이광수 광수네 복덕방 · 전 미래에셋 애널리스트와의 인터뷰: 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 무엇이 문제인가?

 

2023년 11월 15일 (수)

이광수 광수네 복덕방 · 전 미래에셋 애널리스트와의 인터뷰: 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 무엇이 문제인가?

정부가 부동산 PF에 재정을 쏟아붓는 이유는?

 

 

 

 

 

[인터뷰 제1공장] 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 무엇이 문제인가? 정부가 부동산 PF에 재정을 쏟아붓는 이유는? ▷이광수 / 광수네 복덕방 · 전 미래에셋 애널리스트

 

김어준 : 자, 지난 주말 MBC 스트레이트에서 보도한 내용인데요. 청담동 PF가 망가지고 있다. 어 심상치 않다. 복덕방 사장님 모셨습니다. 이광수 사장님. 안녕하십니까

▷이광수 : 예. 안녕하세요.

김어준 : 아직도 무료입니까?

▷이광수 : 예. 준비 중에 있습니다.

김어준 : 빨리 유료로 해주시고요. 저 이거 굉장히 흥미롭게 봤거든요. 그때 스트레이트가 최근에 폼이 좋아요. 요새. 폼이 좋아가지고 이것도 장난 아닌데 하면서 봤는데

▷이광수 : 이거 찍을 때는 제가 많이 도움을 드렸습니다.

김어준 : 아. 그러셨구나.

▷이광수 : 그래서 볼 만하셨죠.

김어준 : 하하. 이거 모른 채 봤는데. 이야 이거 장난인데. 그러면서 눈에 딱 꽂히는 대목이 이 청담동 PF가 망가졌는데. 제가 무슨 생각이 들었냐면 과거에 이럴 때 공적자금 밀어 넣어가지고. 왜냐하면 PF가 사실상 일종의 다단계 아닙니까? 금융 다단계. (웃음) 제가 좀 극적으로 표현했긴 했지만, 속성이 중간, 중간에 이게 뜯어 먹는 사람들 있잖아요.

▷이광수 : 저도 그런 표현을 실제로 썼는데요. 그러니까 신용으로, 신용을 서로 주고받으면서 이루어진 일종의 피라미드 구조죠.

김어준 : 피라미드. 피라미드나 다단계나. 그 이유 좀 있다 설명 드릴 텐데. 여하간 제가 이거 보자마자, 야 이건 공적자금 들어가 가지고, 거기서 또 또 뜯어먹겠는데 예전에 이런 사례가 있잖아요. 부동산 경기가 확 죽으려고 하면 공적자금 넣어가지고 이거 살려야 된다. 이게 이제 이거야말로 모랄해저드 아닙니까. 그리고 이걸로 먹고사는 사람들이 분명히 있을 거예요. 땡겨가지고.

▷이광수 : 그니까 기본적으로 지금 문제들은 사실은 사업을 하는데

김어준 : 망해야 하는 거죠. 이거

 

 

▷이광수 : 그렇죠. 잘 못했잖아요. 그럼 책임지고 뭔가 사업에 대한 재편이라든지 구조조정이 필요한데

김어준 : 경매로 가든가 이 땅들은. 가야 하는데 안 가고 자기 돈도 아니고 나랏돈을 넣어서 살리고 그 중간 과정에서 또 마진도 먹고 자기 이윤도 거기 묻히고. 그런 공적자금을 움직이려고 하는 거 아닐까? 과거에도 그랬으니까? 보자마자 생각이 들어서 제가

▷이광수 : 정부는 20조 원 넘게, 여기에 예를 들어서 자금이라든가 펀드를 구성할 예정이고요. 일단 지금은 시작돼서 문제가 만기 연장을 해놓은 상황입니다.

김어준 : 자, 그러면 이제 프로젝트 파이낸싱부터 잠깐 설명해 주시고 청담동에서 무슨 일이 있었는지 구체적으로 설명해 주십시오.

▷이광수 : 일단 프로젝트 파이낸싱, 부동산 PF라고 하는데요. 프로젝트 파이낸싱은 기본적으로 쉽게 말하면 대출입니다. 대출인데

김어준 : 그런데 보통은 이제 우리가 생각하는 일반인이 생각하는 대출은 아파트 대출 받는다. 그러면 아파트가 담보잖아요.

▷이광수 : 그렇습니다.

김어준 : 이 경우는 그거하고 어떻게 다르냐?

