부동산 대책 ‘불신’...계속되는 사재기 “위험하다”(송기균)│김어준의 뉴스공장

부동산 대책 ‘불신’...계속되는 사재기 “위험하다”(송기균)│김어준의 뉴스공장

 

 

[인터뷰 제1공장]

3040 휩쓴 '패닉바잉' 

"집값 올리는 갭투기 세력의 공포마케팅" 

- 송기균 소장 (송기균경제연구소)

 

▶ 김어준 : 연속으로 부동산 이야기 해 보겠습니다. 7.10 부동산 대책이 나왔는데, 이 7.10 부동산 대책에 대해서 갭투자를 한 법인들이나 다주택자들, 이 대책을 어떻게 바라볼까요? 증권사 대표를 거쳐서 신용보증재단의 본부장을 거쳐서 금융과 부동산을 오랫동안 연구해오신 송기균 경제연구소 소장님 모셨습니다. 안녕하십니까. 

 

▷ 송기균 : 예, 안녕하십니까. 

 

▶ 김어준 : 저도 잘 몰라 가지고, 부동산을. 

 

▷ 송기균 : 예, 어렵죠. 

 

▶ 김어준 : 시장에 있는 전문가들은 엄청 많은데, 본인이 전문가라고 주장한 분들 언론에 거론된 분들도 엄청 많은데, 대체적으로는 집주인 관점에서 이야기를 하더라고요? 

 

▷ 송기균 : 맞습니다. 그런 사람만 언론이 인용을 하고, 

 

▶ 김어준 : 그러니까요. 

 

▷ 송기균 : 하는 것 같고요, 반대쪽에서 이야기하는 사람들은, 

 

▶ 김어준 : 인용이 안 돼요. 

 

▷ 송기균 : 예, 안 되는 것 같습니다. 

 

▶ 김어준 : 그래서 저희가 할 수 없이 발굴하는 수밖에 없어서 열심히 찾고 있는데 소장님을 발견했습니다. 

 

▷ 송기균 : 예, 감사합니다. 

 

▶ 김어준 : 게다가 실물경제 부문에서 오랫동안 활약하셔서 그러시구나 하고 최근에 정리하신 글들을 봤더니 7.10 부동산 대책에 대해서도 의견을 내셨더라고요. 그중에서 저희가 궁금한 대목이 이거였습니다. 이 대책이 나왔는데, 그리고 또 법안들도 막 통과가 되고 있죠, 최근에 막. 

 

▷ 송기균 : 예, 법안이 통과됐죠, 엊그저께. 

 

▶ 김어준 : 대책과 법안들이 그동안 갭투자했던 사람들, 그런 법인들, 다주택, 부동산으로 장사했던 분들한테는, 그걸 잡으려고 하는 거 아닙니까, 지금은? 그렇죠? 

 

▷ 송기균 : 예, 그렇죠. 부족하죠. 부족하지만 잡으려는 시도가, 

 

▶ 김어준 : 지금 있는 거죠. 

 

▷ 송기균 : 7.10 대책에 일부 포함된 거죠. 

 

▶ 김어준 : 예. 그 대책이 실제 그런 갭투자했던 사람들, 전문가들이죠, 그걸로. 그 사람들에게 지금 영향을 미치고 그 사람들에게 이 대책이 나한테 불리하겠는데, 집을 내놔야 되겠는데 그런 요인이 있습니까? 

 

▷ 송기균 : 그렇죠. 그 앞부분을 조금 설명을 드리도록 하겠습니다. 집을 많이 가진 사람들, 투기세력이라고 할 수도 있고 다주택자들이잖아요. 자기 거주 목적이 아니고 돈 벌려고 투자하는 사람들인데, 

 

▶ 김어준 : 그러니까요. 집투기하는 사람이죠, 쉽게 말해서. 

 

▷ 송기균 : 그런데 그 사람들이 왜 투자를 했느냐? 가장 큰 돈 가진 사람이 주택시장으로 들어오게 한 유인이 세금 특혜입니다. 

 

▶ 김어준 : 세금 특혜? 

