서울시장 선거 후 재건축 단지 억대 상승?

[인터뷰 제3공장]

서울시장 선거 후 재건축 단지 억대 상승? 

"일시적 호가 상승.. 실제 매매는 없을 것"  

- 한문도 겸임교수 (연세대학교 정경대학원)  

 

▶ 김어준 : 정부 2·4 공급대책 발표 이후에 서울의 아파트 값이 전반적으로 잡혀 가던 가운데 오세훈 시장 당선 이후 소위 오세훈 효과로 호가가 뛰고 있다, 이런 보도가 이어지고 있습니다. 이 내용 짚어 보겠습니다. 연세대 정경대학원 한문도 겸임교수님 나오셨습니다. 안녕하십니까. 

 

▷ 한문도 : 안녕하세요. 

 

▶ 김어준 : 부동산 관심도가 높기 때문에 저희가 일주일에 한 번씩 부동산 짚어 보려고 하는데. 이게 이제 당선 직후부터 호가 2억 껑충, 호가 3억 껑충, 최근에는 호가 6억 뛰었다, 막 이런 기사까지 나오고 있습니다. 6억이면 엄청난 금액인데. 그런데 이제 여기서 호가거든요, 이게. 매매가가 뛰었다는 게 아니라 호가가 뛰었다는 건 가격을 6억 높게 부르는 사람이 나타났다 이거 아닙니까? 

 

▷ 한문도 : 그렇죠. 

 

▶ 김어준 : 실제 호가가 오르긴 오르고 있는 겁니까? 

 

▷ 한문도 : 예, 맞습니다. 호가는 실제로 오르고 있고.

 

▶ 김어준 : 호가는 오른다.

 

▷ 한문도 : 네. 거래량은 현재까지는 안 받쳐 주고 있고, 일단 선거가 4월 7일 날 끝났으니까 8일, 9일 목금하고 주말에 거래가 붙었는지 안 붙었는지가 오늘 정도에 나오거든요. 그 데이터가 나오면 정확하게 알 수 있겠지만 사실 우리가 예전의 상태를 들여다보면 이런 호재가 있으면 그전에 이미 투자나 투기 세력이 다 매집해 들어갑니다. 들어가는데 이번에는 그런 현상이 없습니다. 없다는 게 아주 우리가 눈여겨볼 대목이다. 그래서 호가는 많이 오르고 있는데 거래량이 좀 많이 거의 없습니다. 없기 때문에 이 데이터를 뒤에 질문에서 말씀드리겠지만 현재 심리적으로는 호재인데 현실적으로는 가시화되는 데 불투명하다는 기사들이 나오고 그걸 좀 시장에서 인지를 했기 때문에 제가 볼 때는 합리적인 판단이 필요한 시점이지 호가에 휘둘릴 상황은 아닌 것 같습니다. 

 

▶ 김어준 : 그럼 주로 여의도하고 강남 재건축 관련해서 이런 이야기들이 많이 나오는데 그럼 실제 이 시장에서는 반응이 없어요? 

 

▷ 한문도 : 예. 지금 데이터를 제가 출연하느라고 정리를 해 봤습니다. 해 본 결과 우리가 목동 재건축하고 노원구 상계동 재건축하고 그리고 이제 압구정 이렇게 세 군데로 요약되지 않습니까? 압구정은 지금 4월 달에 1일하고 5일 날 합해 가지고 한 만여 세대가 되는 것 중에 2개가 거래가 됐습니다. 선거 전이죠. 

 

▶ 김어준 : 세 개밖에 안 됐어요, 거래가?

