[김어준의 뉴스공장] 대장동 둘러싼 쟁점 분석(김윤우, 김용남)

[김어준의 뉴스공장] 대장동 둘러싼 쟁점 분석(김윤우, 김용남) 

 

 

 

 

 

[인터뷰 제3공장]

 

대장동 '초과 이익 환수 조항' 제외.. 배경과 쟁점은?

 

- 김윤우 변호사

- 김용남 전 의원 (국민의힘)

 

 

 

 

 

▶ 김어준 : 대장동 결투 오늘 4라운드입니까? 5라운드입니까? 

 

◐ 김용남 : 5라운드 같은데요. 

 

▶ 김어준 : 저도 기억이 안 나네요. 5라운드로 합시다. 자, 부장검사 출신의 전 국회의원 김용남 변호사님 나오셨습니다. 

 

◐ 김용남 : 안녕하세요. 김용남입니다. 

 

▶ 김어준 : 판사 출신의 부동산 개발 전문 김윤우 변호사님 나오셨습니다. 

 

▷ 김윤우 : 약정 김윤우입니다. 안녕하세요. 

 

▶ 김어준 : 약정, 들을 때마다 재미있습니다. 오늘은 좀 약간 형식을 바꿔서 두 분이 이때까지 쟁점이 많이 나왔지 않습니까? 그 많은 쟁점 중에 본인이 주장하고 싶은 혹은 반박하고 싶은 그 쟁점을 본인이 제기를 하고 거기에 대해서 본인의 생각을 말하거나 혹은 상대한테 묻거나. 주도권 토론 비슷한 거예요.

 

◐ 김용남 : 후보도 아닌데. 

 

▶ 김어준 : 두 분이 대선 후보도 아닌데. 이거 잘해 봐야 후보 안 됩니다. 

 

▷ 김윤우 : 대선 후보급이네요, 토론이.

 

▶ 김어준 : 먼저 공격, 김용남 변호사님. 

 

◐ 김용남 : 지금 이재명 후보 측은 무산됐던 공영개발을 그래도 절반은 성남도시개발 공사가 꼈으니까 잘한 거다, 이런 논리로 주장을 하잖아요. 그리고 그때 당시에 국민의힘 전신인 한나라당 성남시의원들이 반대가 많았다, 손해 보면 어떠할 거냐, 이런 식의 반대가 많았음에도 불구하고 성공적으로 사업을 수행한 거라고 주장을 하고 있어요. 그런데, 

 

▶ 김어준 : 남의 주장을 너무 길게 이야기해 주신 것 아니에요?

 

◐ 김용남 : 그 내용을 자세히 들여다보면 이게 엉터리인 게 이게 부동산 경기하고 상관없는 이야기를 하고 있는 거예요. 사실은 그때 반대가 심했던 때는 2010년, 2011년도거든요. 그러니까 성남시의회 회의록이라고 지금 제공하는 게 2011년도 회의록이에요. 아시겠지만 리먼 브라더스 사태 이후에 부동산 경기가 완전 침체기였죠. 그리고 2010년, 2011년도가 거의 바닥권이었고 2012년도, 2013년도를 거치면서 경기가 살아났거든요. 그래서 이 사업이 본격적으로 추진됐던 2015년에는 부동산 경기가 완연한 회복세를 보일 때예요. 

 

▶ 김어준 : 그럼 요지를 정리해 주십시오. 너무 길게 갈 수는 없으니까.

 

◐ 김용남 : 이건 충분히 개발이익이 훨씬 많이 날 수 있는 사업이었어요. 2015년 기준으로는. 

 

▶ 김어준 : 자꾸 국민의힘이 반대했다고 그러는데, 그것은 부동산 경기가 안 좋아서 반대했던 것이고.

 

◐ 김용남 : 그건 2011년도 이야기죠. 

 

 

▶ 김어준 : 그러면 2014년, 2015년에는 그러면 국민의힘 쪽에서는 찬성했습니까, 공영개발에? 

 

◐ 김용남 : 시의원들이 찬성한 건, 개발방식에 대해서는 문제 제기가 있었죠. 

 

▶ 김어준 : 그럼 계속 반대한 것 아닙니까? 

 

◐ 김용남 : 그렇죠. 아니, 아니, 그러니까 이건 왜냐하면, 

 

▶ 김어준 : 계속 반대한 것 아닙니까? 경기가 좋아졌어도.

 

◐ 김용남 : 방식에 문제가 있으니까. 너무 많이 가져가니까요, 민간이. 

