서울 아파트값 상승폭 확대? "거래량은 급락..정책 변수가 관건"

[인터뷰 제3공장]

서울 아파트값 상승폭 확대? 

"거래량은 급락..정책 변수가 관건"

- 한문도 겸임교수 (연세대학교 정경대학원) 

  

▶ 김어준 : 자, 이번 시간은 부동산 짚어보겠습니다. 한문도 교수님 나오셨습니다. 안녕하십니까? 

  

▷ 한문도 : 네, 안녕하세요. 

  

▶ 김어준 : 저희가 일주일에 1번 정도 부동산 추세를 짚어보고 있는데. 자, 최근에 이제 아파트 값이 오름세, 전셋값도 오름세, 월세도 급등, 이런 뉴스가 갑자기 지난주에 나오기 시작했어요. 사실관계를 한 번 짚어볼까 합니다. 부동산 관련해서는 기사만 보면 전쟁 정도 난 것 같을 때도 실제 내용을 들여다보면 총 한 방 쏜 정도에 불과하거나 아예 총도 안 쐈을 경우도 많잖아요. 

  

▷ 한문도 : 맞습니다. 

  

▶ 김어준 : 네. 그래서 지금 기사만 몇 개 보면 뭐 월세도 없고 전세도 없고 아파트 값은 오르고 큰일 났다, 다시, 이런 분위기인데 지난주에 그랬어요. 

  

▷ 한문도 : 기자 분들이 또 무슨 어떤 이유가 있어서인지, 

  

▶ 김어준 : 네, 일제히. 

  

▷ 한문도 : 저번주부터 조금 이제 또 자꾸 왜곡된 기사들이 많이 나오는 것 같습니다. 

  

▶ 김어준 : 거꾸로 짚어볼까요? 그러면 일단 월세가 급등했다, 여기서부터 거슬러 올라가보죠. 월세는 급등했습니까? 

  

▷ 한문도 : 헬리오시티 사례를 들어 가지고 기자가 기사를 쓰신 것 같은데요. 

  

▶ 김어준 : 헬리오시티. 

  

▷ 한문도 : 네. 1억 보증금, 84㎡가 보증금 1억에 300 정도까지 급등을 했다, 뭐 이렇게 좀 기사를 썼어요. 썼는데 예전하고 똑같습니다. 아닌 건 빼놓고 유리한 것만 딱 올려놓고 그런 기사인데요. 실제로 확인을 해보면 똑같은 아파트 단지에 1억에 220짜리가 거래된 게 있고, 심하면 5천에 보증금이 더 작은 데도 270만 원짜리도 거래가 있고, 이런 또 5천에 1억에 220짜리 이런 것들이 있는 건 기사를 안 쓰고, 1억에 300만 원짜리만 썼다는 얘기죠. 이건 제가 볼 때 또 언론 징벌제, 제가 얼핏 들었는데 정치하시는 분들이 빨리 만드시면 기자 분들이 이런 장난을 쳐서 시민들을 좀 피곤하게 하는 건 기사를 줄 것 같습니다. 

  

▶ 김어준 : 예를 들어서 중앙일보 같은 경우에 임대차법 때문에 월세가 늘었다거나 아니면 매일경제에서 매달 100만 원 생돈을 낸다, 임대차법 때문에, 이런 기사 내용 중에 일부 말씀하신 헬리오시티에서 지난해 7월엔 250만 원대였는데, 월세가. 올해 월세가 300, 350, 이렇게 올랐다라고 했는데 그런 사례 한두 개를 가지고 지금 퉁친 거예요? 

  

▷ 한문도 : 네, 맞습니다. 그리고 또 하나 말씀드릴 게 강남 일대에요. 아파트를 가지고 단기 임대 있지 않습니까? 단기 임대 아파트라는 게 뭐냐면 해외에서 예전에는 관광 우리 여행이 막 좋을 때요. 해외에서 단체로 들어오는 사람들, 이런 사람들을 에어비앤비라고 아시는 분들은 아실 거예요. 

  

▶ 김어준 : 그렇죠. 

  

▷ 한문도 : 그런 것처럼 아파트를 활용하는 사람들이 있었어요. 단기 임대로. 