 

▷ 송기균 : 예. 세금 특혜라는 것이 소위 임대주택에 대한 활성화 방안 이런 모양을 띠고서 정부 정책으로 실현이 된 거거든요. 역사를 말하자면 박근혜 정부에서 2014년에 처음 시행을 했고요, 엄청난 세금 특혜를 도입을 했습니다. 그 당시에 주택시장이 좀 하락을 하고 있었죠, 이명박, 박근혜 초기까지는. 그래서 이 집값 부양을 위해서 임대주택으로 등록을 하면 다주택자들에게 엄청난 세금 혜택을 줬어요. 제가 보기에는 부자감세죠. 집을 많이 가진 사람들은 부자니까. 그래서 이러한 임대사업자에 대한 세금 특혜를 문재인 정부가 들어오면서 당연히 초기에 즉각 폐지를 할 거라고 많은 사람들이 생각을 했고, 그랬어야 됐는데, 그러질 못 했습니다. 

 

▶ 김어준 : 공급정책 일환으로 생각을 했었죠, 그때. 

 

▷ 송기균 : 그렇죠. 여러 가지 생각을 했고, 세금 규제라든지 대출 규제들을 강화를 했는데, 이 임대사업자에 대한, 다주택자에 대한 세금 특혜를 유지를 하니까 세금 규제를 강화를 해도 약발이 안 먹힌 거예요. 예를 들면 7.10 대책에서 종부세를 6%까지 상당히 높게 인상을 했습니다. 징벌적 과세다라는 이야기가 나왔는데, 6%면 굉장히 큰 거잖아요, 매년 6%를 내야 되니까. 그런데 임대주택으로 등록한 이 주택에 대해서는 종부세를 1원도 안 내게 해 주는 특혜가 살아있으니까, 

 

▶ 김어준 : 여전히? 

 

▷ 송기균 : 여전히 살아있는 거예요. 그래서, 그러다 보니까 이 7.10 대책이나 그 이전의 스물두 번 대책들이 대부분 세제 강화가 핵심이었고요, 그리고 대출 규제가 뒤따랐는데, 

 

▶ 김어준 : 그런데 이 갭투자했던 사람들은 대상이 안 됐다는 거죠? 

 

▷ 송기균 : 그렇죠. 그게 전국에 160만 채나 되고, 그게 임대주택이 160만 채이고, 또 임대사업자들이 자기 사는 거주 주택 있잖아요. 그게 51만 채입니다. 그러니까 211만 채가 종부세 6%를 올려도 1원도 종부세를 안 내게 되고, 거기에다가 가장 큰 투기 목적이 양도차익이잖아요. 양도 차익, 시세 차익을 노리는 건데, 대표적인 사례를 하나만 말씀을 드리면 서울에 500채 가진 사람도 있고요, 강서구에 실제로 2015년에 15평짜리 아파트를 100채를 산 사람이 있어요. 2억 4천, 2억 5천에 샀는데, 지금 시세가 5억이 넘었어요. 

 

▶ 김어준 : 갭투자해서 버티다가 그렇게 나중에 시세가 오르면 바로 팔려고 하는 거죠? 

 

▷ 송기균 : 그렇죠. 그걸 임대주택으로 등록을 했단 말이죠. 그러니까 현재 시세대로 2025년에, 10년을 임대를 하고서 팔게 되면 지금 시세로 팔아도 2억 5천이 남으니까 100채 하면 250억이 남잖아요? 

 

▶ 김어준 : 그렇죠. 

 

▷ 송기균 : 250억을 2025년에 팔아도 그 양도세가 0원이에요. 지금 현재, 

 

▶ 김어준 : 지금 현재 기준으로 보자면? 

 

▷ 송기균 : 예. 물론 농특세를 일부 내긴 하지만 엄청난 세금 특혜가 되는 거고요, 그리고 종부세가 이번에 6% 강화됐는데, 그 사람은 지금 5억으로 쳐도 500억이잖아요. 그런데 지금 7.10 대책에서 6%가 시가 기준 130억 이상의 주택을 소유하면, 다 합쳐서 6%인데, 500억을 가진 이 사람은 종부세 1원도 안 내게 돼 있는 거예요. 

 

▶ 김어준 : 그렇죠. 애초에 정신은 이 임대시장의 물량 공급을 원활하게 하기 위해서 그런 방안이라고 생각하고 했지만 그걸 자기 돈벌이로 이용하는 사람들이 등장한 것이고, 그래서 실제 크게 돈을 벌면서 세금을 안 내는 구멍이 생겨버린 거 아닙니까? 그렇죠? 

