'거래절벽' 부동산 시장, 배경과 전망은?

[인터뷰 제1공장]

'거래절벽' 부동산 시장, 배경과 전망은? 

- 한문도 겸임교수 (연세대학교 정경대학원)

 

 

 

 

 

 

▶ 김어준 : 부동산 상황 좀 짚어 보겠습니다. 연세대 정경대학원 한문도 겸임교수 모셨습니다. 안녕하십니까.

 

▷ 한문도 : 네, 안녕하세요.

 

▶ 김어준 : 자, 한 달여 전쯤에 모셨는데, 그때도 이제 거래 절벽이다, 계속 하락하고 있다, 그런 신호 계속 말씀하셨는데 그 이후로도 그 상황은 점점 더 강화되고 있어요, 오히려.

 

▷ 한문도 : 네, 점점 악화되고 있다. 심화되고 있죠.

 

▶ 김어준 : 악화되고 있다, 심화되고 있다. 한마디로 거래량은 줄어드는 거죠, 여전히.

 

▷ 한문도 : 예, 완전히 거의 멸종 수준입니다. 

 

▶ 김어준 : 멸종 수준.

 

▷ 한문도 : 우리 2006년부터 통계를 냈는데요. 1천 대 이하로 떨어진 게 그전에는 IMF가 있었고 글로벌 금융이 있었고 2019년의 강력한 대책 외에는 1천 대 이하가 없었습니다. 그런데 지금 7월, 8월 해서 9월 지금 연속 3개월째 7월에 642개 지금 마무리했고요. 8월도 이제 열흘 남았는데 지금 562개밖에 안 됩니다.

 

▶ 김어준 : 이게 예전에는 한 달에 몇 건이 주로 거래됩니까?

 

▷ 한문도 : 평균 지금 우리 17년, 18년 통계를 내 보면 2006년부터 작년까지 평균 한 달에 서울 월 아파트 거래량이 한 6천 건대입니다.

 

▶ 김어준 : 6,000건이 600건이 된 거예요, 지금?

 

▷ 한문도 : 네, 그러니까 심각한 수준이죠. 3,000 이하면 하락으로 보는데 그것보다 더 심각한 수준으로 왔기 때문에 지금은 이제 총체적인 그동안 버블이나 왜곡된 시장 가격, 이런 것들에다가 주택 가격 부담 지수가 상당히 높습니다. 이미 노무현 정권 때 미친 집값이라고 그랬잖아요. 그때가 서울 아파트 미친 집값 때 수치가 162입니다. 그러니까 소득의 40% 정도를 갖다가 주택 가격에 소득 원리금 상환에 투입이 되는데 작년 10월, 12월에 203을 넘었거든요. 50%를 넘었기 때문에 한국은행 보고서에서도 임계점을 굉장히 DSR이라고 보시면 되겠죠. 소득 원리금을 다 상환한 거니까. 다른 걸 빼고도 주택 그것만 해도 지금 50%를 넘는 겁니다. 그런데 한국은행에서 45.9가 임계점이라고 했거든요. 그걸 넘어섰죠, 이미.

 

▶ 김어준 : 소득의 절반 이상을 써야지.

 

▷ 한문도 : 그건 벌써 잘못됐다는 거죠. 그때부터 금융 버블이다. 그래서 부동산 금융 취약성 지수라는 게 작년에 100을 찍었거든요. 3분기 때 한국은행 보고서에서. 100이 끝까지 수치입니다. 더 올라갈 수치가 계산상에 없습니다. 그래서 이미 한국은행이나 정부 당국자들은 이미 주택 가격이 버블인 걸 이미 알고 있었고요. 

 

▶ 김어준 : 그러니까 시장의 참여자들이 집을 구매할 수 없을 지경이 됐다?

 

▷ 한문도 : 네.

 

▶ 김어준 : 가격대가.

 

▷ 한문도 : 네, 맞습니다. 