  

▶ 김어준 : 에어비앤비를 자기, 

  

▷ 한문도 : 1년짜리 빌려 가지고 3박 4일, 4박 5일 비싸게 호텔 값을 받고 빌려주는 그런 행태가 있어 가지고 강남 일대에 그런 게 좀 유행하고 있습니다, 실제로. 그러면 단기 임대는 특수한 경우잖아요. 그건 넣으면 안 되겠죠. 

  

▶ 김어준 : 그렇죠. 

  

▷ 한문도 : 네. 주민등록거주에서 우리 국민들이 거주하고 이전하고 이런 걸 넣어야 되는데, 

  

▶ 김어준 : 에어비앤비로 사용해서 단기 임대로 단가를 높여놓은 것, 

  

▷ 한문도 : 비싸죠. 그런 것까지 들어갔을 가능성도 있다라고 볼 수도 있겠죠. 차이가 있으니까, 벌써. 그러니까 이런 것들은 믿으실 필요가 없고, 

  

▶ 김어준 : 그러니까 기사가 헬리오시티를 예로 들었기 때문에 이제 교수님이 헬리오시티로 직접 들어가서 그러면 예를 들어 평균이 한 300만 원, 350만 원 돈 됐다면 그런 기사를 쓸 수 있는데, 

  

▷ 한문도 : 맞습니다. 맞습니다. 

  

▶ 김어준 : 당연히. 그런데 보면 작년 250이라고 했는데 올해는 250 밑으로 떨어진 것도 많은데, 

  

▷ 한문도 : 네. 1억에 220짜리가 있는데. 

  

▶ 김어준 : 엄연히 있는데. 

  

▷ 한문도 : 이걸 써야죠. 

  

▶ 김어준 : 그러면 그걸 다 조사해서 평균 낸 것도 아니고, 

  

▷ 한문도 : 네, 맞습니다. 

  

▶ 김어준 : 그중에 비싼 것 한 두 개 골라 가지고 지금 생돈 100만 원씩 낸다. 월세가 임대차 때문에 크게 올랐다, 이렇게 쓰고 있는 거예요? 

  

▷ 한문도 : 아주 잘못된 기사입니다. 

  

▶ 김어준 : 자, 그러면 이제 전셋값도 다시 얘기해보죠. 

  

▷ 한문도 : 전셋값, 뭐 매매값 계속 뭐 좀 띄우기 작전 들어갔는데 이게 이제 통계가 문제가 있다고 제가 예전부터 말씀드렸는데요. 예를 들어서 말씀드릴게요. 지금 0.08% 올랐다고 뭐 2주 동안 0.08% 상승세 유지 매매가, 이렇게 하는데 10억짜리 집이 그러면 0.08%면 얼마 오른 건가요? 

  

▶ 김어준 : 10억짜리면 850만 원 아닙니까? 

  

▷ 한문도 : 아닙니다. 80만 원 오른 겁니다. 

  

▶ 김어준 : 80만 원이요? 

  

▷ 한문도 : 네. 계산해보십시오. 80만입니다. 이걸 가지고 굳이 수치화시켜서 그리고 전 세계에 매주 이렇게 발표하는 나라가 없습니다. 왜냐하면 데이터의 어떤 정확성과 신뢰성이 떨어지기 때문에 선진국 대부분이 월간 지표를 쓰고 있거나 분기 지표를 씁니다. 우리나라는 굳이 주간 지표를 쓰는데요. 결정적인 건 또 뭐냐면 주간지표 중간에 뭐라고 써있냐면 본 데이터는 신뢰성이 없으므로 유의하기 바란다는 항목이 있습니다, 쫙 다 보면. 일반 분들은 잘 모르는데요. 

  

▶ 김어준 : 그래요? 

  

▷ 한문도 : 이걸 가지고 또 굳이 발표하는 건 또 뭡니까? 그러면 신뢰성이 없다라고 본인들이 자인을 하면 쓰지 말아야죠. 이건 제가 볼 때 어떤 일부 세력들이 굳이 주간 지표를 명확하지도 않은데, 그리고 또 월간 지표는 또 다시 냅니다. 아이러니하죠. 그리고 월간 지표를 또 다시 발표합니다. 