 

▷ 송기균 : 엄청난 큰 구멍을 정부가 정책으로 만들어준 셈이 됐고요. 

 

▶ 김어준 : 그렇게 된 거죠? 

 

▷ 송기균 : 그래서 7.10 대책에서는 이 스물두 번 대책 중에 유일하게, 

 

▶ 김어준 : 드디어. 

 

▷ 송기균 : 드디어, 저는 많이 부족하다고 생각합니다만 그 혜택을 축소하는 내용이 들어있습니다. 김현미 장관이 기등록 임대주택은 임대 기간이 만료할 때까지는 100% 세금 혜택을 유지하겠다라고 했어요. 했는데, 그러니까 기간이 보통 4년 단기임대, 8년 장기임대가 있는데, 그 기간까지는 이런 엄청난 양도세라든지 종부세 혜택을 유지하겠다고 했는데, 그런데 지금 임대사업자들이 지금 땡볕에 나와서 항의하고 이러잖아요? 

 

▶ 김어준 : 그러니까요. 임대차보호법인데, 

 

▷ 송기균 : 임대차보호법이 아니고, 7.10 대책……. 

 

▶ 김어준 : 아, 7.10 대책에 대해서. 

 

▷ 송기균 : 어떻게 이 사람들에게 혜택을 축소를 했냐면, 예를 들면 4년 단기임대가 상당히 절반이 넘습니다. 단기임대가 종료가 되면 더 이상 혜택을 주지 않겠다. 어떻게 보면 당연한 거잖아요? 

 

▶ 김어준 : 당연한 건데, 

 

▷ 송기균 : 그런데 임대 기간까지 혜택을 주는 것이지 이 사람들은 더 달라. 그러니까 예를 들면 이거예요. 양도세를 감면해 주는 것 중에 장기특별보유공제라는 게 있습니다. 장특공제라는 게 있는데, 오래 보유함으로써 감면율이 높아진단 말이죠. 그래서 10년을 보유하면 70%를 감면을 해 주고, 

 

▶ 김어준 : 실소유니까, 그거는? 

 

▷ 송기균 : 아니요, 임대를 했을 때. 

 

▶ 김어준 : 임대를 했을 때도? 

 

▷ 송기균 : 예, 임대주택에 대해서. 

 

▶ 김어준 : 이 이야기 쉽지 않은데, 따라가면서. 

 

▷ 송기균 : 그리고 8년하면 50%인데, 4년하면 8%예요. 

 

▶ 김어준 : 8%다? 

 

▷ 송기균 : 그러니까 이 사람들은 우리들은 4년 임대, 단기임대를 했지만 8년, 10년으로 연장을 하려고 생각하고 했던 것이다. 그런데 단기임대를 폐지를 해버리니까 우리 8년, 10년으로 못 하니까 8%밖에 받지 못한다. 

 

▶ 김어준 : 본인들이 생각했던 머릿속에 세제혜택이 사라지는 거군요? 

 

▷ 송기균 : 그렇죠. 그런데 본인들이 4년으로 등록을 했고, 

 

▶ 김어준 : 처음부터? 

 

▷ 송기균 : 정부에서는 4년을 8% 주겠다라고 공표를 한 거예요. 

 

▶ 김어준 : 어쨌든 정부 약속이니까 4년은 지켜주는데, 그다음은 없다? 

 

▷ 송기균 : 그렇죠. 그전에는 지금까지는 4년을 8년으로 전환을 허용을 해 줬는데, 7.10 대책은 전환허용하지 않겠다라고 한 거예요. 

 

▶ 김어준 : 아, 거기가 치명적이군요? 

 

▷ 송기균 : 예. 그렇죠. 그러니까 땡볕 나와서 난리를 치고 있는 중인데, 

 

▶ 김어준 : 왜, 

 

▷ 송기균 : 합당하지 않은 거죠. 

 

▶ 김어준 : 왜 임대업자들이 피켓을 들었나 했더니, 바로 그 포인트군요? 

 

▷ 송기균 : 그렇죠. 

 

▶ 김어준 : 본인들이 200억 대, 300억 대의 부동산을 가지고 있어도 이 임대업자라는 이유로 세제혜택을 그렇게 크게 받았는데, 

 

▷ 송기균 : 예, 엄청나게 받았죠. 