 

▶ 김어준 : 그러니까 그건 천정이고 그래서 가격대도 그렇게 천정을 쳤기 때문에 그리고 지금은 여러 가지 국제 상황이 전체적으로 어렵다 보니까 이제 거래 절벽의 가격 하락을 기다리고 있는 거네요, 그러면 시장에서?

 

▷ 한문도 : 하락을 안 할 수가 없는 상황입니다.

 

▶ 김어준 : 하락세는 어느 정도입니까, 지금?

 

▷ 한문도 : 네?

 

▶ 김어준 : 하락세 경향은 어느 정도?

 

▷ 한문도 : 하락세가 지금 이렇게 단적으로 표현드리면 되겠죠. 지금 9년 9개월 만에 우리가 글로벌 금융위기 이후에 그 당시에 서울 주택 가격이, 2012년도죠. 그때가 제일 강남 미분양 나고 그런 시절이에요. 그 시절에 한 주간에 0.16% 정도 떨어질 때가 있었어요. 그 이후로 지금 9년 9개월, 거의 10년 만에 최대치로 하락했습니다. 그러니까 그만큼 수치로 단적으로 표현이 되죠.

 

▶ 김어준 : 하락 폭도 그때 금융위기 그 정도 수준입니까?

 

▷ 한문도 : 그것보다는 조금 작은데 지금 9년 9개월 만에 최대 하락치라는 이야기는 뭐냐 하면 시장이 지금 금융위기가 완전히 온 것도 아니고 위드 코로나를 해서 경제가 회복되는 상황에서 이런 상황이라는 건 뭐냐 하면 조그마한 외부 충격이나 내부 충격, 자영업자분들 대출이라든지 우리 한계차주들 있잖아요. 다중 채무자들 또 영끌 하신 분들 이런 분들, 또 거기다 외국의 금리 인상, 미국의 금리 인상이나 러시아-우크라이나, 또 중국 버블 사태. 이런 것들이 하나 터지면 예전 금융위기 수준의 어떤 주택시장이 될 거라고 지금 좀 걱정이 되기도 합니다. 너무 심해서.

 

▶ 김어준 : 그러니까 교수님 말씀은 아직 결정적인 타격이 온 게 아닌데 이 정도이기 때문에,

 

▷ 한문도 : 네, 너무 심각합니다.

 

▶ 김어준 : 그럼 이건 시작에 불과하다, 이렇게 읽어도 되는 겁니까?

 

▷ 한문도 : 네, 이제 시작도 안 했는데, 사실 주택 가격 조정이 본격적으로. 외부 요인들이 너무 나쁜 게 많다 보니까 제가 볼 때는 지금 우리 시청자분들 중에서 1주택자든 다주택자든 지금 준비를 철저히 안 하시면 생각지도 못한, 진짜 한 번도 경험하지 못한 주택 시장을 접할 수도 있을 것 같습니다.

 

▶ 김어준 : 강남 불패라고 하는 강남 3구는 어때요?

 

▷ 한문도 : 지금 강남 3구도 거의 다 하락으로 돌아선 지는 한 3~4주 전부터 시작됐고요. 거래가 일단 절벽입니다. 강남의 서초구 같은 경우에는 지금 100개, 150개 되다가, 좋을 때. 지금 3개, 4개 이렇게 되고 전혀 시장이 안 움직이고 있습니다. 그러니까 지금은 우리 주택 시장 역사에 있어서 아무런 큰 위기가 없음에도 불구하고 이렇게 심각하게 침체된 시장은 처음이거든요. 공인중개사 분들도 다 알고 있습니다. 그러면 이건 그동안 너무 버블이 심하게 꼈다는 반증이기도 하죠. 그래서 우려되는 것은 이게 연착륙이 돼야지 경제에 충격이 없을 텐데 지금 시장 상황이나 경제 상황, 환율 상황, 여러 가지 악재들이 너무 많아서요. 제가 볼 때는 다주택자분들이나 갭투자 매도자들 분들 있지 않습니까? 그분들이 지금 가격 재면서 매도하고 이럴 상황이 아닌 것 같습니다. 제가 볼 때는 경착륙 벌어지면 내년부터는 본격적으로 원래 하락기인데 그게 심각성이 높아지고 있어서 추경호 장관도 엊그제인가 제 기억에 일주일 안 됐는데 기자회견에 나와서 추경호 장관 이번 정부가 대놓고 집값 하락이 목표다, 방향이다, 본다, 이런 건 처음입니다, 제가 들은 게.