  

▶ 김어준 : 이 전셋값 오름세 같은 경우에는, 

  

▷ 한문도 : 믿을 수 없는 거죠. 본인들이 믿을 수 없는 데이터를 하니까, 

  

▶ 김어준 : 서초구에 있는 한 아파트 단지를 예로 들었거든요. 

  

▷ 한문도 : 아까하고 똑같은 기사죠. 꼭 그걸 콕 집어서 내려간 건 데이터가 안 잡힌다는 것도 또 써있습니다. 왜냐하면 전월세 계약 갱신을 해 가지고 임대차 3법으로 인해서 안정되게 안 올라간 계약 있지 않습니까? 

  

▶ 김어준 : 그렇죠. 

  

▷ 한문도 : 그것도 데이터에 안 잡힌다고 왜냐하면 계약 갱신할 때 전세 확정 일자를 다시 안 받는 경우가 있잖아요. 서로 믿으니까. 그럼 그건 데이터가 노출이 안 돼요. 그래서 지금 뭐 뒤에 통계를 고친다 그러면서 44억 이번에 예산 더 받았거든요. 감정, 

  

▶ 김어준 : 통계, 지금 현재 통계 방식이 정확하지 않다고 해서, 

  

▷ 한문도 : 어쩌고저쩌고 변명 대면서 했는데 그 돈이 없어도 현재 상태에서 충분히 할 수 있는데 이상한 짓을 하는 걸 제가 계속 목격을 해서 제가 좀 나열화시켜 가지고 어느 날 대대적으로 한 번 공론화시키든지 해야지 계속 주간 지표를 가지고 조금 본인들이 신뢰성이 없다고 자인한 데이터를 굳이 지표 가지고, 

  

▶ 김어준 : 여기서 본인들은 어딥니까? 

  

▷ 한문도 : 부동산원이죠. 부동산원의 보도자료 내용을 보면, 

  

▶ 김어준 : 부동산원. 

  

▷ 한문도 : 통계 안에 들어간, 그리고 이것도 말씀드릴게요. 말씀드린 김에 아마 우리 시청자 분들도 R1이라고 부동산원의 통계를 맡지 않습니까? 거기 통계 시스템을 들어가지 않습니다. 데이터가 없습니다. 

  

▶ 김어준 : 그래요? 

  

▷ 한문도 : 네. 2015년 제가 보이는 데면 보이고 싶은데 데이터 2014년, 15년까지 딱 해놓고 막아놨습니다. 그러면 사유를 써야죠. 사유를 써서, 

  

▶ 김어준 : 데이터를 일반인들이 들어가서 확인할 수 없어요? 

  

▷ 한문도 : 네. 제가 전세, 월세, 가격 지수 거래량에 대해서 체크를 좀 들어가려고 그럼 그 데이터를 국토부에 보고를 해 가지고 국토부에서 전세, 월세 거래량은 발표를 해요. 그리고 말씀드린 대로 그 보도자료 내용 중 말고 그 원 데이터 안에는 전월세 거래량은 신뢰할 수 없으니 유의하기 바란다는 내용이 있어요. 개판이죠, 심하게 얘기하면. 

  

▶ 김어준 : 데이터를 신뢰할 수도 없고 통계를 확인할 수도 없다. 

  

▷ 한문도 : 네, 맞습니다. 그러니까 이게 어떤 사람이 하나 있어서 어느 데이터를 하나 빼, 어느 데이터를 하나 넣어, 이러면 0.08%, 0.08%, 마이너스, 플러스 왔다 갔다 하는 순식간이거든요. 통계하시는 분들 다 알죠. 제가 지금 신뢰를 안 간다는 게 그런 뜻입니다. 거래량이 지금 적은데 그런 반복매매 지수를 활용한다 그러면 거래량이 받쳐줄 때 또 매매가격 지수를 산정해야 되는데 거래가 없는 단지도 많거든요, 지금. 서울에 3천 개 단지가 있는데 지금 거래되는 게 2,800대인데 하나 아니면 어떤 곳은 안 된다는 얘기 아닙니까? 이런 것들을 통계해서 지금 3개월째 3천대거든요. 저번달은 2천대 거래밖에 안 되고, 2,900, 800밖에. 그러면 그게 계열화가 안 되거든요. 이런 부분에 문제가 많다는 걸 다시 말씀드리고, 

  

▶ 김어준 : 그러니까 이 전셋값 오름세 기사로 예로 들어진 재건축이 들어간 서초구 아파트 단지 하나를 가지고 전셋값 오름세라고 보도하면 안 되는 거다. 