▷이광수 : 그러니까 여러분들이 대출받으시면 두 가지로 대출을 받는 거죠. 하나는 신용과 하나는 자산의 그래서 소득이라든가 이런 기반에서 대출이 이루어지는데 이 대출은, 프로젝트에 대출해 주는 거예요.

김어준 : 이거는

▷이광수 : 그래서 앞으로

김어준 : 내 아파트가 있다. 그래서 내 아파트하고 내 아파트의 가치. 그리고 내 신용 상태, 갚아줄 능력이 되느냐, 이걸 보고 대출해달라. 이게 아니고

▷이광수 : 앞으로 생길 거다. 아파트 가.

김어준 : 앞으로 생길 거다. (웃음) 지금은 없다. 지금 없는데.

▷이광수 : 지금은 없는데 앞으로 생길 거니까. 대출을 일단 좀 해줘라. 뭐 이런 식으로 대출

김어준 : 듣기만 해도 위험해 보이는데

▷이광수 : 그러니까 프로젝트의 본류 자체가 미국에서 시작됐는데 PF라는 게. 예전에 원유를 시추할 때

김어준 : 터지면 대박인 거고

▷이광수 : 여기 있을 것 같아.

김어준 : 그러니까 7개, 8개 실패하고 하나 터지면 7개 8개를 다 만회한다. 그런 거잖아요.

▷이광수 : 그렇죠. 그만큼 사실은 위험한 걸 하는 거고. 그렇게 부동산 PF를 보시면 됩니다.

김어준 : 부동산 PF는 뭔가가 있기 전에 이 프로젝트 보고 투자해다오. 이런 건데. 근데 청담동에서 무슨 일이 벌어진 거예요?

▷이광수 : 청담동에 일단 여기가 프리마 호텔이라는 부지였는데요.

김어준 : 유명한 호텔이죠.

▷이광수 : 특히 코로나 때문에 관광객이 줄어드니까 호텔을 매각했습니다. 2020년도에. 그래서 사실은 이게 얼마를, 땅값이 얼마 나갔냐면 4,100억에.

김어준 : 땅값만

▷이광수 : 예. 그러니까 3.3제곱미터 평당 2억 9천만 원에 샀어요.

김어준 : 어마어마하다. 평당?

 

 

 

▷이광수 : 예. 그렇죠. 그래서 아파트를 지어서 이제 분양할 계획이었는데 여기서 제일 많이 지금 투자한 데가 새마을금고입니다. 새마을금고가 1,800억을 투자했어.

김어준 : 전체 대출액이 그럼 4,000억 원이 넘겠네요.

▷이광수 : 그렇죠. 땅을 살 때 전체 대출액은 4,640억 원.

김어준 : 땅값도 들어가야 되지만

▷이광수 : 또 사업비, 금융도

김어준 : 그렇죠. 사업비도 필요하니까.

▷이광수 : 그러니까 금융 비용도 필요하고 그래서 실제로 사업의 주체인 시행사는 여기에서 10%밖에 돈을 대지 않고요. 나머지는 다 대출을 일으킨 거죠.

김어준 : 듣는 순간 뭔가 땅 짓고 헤엄치기 내지는 약간 다단계 냄새 나지 않습니까? 자기 돈은 10%고 나머지 90%를 빌려서 하는 거예요.

▷이광수 : 그러니까 부동산 PF가 이런 식으로 구성이 돼 있다는 거죠. 그렇게 해서 진행이 되면 사업을, 시작을 못 하는 거예요.

김어준 : 지금은.

▷이광수 : 왜냐하면 이런 높은 땅값으로 분양을 하면 분양가가 비쌀 텐데. 그 분양가로 사줄 사람이 없단 말이죠.

김어준 : 지금은?

▷이광수 : 분양이 안 될 것 같으니까

김어준 : 그러니까요. 이렇게 비싼 땅을 사 가지고. 이렇게 비싼 땅이니까 당연히 이 전체 건설비는 높게 들어가는 것이고. 그러면 이제 평당 단가도 높게 나오고 분양가 높고. 근데 이거보다 훨씬 낮은 것도 지금 미분양인데 그거 되겠는가 투자한 곳에서, 야 이거 안 되겠는데 이거 망하겠는데 내 돈이라도 빨리 회수해야 되겠는데. 이렇게 된 거인 거죠.

▷이광수 : 그래서 새마을금고가 가장 1순위거든요. 그러니까 이거 보니까 사업은 진행 안 될 것 같고. 그러면 이거 청산하면 땅을 다시 팔게 되잖아요. 그러면 일단 1순위는 받을 것 같으니까 새마을금고가 만기 대출 연장을 거부했습니다.