 

▶ 김어준 : 그 특혜가 애초에 등록했던 4년이 끝나면 더 이상 연장이 안 되니까 그러면 세금을 내야 되는 거 아닙니까? 

 

▷ 송기균 : 그렇죠. 

 

▶ 김어준 : 그거 정상적인 거죠? 

 

▷ 송기균 : 정상적인 거죠. 그래도 일반 다주택자에 비하면 혜택을 많이 받는데 그걸로 부족하다라고, 

 

▶ 김어준 : 왜냐하면 머릿속에 있던 계산하고 안 맞기 시작하니까, 

 

▷ 송기균 : 예, 그렇습니다. 

 

▶ 김어준 : 그러면 이번 7.10에는 그걸 면밀히 본 다주택자, 정확하게 말하면 전문적으로 집을 가지고 장사하던 법인들, 회사나 이런 투기를 하던 사람들 입장에서는 본인들을 불편하게 하는, 그리고 손해, 자기들 머릿속에는 손해가 되는 지점이 있네요? 

 

▷ 송기균 : 있는 거죠. 

 

▶ 김어준 : 그러면, 

 

▷ 송기균 : 이런 겁니다. 그러니까 예를 들면 2016년에 아파트를 매입을 했단 말이죠. 예를 들면 5억에 매입을 했는데, 지금 한 4-5년 사이에 서울의 경우에는 거의 웬만한 데는 다 2배 이상 올랐잖아요? 10억이 됐다라고 하면 4년 단기임대의 경우에는 5억만큼의 차익이 발생하는데, 그거를 더 8년, 10년 가져갔으면 훨씬 더 많은 혜택을 받을 수 있는데, 그런데 그거를 양도세를 저렇게 받을 수 있다는 거고요, 그리고 임대주택이 4년이 올해 만기가 되는 주택이 김현미 장관이 그날, 발표하는 날 말하기로는 전체 임대주택 160만 채 중에 아파트가 한 12만, 

 

▶ 김어준 : 12만 채? 

 

▷ 송기균 : 12만 채 되고, 그리고 4년 단기임대가 50만 채쯤 된다고 했습니다. 

 

▶ 김어준 : 전체적으로 50만 채가 된다? 

 

▷ 송기균 : 올해 종료되는, 

 

▶ 김어준 : 올해 꽤 많이 종료되네요? 

 

▷ 송기균 : 예. 종료가 되는 게 50만 채쯤 된다고 했고요, 그중에 서울이 중요한데, 서울의 아파트가 추정을 해보면 4만 채쯤 되는 것 같습니다. 그런 경우에 지금까지의 2016년부터 임대 기간까지의 시세차익에 대해서는 상당한 혜택을 주는데, 여기서 더 보유를 하면, 2년을 만약 더 보유한다고 했을 때 10억이 12억이 되면 2억만큼 시세차익이 더 생기잖아요? 여기에 대해서 임대주택 세제혜택을 받을 수 없으니까, 

 

▶ 김어준 : 아, 이해했습니다. 

 

▷ 송기균 : 그러면 양도소득세를 62% 물게 됩니다. 

 

▶ 김어준 : 엄청나네요, 그러면. 

 

▷ 송기균 : 그렇죠. 합리적인 투자가라면 62% 양도세를 물면서 무리하게, 

 

▶ 김어준 : 2년 더 보유할 리는 없는 거죠? 

 

▷ 송기균 : 라고 생각을 합니다. 하는데, 그런데 이 사람들은 어떻게 판단할지 두고 봐야죠. 

 

▶ 김어준 : 그러니까 지금 소장님이 보시기에는 이 7.10 대책의 그 포인트 때문에 올해 아파트, 그러니까 그 업자들로부터 아파트 물량이 나올 가능성이 꽤 있다? 

 

▷ 송기균 : 예, 라고 생각을 하는데, 7.10 대책이 법은 엊그저께 통과가 됐잖아요. 국회 본회의 다 통과가 됐는데, 실제로 구체적으로 아까 제가 말씀드린 이러한 혜택 축소되는 것이 어느 정도 될지, 시행령이라든지 조례라든지, 

 

▶ 김어준 : 두고 봐야 되겠지만? 

 

▷ 송기균 : 예. 거기에서 좀 후퇴할 가능성도 있어서 절대 후퇴하면 안 된다. 