 

▷ 한문도 : 네, 그러니까 그게 좀 이상한 거죠. 예전 같으면 한 30개 돼야 되는데. 그리고 역으로 보면 압구정 1월, 2월 거래량이 80개, 70개 이렇습니다. 그렇기 때문에 너무 급격하게 차이가 나서 제가 말씀드렸던 가격 임계점에 대한 거래량 급감이 나타나는 거랑 똑같은 추세를 보이고 있어서 재건축 호재가 적용됐다고 볼 수가 없고, 상계동 같은 경우에는 노원구가 보통은 1월에 300개였고요, 총 거래량이. 2월에 한 180개 됐는데 3월에 들어서 갑자기 70~80개로 훅 줄었어요. 줄었는데, 특히 노원구의 상계 주공 시범단지들, 재건축 대상들 있죠? 거기는 4월 달 들어서 거래량이 0입니다. 전체 4개인데 4개 중에 재건축 단지 말고 다른 아파트들이 4개가 거래가 됐고, 상계주공은 전혀 없습니다. 또 목동도 마찬가지입니다. 목동도 4월달에 거래가 없습니다. 3월 겁니다. 그러니까 이 현상이 예전에 재건축 호재가 있을 때 움직이는 시장하고 전혀 다른 상황이거든요. 

 

▶ 김어준 : 예전에 이런 재건축 호재가 있으면, 

 

▷ 한문도 : 거래량이 급증을 하죠. 그런데 이건 선거 전에도,

 

▶ 김어준 : 급격히 가격 상승이 예상되니까. 

 

▷ 한문도 : 그렇죠. 

 

▶ 김어준 : 소위 시장의 선수들이 매집에 들어가는 거예요?

 

▷ 한문도 : 네. 그런데 지금은 상황이 어떻냐 하면 투자나 투기하시는 분들이 시장에 진입할 수 있는 것을 이미 법적으로 다 막아 놨잖아요. 취득세도 고가로 해 놓고, 양도세도 중과이기 때문에 실익이 없습니다. 그게 제가 볼 때는 거래량으로 나타났다고 볼 수 있는데 문제는 뭐냐 하면 지금 3일 됐잖아요. 주말 지났고. 그래서 이번 주가 핵심인 것 같습니다. 이번 주 지나고 나서 그럼에도 불구하고 50층이나 이런 것에 대해서 기대감이 있다면 수요가 좀 붙을 텐데 만일 그 수요가 붙지 못하고 이런 자세를 유지한다고 하면 시장은 거의 일단 관망이 아니라 하방 압력 쪽으로 사람들이 판단을 대부분 했다고 보여지고. 그래서 재건축 호재 기사가 한 달 만에 정리가 될 가능성이 높아지죠. 그러니까 이번 주가 상당히 중요한 주인데요. 제가 다음 주에 나오게 되면 데이터를 보면, 저도 좀 궁금합니다. 그런데 그 거래량 숫자가 일부 조금 증가한 선에 그치면 그중에 또 우리가 아는 허위 신고 60% 이런 것 기억나시잖아요. 그런 것 대충 계산해서 가중치를 계산하면 제가 거기에 대해서 시장 예측을 좀 말씀드릴 수 있을 것 같습니다. 

 

▶ 김어준 : 그러니까 지금 말씀은 지금 예를 들어서 다주택자 같은 경우는 세금이 워낙 세고 그리고 법적으로도 타이트하게 막혀 있기 때문에 예전에 소위 재건축 호재가 떴을 때 시장 반응하고는 전혀 다르고.

 

▷ 한문도 : 네, 환경이 틀리니까. 

 

▶ 김어준 : 전혀 다르고. 그래서 소위 시장의 선수들이 재건축에 진입을 못 하는 거네요, 지금. 

 

▷ 한문도 : 네. 하고 싶어도 양도세 중과인데 그거 들어가겠습니까? 예를 들어서 4년 뒤죠? 4년 뒤에 집권 여당이 다수당인데 어떻게 될지 모르잖아요. 

 

▶ 김어준 : 국회에서는 여전히 다수당이니까.

 

▷ 한문도 : 완전히 자금이 묶이게 되는 상황이 되지 않겠습니까? 그런 것들 때문에 쉽게 시장에 진입을 안 하는 걸로 현재까지는 보이고, 말씀드린 대로 이번 주가 관건인데 이번 주에도 이게 거래량이 안 받쳐 주면 시장은 이미 상황을 다 파악한 거죠. 

 

▶ 김어준 : 아, 그러니까 지금 이게 이제 소위 상승 압력으로 작용하느냐 아니면 이런 호재에도 시장이 반응하지 않는 걸 보고 하방으로 돌아서느냐. 