김어준 : 다른 뒤에 있는 기관들은 모르겠고. 내 돈은 지금 되돌려받아야 되겠는데 4천억이니까 땅값 떨어졌다고 하더라도 2천억 원 받을 수 있는 거 아니냐. 그 중의 내 돈은 가능한 거 아니냐 이런 계산을 하고 있습니다. 더 이상 대출은 안 돼.

▷이광수 : 그렇습니다. 만기 연장 안 돼. 심지어 이 시행사가 이자도 못 내고 있었던 상황.

김어준 : 이자도.

▷이광수 : 그러니까 사실 새마을금고는, 뭐 예를 들어서 그렇게 결정할 수밖에 없었던 거죠.

김어준 : 새마을금고는 정상적인 판단을 한 거죠. 이 시장 상황에서.

▷이광수 : 그렇습니다. 근데 이번 주 들어서 갑자기 새마을금고가요. 한번 고민해 볼게.

김어준 : (웃음) 시장 상황은 점점 더 나빠지고 있는데. 왜 갑자기.

▷이광수 : 이건 뭔가.

김어준 : 뭔가 이상하죠. (웃음)

▷이광수 : 경제학적으로 보이지 않는 손이 작용했다라고 보는 건데

김어준 : 보이지 않는 서 시장에서 나와야 하는데 다른 데서 나온 것 같아요. 지금.

▷이광수 : 그런데 뭐 시행사 입장에서는 1년 만기 연장해 주고 그다음에 부탁한다. 그리고 또 하나는 뭐냐 하면 이자 일부 지급하겠다. 이런 조건을 제시한 상황인데요. 어쨌든 이건 좀 지켜봐야 할 것 같습니다. 문제는 이런 것들이 이제 시작이 되면 우리나라 부동산 PF 전체가 133조 원인데

김어준 : 133조 원

 

 

 

▷이광수 : 다른 PF에도 영향을 크게 미칠 수 있다는 거죠.

김어준 : 자, 이게 이제 청담동이어서 더 주목을 끄는 거예요. 청담동에서 실패하면 어디서 가능하단 말이야, 이게.

▷이광수 : 그렇습니다.

김어준 : 그러면 부동산 경기 전반이 가라앉을 것이고 그러면 이거 총선의 악재잖아요. 그 국면이 하나 있고. 조금 전에 말씀하신 대로 처음 도입부에 말씀하신 대로 이게 신용 피라미드라고 하셨는데. 이 일이 이렇게 된 근본적인 원인인 신용 피라미드를 좀 설명해 주세요.

▷이광수 : 첫 번째는 뭐냐 하면 일단 그 땅을 비싸게 사요. 그게 가장 직접적인 원인입니다. 근데 왜 땅을 비싸게 사느냐면, 이거 잠깐 같이 한번 보시면 이 부동산 PF 구조인데요. 아파트를 지으려면 일단 토지를 매입해야죠.

김어준 : 땅이 있어야죠.

▷이광수 : 그때 이제 계약금만 냅니다. 시행사가. 이때는 자기 돈으로 내겠죠. 그다음에 잔금을 납부해야 되잖아요. 여기서부터 이제 돈이 들어가기 시작해요. 그래서 잔금 납부하고 건축 허가, 그 단계 동안 브릿지론이 들어갑니다. 그래서

김어준 : 이게 왜 브릿지론이라고 하는 겁니까?

▷이광수 : 이어준다고. 그래서 실제로 본 채권하고. 그런데 항상 저렇게 영어 쓰고 이러면 뭔가 의심을 해 봐야 합니다. 어쨌든

김어준 : 사람들한테 정체를 숨기려고 하는 거거든요.

▷이광수 : 그렇죠. 그래서 이제 어쨌든 저거 대출이거든요. 그냥 사전 대출이라고 보시면 되는데 이제 브릿지론이 들어간 다음에 시공

김어준 : 중도금 아닙니까. 중도금

▷이광수 : 시공에 들어가면 이제 본 PF로 전환되거든요. 그런데 지금 브릿지론에서 본 PF 전환이 안 되는 거예요. 분양이 안 될 것 같으니까.

김어준 : 아, 분양이 안 될 것 같으니까.

▷이광수 : 그런데 여기서 어떤 문제가 생기냐 하면 시행사가 브릿지론을 받아야 되잖아요. 저게 저축은행이 될지, 증권사라든지 여신 전문. 그런데 이런 식으로 받는 거예요. 사업성을 검토해서 받는 게 아니고 여기 대형 건설사가 들어올 거다. 그리고 여기 금융기관

김어준 : 재벌 건설 들어오는 거야.

