대통령이 내용을 모르고 한 얘기입니까? 

 

▷ 한문도 : 제가 이 제가 들은 내용을 짧게 말씀드리면 이게 선거 때, 

 

▶ 김어준 : 네. 

 

▷ 한문도 : 1기 신도시 표를 좀 선거용으로 좀 더 확보하려고 주민들한테 당근을 줘야 되겠는데, 분당만 설문조사를 했습니다. 

 

▶ 김어준 : 네. 

 

▷ 한문도 : 설문조사 자체가. 평촌, 중동, 산본은 용적률이 현재도 200대라서요. 용적률 높이는 게 큰 의미가 없습니다. 왜냐하면 200인데 300%를 늘리면 나머지 100%가 증가하는데, 거기서 반은 공공에 기부를 하고, 반만 조합이 갖게 돼요. 그러면 250%가 되잖아요. 

 

▶ 김어준 : 네. 

 

▷ 한문도 : 200%일 때. 

 

▶ 김어준 : 재건축할 만한 메리트가 없다. 

 

▷ 한문도 : 그런데 그냥 해도 230%, 240% 나오거든요. 

 

▶ 김어준 : 알겠습니다. 

 

▷ 한문도 : 그러니까 재건축, 공공을 하게 되면 나중에 땅을 그 배분만큼 자기 땅이 없어지거든요. 계산해보면 별 실익이 없습니다. 다만 이제 일산하고 분당은 조금 실익이 있는데, 이 과정이 더 오래 걸리지 않습니까? 지금 그냥 놔두면 노후 연한이 돼 가지고 그냥 리모델링하면 3년이면 끝나는 걸 법 고치는데 2년 더 걸릴 거고, 또 정비하고 추진위원회, 10년 걸립니다. 10년에서 20년 걸리는데, 

 

▶ 김어준 : 분당은 이미 잘 짜여진 도시인데, 

 

▷ 한문도 : 너무 잘 된 도시죠. 

 

▶ 김어준 : 이걸 갈아엎어서 한다는 게 분당에 직접 사는 사람들 입장에서 보자면 앞으로 10년 걸릴 일뿐만 아니라, 

 

▷ 한문도 : 10년 더 걸리죠. 네. 그 걸리는 게 집만 고치는 게 아니라 이제 도시가 다 뒤집어집니다. 왜냐하면 아시는 바와 같이 원래 도시는 새로 맨땅에 새로 짓는 게 제일 빠르고 튼튼하고, 고치면서 짓는 건 여러 가지 손이 많이 가고 비용이 비효율적이거든요. 그러면 이제 200세대가 먹는 물의 양, 또 하수의 양, 이런 것들이 다 배관들이 있잖아요. 도로의 폭, 차에 맞춰서 다 해놓은 것인데, 아파트만 이제 요즘 시대랑 안 맞는 것이지. 그러면 아파트만 고치면 되잖아요. 

 

▶ 김어준 : 그러니까 리모델링하면 되는 건데, 

 

▷ 한문도 : 네. 맞아요. 맞아요. 

 

▶ 김어준 : 이걸 무슨 분당을 벌써 재개발한다고, 

 

▷ 한문도 : 재건축을 하는 방식이 잘못된 거죠. 

 

▶ 김어준 : 재건축을 한다고. 

 

▷ 한문도 : 그냥 재건축이라는 원래 개념이 건물만 고치는 건데, 그 안에를 갖다 뭐 하수도 파고, 도로 다 뒤집어야 됩니다. 도로 다 파헤치고, 그러면 또 한 번에 다 하는 게 아니잖아요. 그 사람들이 하면 다 어딜 가요. 복잡한 문제거든요. 그러니까 그 전체 호수가 늘어나는 게 10만 호라 그랬는데, 인근에 조금만 가면 도로 하나 놓고 10만 호 내는 것 그린벨트 좀만 풀면 10만 호 금세 짓잖아요, 깔끔하게. 그게 더 효율적이죠. 이게 좀 잘못된 정책입니다. 그리고 분당, 산본, 평촌 해당도 안 되고. 

 

▶ 김어준 : 여기 표가 있어서 그럴 거예요. 분당에 표가 있어서 그럴 거예요, 아마. 