 

▶ 김어준 : 안 된다? 

 

▷ 송기균 : 왜냐하면 제 생각은 이 30대들이 패닉바잉을 하고 있는데, 

 

▶ 김어준 : 패닉바잉이라는 건 30대들이 혹시 집값이 앞으로 더 올라갈까 봐 지금 산다는 이야기네요? 

 

▷ 송기균 : 그렇죠. 공포심이죠. 그러니까 이 30대가 실수요자들이잖아요, 주택을 왕성하게 구매할 연령인데, 직장도 있고 결혼도 하면 내집마련이 그다음 꿈인데, 문재인 정부 들면서 30대도 그렇고 대부분의 사람들이 집값 확실히 잡을 거다라고 대부분 생각을 했습니다. 

 

▶ 김어준 : 그런데 부동산 대책이 실패해왔고, 이번에도 실패할지 모르니까 오히려 지금 사야 된다고 하는 패닉바잉, 사재기, 패닉바잉이 사재기죠. 그 사재기가 있을 수 있는데, 이번에는 아니다 거꾸로 생각해야 된다? 그런 불안감을 자극하는 건 오히려 소위 업자들이 자기들이 집을 연말쯤에 내놔야 될 수 있으니까 그 가격을 지탱시키려고 만들어내는 공포심일 수도 있겠네요? 

 

▷ 송기균 : 그런 면이 있죠. 그러니까 아까 말씀드렸듯이 임대사업자들이 만기도래한 물량을 팔 수도 있고 안 팔 수도 있는데, 세금 혜택이 없어지니까 합리적이라면 지금 팔든 내년이든 팔든 팔 가능성이 높은 거죠. 대기매물 있는 겁니다. 그러니까 시간이 지나면, 

 

▶ 김어준 : 이해했습니다. 

 

▷ 송기균 : 가격이 하락할 가능성이 있는데, 지금 7.10 대책 이후에도 패닉바잉이 지속되는 것은 정부가 스물두 번 대책 내놨는데, 집값 잡힌다, 

 

▶ 김어준 : 이번에도 안 될 것이다고 생각하는? 

 

▷ 송기균 : 그렇죠. 그 불신이 지금 극도로 달하고 있습니다. 

 

▶ 김어준 : 불신도 있지만 그 불신을 자극해야 이 업자들이 자기 이익을 지킬 수 있잖아요? 자기가 내놓을 때. 그 내놓을 요인이 생겼다면서요? 

 

▷ 송기균 : 예. 

 

▶ 김어준 : 그런 겁니다. 그러니까 패닉바잉하지 말라는 말씀이시네요? 

 

▷ 송기균 : 지금 위험하다고 생각합니다. 그리고 30대들이, 

 

▶ 김어준 : 소장님, 오늘 다 하려고 하지 마시고요, 저희도 여러 가지 다뤄야 되거든요. 오늘 포인트는 이해했습니다. 오늘 포인트는 7.10 대책이 물량을 내놓게 만드는 요소가 있다. 올 연말에 내놓을 요인이 있다. 그런데 그동안 부동산 대책이 집값을 잡는 데 실패했기 때문에 이번에도 실패할 거라고 생각해서 패닉바잉을 하는 경향이 지금 생기고 있는데, 그거는 위험하다? 

 

▷ 송기균 : 예, 그렇습니다. 

 

▶ 김어준 : 그거는 거꾸로 업자들이 그 공포심을 유지시켜서 자기 가격을 지키려고, 집 내놓을 때, 왜냐하면 그 업자들의 작전도 대단하잖아요? 

 

▷ 송기균 : 예, 그렇죠. 

 

▶ 김어준 : 그런 의도된 것일 수도 있으니 좀 지켜보고 패닉바잉하지 말라, 당장은. 

 

▷ 송기균 : 예. 그렇게 말씀드리고 싶습니다. 

 

▶ 김어준 : 소장님, 오늘 여기까지 하고요 또 모실 테니까 너무 아쉬워하지 마십시오. 

 

▷ 송기균 : 예, 감사합니다. 

 

▶ 김어준 : 저희 다른 장사도 해야 됩니다. 송기균, 경제연구소의 송기균 소장이었습니다. 감사합니다. 

 

▷ 송기균 : 감사합니다.