▷이광수 : 그다음에 또 건설사한테 가서는 여기 새마을금고가 들어온다.

김어준 : 아, 서로 그러니까 이쪽 신용을 저쪽에 팔고 이쪽 신용을 저쪽에 팔아가지고

▷이광수 : 네. 그래서 동시에 그냥

김어준 : 실제 현장이 그렇다는 거죠. 건설에서도 계셨고 증권사에도 계셨으니까. 양쪽 모두를 아실 거 아닙니까?

▷이광수 : 그래서 이게 뭐냐 하면 결국엔 사람이 하는 일이잖아요. 사람들이 그렇게 이동해요. 건설사에서 PF 하는 사람이 증권사에서 가서 PF하고 증권사에서 PF 하다가 또 여기서 은행 가서 PF하고 그러니까 다 그들이 연결이 돼 있는 거죠.

김어준 : 그리고 금융권하고도 연결돼 있고 저는 그게 또 기재부하고도 연결될 거라고 보는데. 당연히 왜냐하면 기재부 또 인사들이 금융권으로 갔잖아요. 나중에. 돈을 풀어야 되니까

▷이광수 : 그렇죠. 그래서 이게 그러면서 일종의 신용이 믿을 만한 신용이 쌓이는 게 아니고 믿지 못하는 신용들이 쌓이는 거죠.

김어준 : 서로 신용을 끌어다 쓰는 거예요. 그래서 신용 피라미드라고 하신 거고. 어디 한 군데 무너지면 우르로 무너질 수 있는 거예요. 지금. 근데 최초 토지 매입을 비싸게 했다고 하셨는데 이것도 이 4,000억도, 딱 값이 최근 들어 가장 비쌀 때 산 거 아니에요.

▷이광수 : 이걸 2021년도에 샀는데요. 땅값이 가장 비싸고 아파트 가격이 오르니까. 이때는 서로서로 막 땅 사려고. 그래서 빨리 대출해 줘. 빨리 사게. 이거 사면 돈 벌 수 있어. 이런 상황이었거든요.

김어준 : 그 그렇게 해서 부동산 PF 규모가 133조 원이라고요.

▷이광수 : 그렇습니다. 현재 이 표를 한번 또 같이 보시면 현재 133조 원의 잔액이 있고요. 이 중에서 대주단 협약에 들어간 게 187개 사업인데, 아까 말씀드린 브릿지론 단계가요. 144개입니다.

김어준 : 거의 다 브릿지론 단계네.

▷이광수 : 그러니까 진행 아예 못 하는 상황

김어준 : 그러면 청담과 마찬가지 신세가 될 수 있는 가능성이 대단히 높은 거 아닙니까.

▷이광수 : 그렇습니다.

 

 

김어준 : 그러면 대규모, 대규모 파산이 있을 수도 있겠네요.

▷이광수 : 만약에 이게 도미노처럼 무너지면 그럴 가능성이 있는 거고요. 이게 과거하고 좀 다른 모습이에요. 그러니까 저희가 금융위기 때 주택시장이 이것처럼 똑같이 위험한 기간이 있었어요. 근데 숫자로만 잘 들어보세요. 말씀드릴게요. 그때는 미분양이 2008년도 2010년까지 미분양 아파트가 16만 5천 가구였습니다. PF가 80조 원이었어요. 근데 지금은 미분양 아파트가 6만 가구입니다. 미분양 아파트가 줄었죠. 그때보다 비교해서 그래서 사람들은 안전하다고 생각해요. 천만의 말씀. 부동산 PF가 그땐 80조 원인데 지금 133조 원입니다. 무슨 얘기냐면 그때는요. 최소한 시작은 했어요. 그래서 미분양이 난 거예요. 평균 분양률이 50% 이상이었거든요. 그런데 지금은 PF만 쌓여 있고 미분양은 오히려 줄었잖아요. 이 얘기는 뭐냐 하면 시작을 못 하고 있다는 거예요.

김어준 : 아예 짓지도 못하고 있는 거예요.

▷이광수 : 시작을 해야 미분양이 생기는 거잖아요.

김어준 : 그렇죠. 최소한

▷이광수 : 그래서 혼동하면 안 된다.

김어준 : 이거는 땅만 달랑 있는 거예요. 지금

▷이광수 : 브릿지론으로도

김어준 : 브릿지론. 그러니까 그러면 정상적인 이 이후의 과정은 사실은 경매에 들어가는 거 아닙니까.