 

▷ 한문도 : 네, 결정적인 거죠.

 

▶ 김어준 : 그런 갈림길에 있는 거네요.

 

▷ 한문도 : 엄청 큰 갈림길이죠. 그런데 현재로서는 제가 보니까 예전 같으면 말씀드린 대로 선거 전부터, 3월 달부터 발표했잖아요. 여야 할 것 없이 재건축 규제 완화를. 그런 부분에 대해서, 

 

▶ 김어준 : 일주일 만에 푼다고 그랬으니까. 

 

▷ 한문도 : 예. 그렇기 때문에 지금 거래량이 엄청 저도 꽤 있을 줄 알았더니 실제 데이터를 정리해 보니까 이건 깜짝 놀랄 정도의 수준으로 급감해 있거든요. 절벽 수준이에요. 

 

▶ 김어준 : 그럼 기사를 6억 호가가 뛰었다고 낼 게 아니라 6억 호가가 뛰었음에도 불구하고 거래량은 없어. 

 

▷ 한문도 : 거래가 없는 거죠. 예, 맞습니다. 

 

▶ 김어준 : 이렇게 기사가 나와야 되는 거네요. 

 

▷ 한문도 : 목동 신시가지도 지금 거래가 지금 없습니다. 여의도 시범아파트 거기도 3월까지가 3개가 되고요. 지금 없습니다. 그러니까 아이러니하잖아요. 

 

▶ 김어준 : 기사가 그럼 절반만 나온 거네. 

 

▷ 한문도 : 기사를 그런 식으로 쓰면 안 되는 거죠, 사실. 

 

▶ 김어준 : 그러니까 왜냐하면 이제 전후 맥락을 전체 읽지 못하면 아, 아파트 값이 급상승하나 보다, 라고 신호로 읽고 또 다시 영끌. 뛰어들 수도 있는 것 아닙니까? 

 

▷ 한문도 : 이제는 안 속을 것 같습니다. 왜냐하면 허위 신고 60%가 이미 보도가 됐고 가격이 워낙 높습니다. 그리고 여의도 시범 같은 경우에는 지금 6억 호가 상승이라고 그랬는데요. 거기는 이미 오세훈이나 박영선 후보 공약과 상관없이 예전에 이미 서울시하고 작년 가을에 정비계획 변경안이 작동이 돼 가지고 추진 중이었어요. 그때 이미 많이 올랐어요. 가을부터 올해 1월 정도까지. 많이 올라서, 너무 많이 올라서 지금 호가는 제가 볼 때는 의미가 없습니다. 그러니까 거래량이 안 받쳐 주지 않습니까? 

 

▶ 김어준 : 호가는 가격을 띄워 보려고 하는 사람들의 노력이 호가로 나오는 것이고. 

 

▷ 한문도 : 거의 마지막 털기 수준이 아닐까요? 제 개인적으로 그렇게 생각합니다. 가격이 너무 많이 올랐어요. 

 

▶ 김어준 : 전문 용어인가요, 마지막 털기가?

 

▷ 한문도 : 네. 

 

▶ 김어준 : 작년 7월 영끌 나왔을 때도 그런 표현 하셨죠. 이게 이제 마지막 털려고 하는 것이다. 

 

▷ 한문도 : 프로하고 선수들이. 

 

▶ 김어준 : 선수들이 물량을 털어 내려고 자꾸. 

 

▷ 한문도 : 시나리오가 작동된 거죠.

 

▶ 김어준 : 불안감을 자극해서 영끌 한다, 영끌 한다 해서 실제 불안해하던 30대들이 대출받고 이렇게 부모님 도움받고 해서 영끌 해서 샀는데 그것은 그들의 승리가 아니라 그때 물량을 해치운 사람들의 승리다. 

 

▷ 한문도 : 맞습니다. 지금 그때 기억을 더듬어 보시면 지금도 계속 올라가야 되잖아요. 거래량도 받쳐 주고. 지금 거래량이 급감을 하잖아요. 그러니까 이미 지금 세가로 나왔지 않습니까? 