 

▷ 한문도 : 이건 그 24년에 맞춘 게 이게 총선을 의식했다는 좀 비판을 받을 수도 있고, 원래 이거 한 5년 정도 연구해야 되거든요. 그러니까 이게 앞뒤가 좀 안 맞는 부분이 있어서, 

 

▶ 김어준 : 자, 그러면 이거는요. 

 

▷ 한문도 : 분당 분들이 화가 많이 났죠. 

 

▶ 김어준 : 재개발, 재건축을 그런데 민간이 주도한다는 게 키포인트 아닙니까? 여기서. 

 

▷ 한문도 : 민간이 아니라 민간기업이죠, 쉽게 말하면. 

 

▶ 김어준 : 그렇죠. 

 

▷ 한문도 : 네. 

 

▶ 김어준 : 회사가 주도하는 거죠. 

 

▷ 한문도 : 원래 재개발, 재건축은 주민들이 하는 거잖아요. 

 

▶ 김어준 : 네. 

 

▷ 한문도 : 주민들이 하시는 거죠. 

 

▶ 김어준 : 그런데 이제 여기서 민간 주도한다는 건 그걸 공공이 아니라 그 건설회사들이 하겠다는 것, 주도로 하겠다는. 

 

▷ 한문도 : 건설회사, 신탁회사, 리치회사, 이런 데들이요. 

 

▶ 김어준 : 네. 그런 데가 주도하게 만들겠다는 거잖아요. 

 

▷ 한문도 : 수익이 이제 글로 가게 되죠. 그래서 아시겠지만 그 발표문에 보면 괄호 치고 이익상환제 이런 게 있어요. 

 

▶ 김어준 : 네. 

 

▷ 한문도 : 돈이 남는다는 게 확실하잖아요. 

 

▶ 김어준 : 돈이 안 남으면 기업이 할 리가 없죠. 

 

▷ 한문도 : 안 남으면 이익상환제라는 말을 들 필요가 없잖아요. 

 

▶ 김어준 : 네. 

 

▷ 한문도 : 그러면 그걸 형태가 여러 가지가 있는데, 그 민간이 공사만 지어도 되지 않습니까? 사실은. 형태가 여러 가지가 있는데, 조금 명료하고 좀 투명하게 놔야지, 잘못하면 또 비판 받습니다. 예전에 박근혜 정부 시절에 뉴스테이라 그래 가지고 기업에다 특혜를 몰아줬잖아요. 자본 뭐 10%, 20%만 갖고 사업을 할 수 있고, 나중에 수익이 나면 다 기업이 가지고 가고, 이래 가지고 난리가 나서 뒤집어져 가지고 민간 지원 공공임대로 바꿨거든요. 그런데 그런 것도 또 바꾸는 것도 나오고 그래서 민간이 활성화되는 건 대부분 도움이 되는 건 맞는데, 이익의 배분 형태가 명료하지가 않아요. 지금. 

 

▶ 김어준 : 그리고 공공이 할 영역들을 민간이 먹어버리는 것 아닙니까? 

 

▷ 한문도 : 네. 공공이 했을 때 이 이득은 공익을 위해서 배분하는 형태인데, 민간은 그 형태가 좀 당연히 줄겠죠. 이익을 추구하다 보니까. 

 

▶ 김어준 : 당연히 그렇겠죠. 

 

▷ 한문도 : 그 부분을 정부에서 얼마나 잘 충분히 제어하느냐가 문제인데, 그거에 대해서 로드맵은 지금 나오진, 나온 건 없어요. 

 

▶ 김어준 : 주택문제라는 게 가장 심각한 게 집 없는 분들한테 집을 제공한다는 관점에서 보자면 그분들이 자기의 수익을 입증할 수 있는 주택이 적다는 것이지, 

 

▷ 한문도 : 맞습니다. 네. 

 

▶ 김어준 : 비싼 곳에 있는 비싼 아파트가 적다는 게 아니잖아요. 

 

▷ 한문도 : 그렇죠. 정확하게 보셨습니다. 네. 

 

▶ 김어준 : 그런데 지금 정책은 그쪽 방향에 맞춰져 있는, 민간이 거기 들어가서 비싼 집 지어라. 

 

▷ 한문도 : 네. 집도 뭐 좋은 집을 짓겠다. 좋은 집이 아니라 사람이 살 만한 집이면 충분하거든요, 서민들 입장에서. 그래서 뭐 번쩍번쩍한 집을,