▷이광수 : 그렇죠. 그러니까 오히려 경매가 쉬울 수 있거든요. 공장장님 생각하시면 아파트 1층 짓다가 경매에 못 들어가잖아요. 그 땅을 누가 삽니까? 그렇기 때문에 예전에는 어떻게 하냐면 건설사한테 지원을 엄청 해줘요. 언제까지? 아파트 지을 때까지. 그래서 아파트 짓고 다 나서 2010년도에 건설사들이 망하기 시작합니다. 그래서 2010년도에 저축은행이 파산 다 하고 그런 문제가 2010년도에 생겨요. 그때는 짓다가 망하면 안 되니까. 근데 지금 짓기 전에 이런 문제가 생겼잖아요.

김어준 : 그러면 간단하잖아요.

▷이광수 : 그렇죠.

김어준 : 땅을 그래서 경매 처분하면 되는 거 아닙니까?

▷이광수 : 그렇습니다.

김어준 : 그리고 이것은 자기들 욕심 때문에 생긴 거지 국민들이 잘못한 게 아니에요. 근데 왜 공적자금이 거기로 들어가요. 자기들이 돈 많이 벌었으면 국민들한테 나눠줬나요? 안 나눠줄 거 아니에요.

▷이광수 : 제가 뉴스공장, 겸손 와 가지고 공장장님이 그런 근본적인 질문 하실 때마다 제가 턱턱 막힙니다. (웃음) 그런데 어쨌든 중요한 게 뭐냐 하면 그래서 경·공매가 나오면 그 땅을 누군가 싸게 산단 말이죠.

김어준 : 그렇죠.

▷이광수 : 그러면 아파트 분양가도 떨어져 떨어지겠죠. 그래서 공급이 다시 원활하게 되는 거예요.

김어준 : 그게 시장의 선순환인 것 아니에요.

▷이광수 : 맞습니다.

김어준 : 그걸 억지로 막고 누군가가. 국민들이 잘못한 게 아닌데. 이것은 여기서 이 일확천금을 노린 자들이 무리하게 하다가 자빠진 건데. 여기다가 이렇게 해서 부동산 경기 죽으면 안 돼, 하고 공적자금 넣고 얘들을 살리고 부동산을 떠받치고. 그래서 그 분양가도 떨어지지 않도록 만들려고 하는 거 아닙니까? 그렇게 해서 좋은 것은 시행사하고 건설사들이지. 우리 시민들은 아니잖아요.

▷이광수 : 그러니까 예를 들면 그래프를 한번 또 같이 보세요. 이거는 캐피탈사의 9조 원에 이르는 브릿지론 만기 구조인데요. 2023년 올해. 88%가 브릿지에서 만기가 돌아오기 예정이었습니다. 그럼 어떻게 해야 되나요? 지금 저게 이자도 못 내고 있고 사업이 진행이 안 되니까, 당연히 말씀하신 것처럼 사실 퇴출돼야 되고, 구조조정이 돼야 돼요. 근데 저 부분이 전부 다 어떻게 되냐면, 다 1년 만기 연장이 돼 있습니다. 내년 6월

김어준 : 총선 이후. 6월 이후로 된 게 많잖아요. 공매도도 6월로 돼 있고. 이게 다 정부에서 일단 총선 이후로 미뤄 놔. 이렇게 해 놓은 거 아닙니까?

 

 

 

▷이광수 : 그래서 일단, 일단 1년 만기 연장을 해 놨는데 근본적인 문제 해결은 아니다.

김어준 : 당연히 아니겠죠.

▷이광수 : 네. 시간만 끌고 있는 것이죠.

김어준 : 청담동이 워낙 상징적인 것이고, 여기 이해 관계자들도 꽤 있을 것 같고. 부동산 전체 경기 이야기하면서 이거 공적자금 투입되나, 안되나, 모니터링 해주세요.

▷이광수 : 중요합니다. 왜냐하면 일단 저희가 실제로 뭐 세금이라든가 이런 거 들어간 건뿐만 아니라 금융시장에 위협을 가할 수 있기 때문에

김어준 : 알겠습니다. 이거는 이제, 이거 앞으로 아이템 가져가면서 계속 체크해 보죠.

▷이광수 : 알겠습니다.

김어준 : 이광수 광수네 복덕방 사장이었습니다. 감사합니다.

▷이광수 : 고맙습니다.

 

 

 

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