 

▶ 김어준 : 그러니까 그때 승자는 그때 물량을 털어 낸 사람들이고. 그런데 이제 이게 이런, 왜냐하면 하루 지나면 그다음에 또 1억이 올랐다는 식의 기사, 2억 껑충, 3억 껑충, 6억 껑충, 이런 기사가. 

 

▷ 한문도 : 그러니까 공인중개사분들이 좀 문제인 것 같아요. 공인중개사분이 문제가 아니라 어느 일부 공인중개사죠. 6억 호가가 올랐으면 그게 팔립니까? 안 팔리잖아요. 그걸 또 받아쓰는 기자분도 문제죠. 그런 현장을 가서 저처럼 이렇게 거래량이 안 받쳐 주고 있고, 그런,

 

▶ 김어준 : 호가만 뛰어. 거래량은 없어. 이렇게 나와야 되는 것 아닙니까?

 

▷ 한문도 : 네, 맞아요. 거래량 안 받쳐 줘. 조심해야.

 

▶ 김어준 : 그렇죠. 이 신호 잘못 읽으면 안 돼. 

 

▷ 한문도 : 네. 그게 정상적인 기사 같습니다, 제가 볼 때.

 

▶ 김어준 : 그런데 이런 건 이렇게 해석할 수는 없습니까? 가격이 오를 테니까 오를 걸 기대하고 내놓지 않는다, 매물을. 

 

▷ 한문도 : 물량 많습니다. 제가 어젯밤에 확인했습니다. 여의도 시범 매물이 70개입니다. 호가가 6억이 올랐는데. 여의도 시범 아파트가 한 30개인가 그렇고요. 그냥 여의도 지역을 치니까 물건이 너무 많습니다. 

 

▶ 김어준 : 물건을 내놓지 않는 것도 아니에요? 거래가 없는 거예요, 그냥?

 

▷ 한문도 : 네, 거래가 안 받쳐 주는 거죠, 지금. 

 

▶ 김어준 : 아, 매물이 없어서가 아니라.

 

▷ 한문도 : 왜냐하면 지금 여의도 시범도 1월, 2월에는 엄청난 물량이 거래가 됐거든요. 아이러니하지 않습니까? 호재가 나왔는데 거래량이 안 받쳐 준다는 것 자체가. 

 

▶ 김어준 : 이상한 현상이네요. 그러니까 매물은 많고, 그런데 거래는 없고, 호가는 오르고. 그러니까 이건 호가를 끌어올리려고 하는 쪽의 노력이지 실제 시장이 가격 상승 쪽으로 움직이는 건 아니다. 

 

▷ 한문도 : 네. 추세 매력이 전혀 없습니다, 제가 볼 때. 그러니까 어떻게 보면 영끌, 스튜피드라고 그럴까요? 그런 분들, 아니면 로또가 맞았든지 이런 분들 아니고서야 지금은 진입할 가격은 아니라고 봐요, 제가 봐도. 

 

▶ 김어준 : 그러면 이 판가름은 한 달 이내에 날 것이다? 

 

▷ 한문도 : 일주일 안에 날 것 같습니다. 

 

▶ 김어준 : 일주일 안에.

 

▷ 한문도 : 일주일 안에 거래가 안 붙으면 2주 안에는 확실하게 나겠죠.

 

▶ 김어준 : 이게 이제 호가 상승을 기대하고 매물을 거둬들이는 게 아닐까, 라고 추정하는데 그것도 아니라는 거죠? 

 

▷ 한문도 : 거둬들이는 작업을 해도 역부족이죠. 지금 갭투자를 하셔 가지고 자금 부담이 있는 분들은 지금이 기회이지 않습니까? 매도할 타임이지 않습니까? 왜냐하면 4월, 5월에 계속 공급대책 나오고, 7월에 사전분양하고 이러면 분위기가 많이 바뀌거든요. 그러니까 지금 매도 타임인데 힘겨루기가 좀 작동되겠지만 거래량을 보면 판단이 되겠죠. 

 

▶ 김어준 : 그러면 이렇게 2억 껑충, 3억 뛰어, 6억 뛰어, 이런 기사를 내면 안 되는 거네요. 