 

▶ 김어준 : 그런 말, 그랬죠.

 

▷ 한문도 : 10%라는 이야기를 했습니다.

 

▶ 김어준 : 초반에만 하더라도 부동산 경기를 진작시키기 위한 정책들을 내놨는데.

 

▷ 한문도 : 예, 부동산 시장을 심각하게 안 봤죠.

 

▶ 김어준 : 그런 부동산 시장을 진작시키는 방향으로 정책을 내놨다가 그건 포기했나 봐요, 그러니까.

 

▷ 한문도 : 네, 포기할 수밖에 없죠.

 

▶ 김어준 : 안 된다, 인위적으로는.

 

▷ 한문도 : 지금 진작시킨다고 진작되는 시장이 전혀 아니거든요. 그건 잘못하면 부자나 다주택자 특혜라고 사람들이 생각하게 되면 정말 나중에 정신적으로 회복할 수 없는 상태가 되겠죠.

 

▶ 김어준 : 그런데 말씀하셨다시피 아직 예를 들어서 시장금리가 미국 중앙은행 금리 인상이 앞으로 두 번은 더 남았는데,

 

▷ 한문도 : 세 번이죠. 내일모레까지 하면.

 

▶ 김어준 : 아, 그렇죠. 그게 다 우리 시장 금리에 반영된 것도 아니잖아요, 아직.

 

▷ 한문도 : 네, 좀 심각합니다, 그래서. 

 

▶ 김어준 : 연말께에 이게 시장이 다 반영되고 나면 더 떨어질 것이다.

 

▷ 한문도 : 그건 이미 예견된 상황입니다.

 

▶ 김어준 : 그중에 가장 취약한 층이 소위 2030 영끌 했던 세대들, 그분들이 취약차주 아닙니까, 지금?

 

▷ 한문도 : 취약차주인데 너무 동정론을 펼 필요는 없습니다. 제가 예전에도 다른 방송에서도 말씀드렸는데, 서울만 예를 들어 보겠습니다. 서울이 재작년에 9만 5,000호가 아파트가 거래가 됐고요. 작년에 4만 7,000호 됐습니다. 합하면 한 14만 호 되거든요. 그중에서 2030 비율을 따지면 한 30% 돼요.

 

▶ 김어준 : 30%.

 

▷ 한문도 : 그럼 4만에서 30% 하면 한 4만 2,000호입니다. 4만 2,000호 중에 그 당시에 영끌 할 때 제가 알기로는 군인공제나 은행 사주 이런 데서는 직원 대출로 해서 금리가 1%밖에 안 됐거든요. 대기업 직원들 이런 분들은 그때 영끌을 갖다가 투자의 개념으로 들어갔기 때문에 그분들은 구제 대상이나 그런 대상이 아니기 때문에. 그런데 그분들의 비율을 따져 보면 4만 2,000호에서 50% 빼면 한 2만 세대가 되거든요.

 

▶ 김어준 : 그분들이 나중에 혹시 자기만 뒤처질까 봐 언론에서 하도 영끌, 영끌 하니까,

 

▷ 한문도 : 예, 그냥 따라 한 거고,

 

▶ 김어준 : 높은 금리로 따라 들어간 거죠, 지금.

 

▷ 한문도 : 또 투자성으로 카톡방들이 많이 운영됐어요. 갭투자 하면 돈 번다, 이런 것들이 소문이 나서 그때 거의 불장이었죠. 