 

▶ 김어준 : 그래서 국민의힘 쪽에서는 계속, 그러니까 처음에는 공영개발을 반대했고 나중에는 민간개발을 반대했어요? 

 

◐ 김용남 : 2011년도에는 공영개발을 반대한 거죠. 그런데 그건 시의회 차원에서 나온 이야기니까 별로 중요하다고 저는 생각 안 해요. 

 

▶ 김어준 : 2014년, 2015년에는 그럼 민간개발을 반대했습니까?

 

◐ 김용남 : 사실은 그때는 성남시에서 하도 밀어붙여서 제대로 목소리가 없었어요. 그리고 2015년도에는 민주당이 완전 시의회도 장악했을 때거든요. 지금도 그렇지만. 그러니까 반대 목소리가 거의 들리지 않았죠, 그때는.

 

▶ 김어준 : 그러면 반대는 부동산 경기가 안 좋았기 때문에 반대한 것이다. 

 

◐ 김용남 : 2011년도 당시에는. 

 

▶ 김어준 : 공영개발을 반대한 게 아니라. 여기에 대해서 하실 말씀. 

 

▷ 김윤우 : 헤럴드경제에 2015년 성남시의회 의회록 보도가 있었는데요. 새누리당 소속의 김영발 시의원이 수익률을 고려했을 때 SPC, 그러니까 PFV 구성 과정에서 출자자가 나타나겠냐면서 개발 과정에서 기반 시설, 그러니까 제1공단 공원 조성 사업이죠. 그런 걸 추가로 지어야 되는데 성남시 수익률도 떨어지지만 SPC, PFV 수익성도 담보할 수 없다. 그러니까 기반 시설을 빼든지 민간 이익을 더 늘려 줘라, 이런 말을 했던, 

 

▶ 김어준 : 민간 이익을 더 늘려 주라고 했다는.

 

▷ 김윤우 : 예, 의사록에 나오더라고요. 그런 부분은 그런 거고, 제가 생각하는,

 

▶ 김어준 : 잠깐만요. 이것. 지금 반론은 2015년에도 국민의힘 전신 새누리당에서는 민간 부분 이익을 더 늘려 주라고 했다. 문제 삼은 게 아니라. 

 

◐ 김용남 : 그건 성남시의원의 발언을 갖고, 뭐 당 전체 입장도 아니고. 그리고 사업 이익이라는 게 사실 세부 사항이 확정되지 않은 상태에서는 계산할 수가 없어요. 그런데 이건 성남도시개발공사가 들어가면서 땅은 시가의 절반 이하로 싸게 수용을 했잖아요. 그리고 택지 공급은 비싸게 했다고요. 

 

 

▶ 김어준 : 자, 이제 논점을 넓히지 마시고. 일단 포인트 하나 하셨고, 이제. 하나 쓰셨어요. 반론에 대해서 답변을 해 주시고 아니면 그 반론에 대해서는 그건 단지 시 차원에서 반대했을 뿐이고 국민의힘 차원에서 반대한 건 아니다? 

 

◐ 김용남 : 아니, 그리고 사업의 구체적인 내용이 확정이 안 된 상태잖아요. 제 말씀은 예를 들어서 이 사업이 전체 사업 부지가 29만 평이에요. 그런데 택지만 절반 이하로 잡고 10만 평만 잡아도 원래 택지 1평당 1,400만 원 정도에 공급할 걸로 예상했는데 이게 2,000만원에 공급이 됐거든요. 그러면 600만 원의 가격이 더 올라간 거잖아요. 평당. 10만 평만 잡으면 그게 초과 수익이 6,000억이 나오는 거예요. 워낙 사업 부지가 크기 때문에. 

 

▶ 김어준 : 여기서 포인트는? 

 

◐ 김용남 : 포인트는 구체적인 사업 계획을 짜면서 이익을 화천대유 쪽에 몰아 줬다는 것이죠. 그런데 그 사업 계획은 시의회에서 논의되는 사항이 전혀 아니거든요. 

 

▶ 김어준 : 시의회는 전체 구조에 대한 걱정을 한 것이고, 구체적으로 틀을 짜 가면서는 민간에게 너무 많은 이익을 몰아주는 방식으로 짰다. 

 

◐ 김용남 : 그렇죠. 조항 하나하나를 시의회에 보고하거나 그런 내용은 없어요. 시장한테는 보고를 하지만. 

 

▶ 김어준 : 두 번째 포인트시고. 일단 그러면 그건 잠깐 기다려 주십시오. 김윤우 변호사님, 김윤우 변호사님이 준비해 온 이거 봐라 할 포인트는 뭐가 있습니까?