 

▷ 한문도 : 좀 심한 거죠, 제가 봐도. 문재인 정부가 부동산 정책에 실패했다고 그렇게 하던 언론들이 그런 기사를 내면 그건 이중적인 잣대잖아요. 

 

▶ 김어준 : 맞아요. 이건 그럼 부작용이라고 불러야죠. 호가 부작용. 

 

▷ 한문도 : 맞습니다.

 

▶ 김어준 : 그럼 교수님이 지금 보시기에는 지난주에 말씀하신 대세 안정세로 접어들었다, 이렇게 전체적으로 보시는 거네요. 

 

▷ 한문도 : 네. 이번 주까지, 그러니까 저번 주말에 좀 붙어서 오늘 이제 신고하는 분들이 계실 텐데 오늘 제가 좀 유심히 거래량을 체크할 것 같아요. 서울 전 지역을 갖다가. 그리고 경기도도 보려고 하는데요. 경기도도 마찬가지로 제가 시청자분들한테 드리고 싶은 말씀이 포털 앱을 찾으시면 경기도 인천 다 되어 있습니다, 지금. 지자체가. 앱에 가시면 실거래 금액하고 숫자가 나옵니다. 동네 이름만 치셔도. 그걸 보시고 작년 1월, 2월, 3월하고 연말하고 올 1월, 2월, 3월을 딱 보시면 거래량이 급감하면 이건 거의 이제 상투인 거예요, 제가 볼 때. 조심하시라고 말씀드리고. 

 

▶ 김어준 : 상투라는 게 뭡니까?

 

▷ 한문도 : 주식으로 말하면 꼭지 잡은 거죠. 떨어질 일만 남은 거죠. 그런데 만약 거래량이 받쳐 주고 있다. 그럼 이건 여력이 있는 것인데 그 가격이 적정 가격인지 한번 체크해 보시는 게 필요하겠죠. 

 

▶ 김어준 : 지금은 꼭짓점이다? 경기도도 마찬가지고.

 

▷ 한문도 : 네. 서울 수도권도, 인천은 좀 예외입니다. 예외인데 인천이 지금 좀 호재가 잠깐 불었었는데 그게 어디까지 갈지 계산을 해 보면 지역 소득 수준하고 다 비교해야 되는데 결론은 그냥 거래량만 체크하시면 됩니다. 호가를 올리고 막 해도 거래량이 없다는 이야기는 수요자가 끝났다는 이야기잖아요. 아니면 시장 판단이 역전된 거고. 그걸 보시고 시장에 진입하시는 게 현명하십니다. 따라가시면 절대 안 되고. 

 

▶ 김어준 : 거래량은 거짓말할 수가 없다. 

 

▷ 한문도 : 이번에 진짜 조심하셔야 되는 게 한번 꺾이잖아요. 공급량이 어마어마하지 않습니까? 노태우 대통령 시절에 수도권에 인구가 늘 시절에 80만 호 공급했는데 지금 200만 호입니다. 이걸 예측 못 하면 바보 아닌가요?

 

▶ 김어준 : 모르죠, 저희는 잘.

 

▷ 한문도 : 단기적으로는 좀 반등이나 이런 게 있을 수 있지만 중장기적으로 볼 때는 시장이 어떻게 될지는 예측할 수 있는 게 누구나 판단할 수 있지 않겠습니까? 

 

▶ 김어준 : 물량 앞에는 장사 없다?

 

▷ 한문도 : 장사 없습니다. 

 

▶ 김어준 : 오늘은 여기까지 하겠습니다. 그리고 일주일 정도 지켜본 후에 혹시 변동 폭이 크다든가 아니면 이런 기사 계속 나오면 일주일이 아니더라도 이번 주 중에 다시 모시도록 하겠습니다. 

 

▷ 한문도 : 네, 분석해 보겠습니다.

 

▶ 김어준 : 한문도 교수였습니다. 감사합니다. 

 

▷ 한문도 : 예, 감사합니다.

 

 

TBS [김어준의 뉴스공장]