 

▶ 김어준 : 그때 교수님이,

 

▷ 한문도 : 그분들은 구제 대상이 아닌 거죠. 

 

▶ 김어준 : 그때 교수님이 따라 들어가면 안 된다고.

 

▷ 한문도 : 네, 안 되는 거 보이니까요.

 

▶ 김어준 : 이건 업자들이 장난치는 거다, 업자들이 영끌 분위기 만들어서 자기들이 가지고 있던 물량 풀어내는 거니까 여기 따라 들어가면 안 된다고 하셨는데,

 

▷ 한문도 : 예, 맞습니다.

 

▶ 김어준 : 그런데 지금 그게 딱 현실화되고 있는 상황인 거죠. 

 

▷ 한문도 : 네, 맞습니다. 

 

▶ 김어준 : 집값이 그러면 한동안은 이런 식으로 계속 이런 추세로 갈 거라고 보십니까?

 

▷ 한문도 : 최하 2년에서 4년 간다고 저는 보고 있습니다.

 

▶ 김어준 : 2년이나 4년.

 

▷ 한문도 : 그건 기본적입니다. 일단 통계상에서 주택 하락이 한 번 침체기로 들어서면 심리라는 게 회복되는 데 시간이 걸리는데요. 부동산은 또 장기성 사이클을 가지고 있잖아요. 그동안 평균들을 보면 주식 시장도 한 19개월에서 20개월, 부동산 시장을 보면 4년에서 5년이었는데 글로벌 때 우리가 8년, 7년 갔거든요. 그런데 이번에 거꾸로 한 8년 지금 상승기였잖아요, 14년부터 하면. 역으로 보면 인구 감소라든지 여러 가지 여건들이 안 좋거든요. 부담 지수도 많이 올랐고, 가격도. 그런 걸 종합해 본 데다가 지금 전 세계적인 글로벌 금융시스템의 어떤 붕괴 직전이지 않습니까, 어떻게 보면? 그런 요소들까지 감안한다면 제가 볼 때 이건 장기전으로 갈 수도 있다. 끝으로 일본처럼 될 가능성이 점점 나타나고 있다고 보고 있습니다.

 

▶ 김어준 : 전체적으로 대세 하락으로 보시는 거고.

 

▷ 한문도 : 네.

 

▶ 김어준 : 2주 전인가요? 원희룡 장관이 집값 하락이 우려할 수준이 아니다. 안정화될 것이다. 이런 말을 했거든요.

 

▷ 한문도 : 원희룡 장관님이 지금 고민을 많이 하고 계신 것 같습니다. 제가 얼마 전에 삼프로 티비인가를 봤는데요. 거기서 앞뒤가 안 맞죠. 우왕좌왕하시면서 1기 신도시에 대해서 말씀을 하셨고, 주택 가격에 대해서 의지는 확실하신 것 같더라고요. 하향 안정화가 목표라고 그러면서 예전처럼 정부가 어느 지역에 대해서 호재 개발 계획이라든지 주택 규제 정책을 풀어서 집값이 뛴다, 이런 거는 기대하지 말라고 완전히 못을 박더라고요, 인터뷰에서. 이게 뭐냐 하면 스탠스를 바꾼 거죠. 초반에 입각하고 나서부터는 어떤 시장의 정상화라는 개념에서 민간 업자 활성화와 시장 안정화 이걸 양쪽 두 마리 토끼를 잡으려고 했는데 이거 그게 문제가 아니라 경제가 지금 난리가 났지 않습니까?

 

▶ 김어준 : 부동산을 인위적으로 진작시킬 수 있는 방법은 없다고 판단을 한 것이고.

 

▷ 한문도 : 판단된 거죠. 잘못했다가는 역풍이 부는 거죠. 안 되는 걸 갖다가 억지로 하다 보면.

 

▶ 김어준 : 그래서 하향 안정화라고 아예 공식적으로 이야기를 한 것이고.