 

▷ 김윤우 : 게임이론이나 대리인이론 같은 이야기 설명은 생략하고, 보통주나 초과 이익 지분을 선택했을 때, 공공에서 선택을 했을 때 개발 비용이 올라가서 개발 이익이 떨어지는 경향은 판교신도시 같은 경우에, 

 

▶ 김어준 : 너무 어려운 설명입니다. 좀 쉽게 설명해 주시죠. 

 

▷ 김윤우 : 판교신도시 같은 경우 성남시 지분이 19% 있었는데 아직도 미정산 상태고, 의왕 백운밸리 도시개발사업은 예상 개발 이익이 2,650억이었는데 개발 비용이 증가해서 손실 140억이 나서 배당이 없었고요. 하남 풍산지구 아파트형 공장 개발사업은 사전 확정이 210억, 초과 이익 지분 20%를 받았지만 230억을 실제로 정산받아서 실제 개발 이익 1,100억의 40%인 440억밖에 못 받았습니다. 

 

▶ 김어준 : 잠깐만요. 머리에 잘 안 들어오는데. 김윤우 변호사님의 사례들은 구조를 다르게 짜지 그랬냐고 했을 때 다르게 짠 사례를 지금 말씀하시는 거죠. 

 

▷ 김윤우 : 그렇죠. 보통주나 지분을 받으면 이익이 더 많지 않느냐는 지금 주장들이 있는데 실제로 해 보면 개발 비용을 증가시켜서 개발이익을 거의 안 남겨서 배당을 안 주는, 적게 주는 경향들이 있었다. 

 

▶ 김어준 : 잠깐만요. 진도 막 나가지 마시고요. 보통주를 받지 그랬냐는 말은 민간의 이익이 많이 남으면 남을수록 많이 회수할 수 있는 방식으로 구조를 짜지 그랬냐. 그런데 그렇게 짠 다른 사례를 봤더니 그 이익을 줄이더라는 거죠, 민간에서. 여러 가지 방식으로. 

 

▷ 김윤우 : 예. 그래서 초과 이익 지분 20%를 받은 하남 풍산지구 아파트형 공장 개발사업 같은 경우 다 합쳐 봤더니 실제 개발 이익의 한 40%나 받은 경우죠. 그런데 대장동 같은 경우는 사전 확정 이익을 공공기여하고 배당으로 워낙 많이 가져가서 처음의 예상 개발 이익은 6,144억이었는데 한 72%인 4,583억을 공공이 환수하는 것으로 설계를 했고요. 그런데 실제는 어떻게 됐냐 하면 개발이익 9,543억 중에 58%인 5,503억을 환수하는 걸로 지금 나와 있는데요. 결국은 이렇습니다. 사전 확정 이익이냐 아니면 지분이냐. 2개 중에 어떤 게 나으냐는 처음에 알 수가 없습니다. 왜냐하면 사전 확정 이익은 고정된 금액이고, 지분이라는 건 불확정 금액이거든요. 둘 중에 어떤 게 나은지 알 수가 없는 건데. 가령 이렇게 생각하시면 됩니다. 재산 관리인이 재산을 관리하는데 주식형 펀드에 들 거냐, 혼합형 펀드에 들 거냐, 채권형 펀드에 들 거냐. 그러니까 주식 조금, 채권 조금 이렇게 할 거냐 중에서 작년에 코로나 초기 같은 경우에는 무섭게 주식이 떨어지고 그 후에 무섭게 주식이 올랐지 않습니까? 그런데 금년 관점에서 작년에 너무 변동이 심해서 원본을 지켜야겠다고 해서 채권형 펀드로 가입했더니 주식 하나도 안 되는 걸 샀다고 그걸 배임이라고 할 수 있냐는 거죠. 

 

 

▶ 김어준 : 알겠습니다. 요지는 그 시점에서 그 시점의 정보로 판단한 내용이고 그리고 결과적으로도 다른 개발보다는 많은 이익을 남겼지 않느냐. 이런 반론입니다. 

 

◐ 김용남 : 이게 사업자 공모 때 3개 컨소시엄이 지원했잖아요. 그런데 메리츠증권에서 지원할 때 사업 제안서를 보면 지금 사업을 따낸 화천대유 측보다 사실은 500억 이상 정도를 사전 확정 이익으로 더 주겠다는 내용이에요. 그럼에도 불구하고 탈락했어요. 

 

▶ 김어준 : 왜 화천대유가 됐느냐. 더 좋은 조건이 있는데. 