 

▷ 한문도 : 이제 오랜만에, 제가 알기로는 장관 되고 나서 처음으로 정식으로 표현한 것 같아요, 진짜 몇 달 만에. 

 

▶ 김어준 : 그러고 보면 부동산 정책이라는 게 지금 안 나오고 있습니다. 그렇죠?

 

▷ 한문도 : 못 나오죠.

 

▶ 김어준 : 나올 수가 없다.

 

▷ 한문도 : 그냥 하던 것만 하면 됩니다. 지금 어떤 정책을 해도 시장이 반응을 하는 이런 시장이 아니거든요.

 

▶ 김어준 : 그렇군요. 1기 신도시 이야기 하셨는데 1기 신도시 상황은 어떻습니까?

 

▷ 한문도 : 1기 신도시가 제가 생각하기에는 아시는 분은 아시겠지만 이게 5개 신도시가 있잖아요. 분당, 산본, 평촌 해 가지고. 그중에서 분당에서만 설문조사를 하고서 이게 정책으로 잡혀서 지금 공약으로 된 것인데, 산본, 평촌, 중동은 사실 해당 사항이 거의 없습니다. 그냥 이 상태에서 법을 고치고 마스터 플랜 이런 거 필요 없이 그냥 가도 30년이 지나면 재건축 대상이거든요. 그래서 250% 가면 되는 것이고 200%에서 300% 올리면 늘어난 용적률의 50%는 국가에 기부를 해야 돼요. 그러면 결국 200에서 300% 늘어나도 50% 기부하면 총량은 250밖에 안 되지 않습니까? 그러니까 정부에서 지금 마스터 플랜 짜고 이런 거 없어도 250%가 되거든요, 현재 법상에서. 그걸 또 원희룡 장관도 잘 아세요. 그래서 아까 말씀드린 1시간 동안 대담 속에서도 그 이야기를 하더라고요. 이게 여러 가지 문제가 복잡하다. 그래서 마스터 플랜을 짜야 된다. 그래서 이런 부분들이 지금 장기화될 것 같습니다, 제가 볼 때는. 그래서,

 

▶ 김어준 : 그러니까 이게 공약이어서 1기 신도시 주민들 중에는 왜 안 하냐, 이런 이야기 나왔는데 이게 금방 될 일은 아니다. 

 

▷ 한문도 : 그건 잘못 던진 공약이죠, 애초에. 애초에 잘못 던진 공약이고 그냥 그 상태에서 똑같이 250% 주민한테 이득이 특별히 늘어나는 게 없거든요. 오히려 고통이 늘어난다고 저는 보는데 기반 시설을 다 해치고 도로를 확장하고 이런 한 10년, 20년 걸리는 대공사를 하느니 현재 상태에서 그냥 안정적으로 순환 개발을 해 가면서 정부에서 지원해 주고 이런 형태가 제일 안정적이거든요. 그런데 그것이 있음에도 불구하고 지금 만약에 마스터 플랜이 나온다 해 봤자 지금 할 수 있는 게 없습니다. 똑같습니다. 차이가 없기 때문에 이거 도시 계획 학자들이나 부동산 관계자들, 모든 사람들이 모여도, 이게 이제 1기 신도시가 아셔야 될 게 그동안 전 세계 역사 중에 도시 계획 역사가 있잖아요. 파리의 근린주구부터 해서 에버니저 하워드의 전원주택 도시 이런 사람들이 살기 최고 좋은 도시, 그 샘플을 다 갖다 만든 게 1기 신도시입니다. 너무 살기 좋은 도시지 다만 주택의 구조가 예전 20~30년에 지어서 조금 지금하고 틀리죠. 그러니까 건물만 고치면 최고입니다. 그런데 이거 지금 제가 볼 때는 이게 너무,

 

▶ 김어준 : 건들 일이 아니다, 그건. 알겠고요. 이거 한 가지 더 여쭤보겠습니다. 영끌 이야기도 잠깐 하긴 하셨는데 걱정할 일이 아니라고 하셨는데 그분들을 따로 걱정해 줄 일이 아니라고 하기는 하셨는데, 그런데 이제 부채 탕감, 영끌 부채 탕감 정책인 신속채무조정 특례 제도를 시행한다는 거거든요. 이건 어떻게 생각하십니까?

 

▷ 한문도 : 그건 지금 대상의 하위 20%가 한정적으로 일단 정해져 있고, 제가 다른 방안에서 제안을 드리고 싶은 것은 영끌 한 게 아까 말씀드린 대로 일부 이렇게 여유 있는 층들이 있지만,

 

▶ 김어준 : 절반 정도 되고.

 

▷ 한문도 : 신혼부부라든지 진짜 아기들이 방이 필요해서 주택 가격이 계속 오르다 보니까 불안감에 마지막에 영끌을 하신 분들도 있을 거예요, 필수적으로. 그러니까 구분을 좀 해서 자금 조달 계획서를 요새 내지 않습니까, 주택을 매입할 때? 자금 조달 계획서만 파악하면 이 사람이 투자성인지 실수요자인지가 분간이 될 것이고, 실수요자 중에서도 신혼부부나 가정이 있는 그 집들은 회생을 해서 돈을 좀 나중에 갚더라도 원금 탕감 없이 유동성을 확보해 줘서 파산하는 일을 막아 주는 것은 정부에서 해 볼 만하죠. 그래서 좀 분류를 해서 처리했으면 좋겠습니다.

 

▶ 김어준 : 그러니까 그냥 나이로 잘라서 만 34세 이하 이렇게 자르는데 나이로 잘라서 저신용, 신용 평점 하위 20% 이렇게 할 게 아니라, 왜냐하면 거기는 본인이 투자 목적으로 한 사람들도 있는데,

 

▷ 한문도 : 그렇죠. 그런 사람들,

 

▶ 김어준 : 투자를 국가가 탕감해 줄 일은 아니다.

 

▷ 한문도 : 완전히 잘못된 거죠.

 

▶ 김어준 : 그래서 구분을 하는 게 좋겠다.

 

▷ 한문도 : 구분한 뒤에 하는 게 좋을 것 같습니다.

 

▶ 김어준 : 마지막으로 한 가지만 더 여쭤보겠습니다. 전세 시장은 어떻습니까?

 

▷ 한문도 : 전세 시장은 제가 누누이 말씀드렸지만 전세 시장이라는 것이 대한민국의 서울하고 경기를 일단 예를 들어서 죄송하기는 하지만 서울 아파트하고 경기도 수도권의 아파트들이 한 2~3년 동안 75%에서 80%가 전세 계약하신 분들의 다 대출을 받으신 분들이에요. 전세 가격이 내려가는 원인 중에 제일 결정적인 게 뭐냐 하면 금리가 조금 올랐는데 조금 올라도 2배 이상 오르게 되잖아요. 그러니까 전세 대출 들어갈 때 보면 쓸 거 쓰고 아기 학원비 이런 거 다 제하고 남은 여력을 최대한 해서 전세 대출 들어간 건데 그게 조금만 올라가도 생활이 유지가 안 되지 않습니까? 패턴이 깨져 버리죠. 금액이 안 맞으니까. 그분들이 다운 사이징을 다 하고 있는 거예요, 지금. 그러니까 그런 부분 때문에 전세는 앞으로도 한 1년 동안은 금리가 계속 오르기 때문에 다시 전세 시장이 급등하는, 정부가 인위적으로 또 전세 대출 확대, 저금리, 이런 것만 안 하면 시장은 안정적으로 가서 정상적인 시장으로 될 것입니다.

 

▶ 김어준 : 알겠습니다. 오늘 여기까지 하겠습니다. 감사합니다. 

 

▷ 한문도 : 감사합니다.

 

▶ 김어준 : 한문도 교수였습니다.