 

◐ 김용남 : 그렇죠. 그리고 성남도시개발공사의 개발팀에서 제안을 했잖아요. 이거 택지 분양가가 1,400만 원을 넘어갈 경우 초과 수익에 대해서 환수하는 내용을 집어넣어야 한다. 

 

▶ 김어준 : 캡 조항을 넣어야 된다.

 

◐ 김용남 : 그렇죠. 그럼에도 불구하고 유동규 당시 사장 직무대행이 팀을 아예 바꿔 버려서 이 조항을 삭제해 버린 것 아닙니까? 명백한 배임이죠. 

 

▶ 김어준 : 문제 지적은 이 두 대목은 아주 클리어한데. 하나는 더 많은 이익을 준다는 데가 있지 않았었냐, 하나. 두 번째, 미래에는 어떻게 될지 모르지만 이 이상은 벌지 말라고 하는 초과 이익을 환수하는 캡, 뚜껑을 씌웠어야 되는 것 아니냐. 이거 한 2분밖에 안 남았는데.

 

▷ 김윤우 : 메리츠 사업 계획서는 1,800억이 아니라 1,500억을 사전 확정 이익으로 제시했고 거기다가 보상이 지연되거나 공사가 지연돼서 이자가 늘거나 하면 1,500억에서 그나마 또 지연된 금액을 감액할 수 있게 그렇게 제안을 했었고요. 전형적으로 앞으로 남고 뒤로 밑지는 그런 계약이 될 수 있는 위험이 있었고요. 만약 1,400 초과하는 이익에 대해서 분배를 해야 된다면 1,300 밑으로 팔아서 생기는 손실도 분담하자는 제안은 불가능한 겁니까? 만약 그렇게 협상이 된다면 이 계약은 유리했던 걸까요, 불리했던 걸까요? 그러니까 경우의 수는 다양합니다. 

 

▶ 김어준 : 잠깐만요. 답변은 하나는 더 다른 곳에서 더 유리한 조건을 제시하지 않았냐고 말씀하셨는데 그렇지 않다는 거예요? 

 

▷ 김윤우 : 예. 

 

▶ 김어준 : 그게 어디가 그렇지 않다는 겁니까?

 

▷ 김윤우 : 사전 확정 이익 1,822억인데 감액이 없습니다. 그런데 메리츠는 1,500억 정도일 겁니다. 그런데 1,500억인데 감액이 가능한 1,500억입니다. 

 

▶ 김어준 : 두 번째, 캡은 왜 안 씌웠느냐. 

 

▷ 김윤우 : 만약 캡을 씌우고 1,400억 이상에서 분배를 해야 된다면 상대방은 이렇게 나오겠죠. 그러면 1,350이나 1,300 밑으로 내려가면 손실도 분담하자. 그럼 확정 이익이 아니잖아요.

 

▶ 김어준 : 확정 이익을 잡았는데. 거래니까, 양쪽에. 만약 우리 캡을 씌울 거면 당신 확정 이익을 줄이시오 했을 것이고, 당연히. 그러면 벌어들이는 확정 이익이 줄어들지 않겠냐. 벌 건 고정되어 있고 캡만 씌울 수는 없다. 이런 반론인데요. 

 

◐ 김용남 : 이 사업은 민간사업자들이 서로 하고 싶어 하는 사업이었어요. 그리고 당시 이 위치로 볼 때 아파트 택지, 아파트를 지을 수 있는 택지의 분양가가 1,400만 원 이하로 내려간다는 건 상정하기 어려운 위치예요. 이게 판교인데, 여기.

 

 

▶ 김어준 : 시간이 없어서. 거기까지 하시고 또 20초 나머지 쓰십시오, 변호사님.

 

▷ 김윤우 : 협약이라는 건 상대방이 있는 겁니다. 그래서 민간사업자가 동의하는 범위 내에서만 공공이익 환수도 가능합니다. 예를 들어서 제가 착수금,

 

▶ 김어준 : 예를 들 시간은 없는데. 

 

▷ 김윤우 : 네?

 

▶ 김어준 : 그냥 계속 하십시오. 어차피 시간이 다 됐으니까. 

 

◐ 김용남 : 아니, 캡을 씌웠어도 이거 하고 싶어 하는 민간사업자 엄청 많았어요.

 

▷ 김윤우 : 민간사업자의 수용 범위를 벗어나면 협약 자체가 불가능해질 수 있습니다. 

 

◐ 김용남 : 무조건 남는 장사라, 이건.

 

▷ 김윤우 : 그래서 상대방이 있는 협상에서 무조건 요구한다고 해서 다 들어줄 수 있다. 이건 외교의 세계나 계약이나 협상의 세계에서는 ...