  

▷ 한문도 : 또 불안감 조장하는 거죠. 그럼 이걸 가지고 또 공인중개사들이 또 심하게 하면 일부 공인중개사들이 장난을 칠 수 있고, 

  

▶ 김어준 : 월세 급등이나 전세 급등이나 마찬가지 맥락이네요? 

  

▷ 한문도 : 맞습니다. 

  

▶ 김어준 : 하나의 사례를 서울 전역에서 하나 딱 골라 가지고, 

  

▷ 한문도 : 네, 맞습니다. 

  

▶ 김어준 : 그것 가지고 마치 전역이 다 올라가고 있다는 듯이 만들어내고 있는 것이다. 

  

▷ 한문도 : 네. 참 심각한 문제입니다, 제가 봤을 때. 

  

▶ 김어준 : 아파트. 이제 그러면 이제 아예 아파트 값. 월세, 전세까지는 이해가 되고 아파트 값도 마찬가지로 0.01% 올랐다는 보도가 있던데. 

  

▷ 한문도 : 그러니까 0.01%, 0.05%, 0.08%은 큰 의미가 없는 거죠. 월간 지표로 나온 건 인정이 되지만. 

  

▶ 김어준 : 주간으로 그랬다는 겁니까? 

  

▷ 한문도 : 네, 맞습니다. 표본도 불확실하고, 본인들이 또 표본이 불확실해서 표본을 늘리겠다고 조금 아까 말씀드린 것처럼, 

  

▶ 김어준 : 10억짜리인데 100만 원 올랐다는 것 아닙니까? 0.01%이면, 

  

▷ 한문도 : 80만 원이요. 100만 원도 안 올랐죠. 그러니까 오른지, 수수료가 몇 백인데 생각해보십시오. 묘하지 않습니까? 이런 부분은 좀 다시 한 번, 

  

▶ 김어준 : 어떤 흐름이 있네요. 아주 미세한, 

  

▷ 한문도 : 있습니다. 

  

▶ 김어준 : 통계적으로 볼 때는 의미 없는 그 통계도 정확하지 않아 보이는 걸 가지고 특정 아파트나 혹은 특정 단지에서, 

  

▷ 한문도 : 왜냐하면 저번에도 재건축 보도 쓸 때 보면 재건축발 상승, 이렇게 쓴 걸 한국부동산에서 써놨어요. 그런데 그 당시에 일반 단지보다 재건축 단지들이 거래가 없었습니다. 

  

▶ 김어준 : 오히려. 

  

▷ 한문도 : 제가 전화해서 누가 썼냐고 따지려다가 또 그랬습니다. 그런 사례를 제가 말씀드릴게요. 좀 문제가 많습니다. 

  

▶ 김어준 : 일제히 월세, 전세, 아파트값이 다 올라갔다고 하는 건 좀 이상하다. 

  

▷ 한문도 : 그렇죠. 제가 지금 데이터를, 

  

▶ 김어준 : 흐름이 좀 이상하네요. 

  

▷ 한문도 : 마이크로 데이터 신청을 했습니다, 그래서. 결국은 제가 어제 밤에 신청을 했습니다. 원본 데이터를 보내 달라고 과연 올지 안 올지 봐 가지고 시간을 들여서 분석해보고 말씀드리겠습니다. 

  

▶ 김어준 : 분석해보시고 다시 한 번 말씀해 주시고, 

  

▷ 한문도 : 네. 

  

▶ 김어준 : 한 가지만 더 여쭤볼게요. 다주택자들이 종부세가 다음 달 1일부터 올라가는데 안 내놓는다, 이런 기사도 있잖아요. 

  

▷ 한문도 : 버티기요. 매물이 감소했다. 완전히 나쁜 기자죠. 

  

▶ 김어준 : 나쁜 기자죠. 

  

▷ 한문도 : 네. 심하게 나쁜 기자입니다. 이건 뭐 산수도 못하는 기자인데요. 왜냐하면 제가 요새 조금 살짝 화가 나는 것들이 뭐냐면 기자 분들이 팩트에 근거를 하지 않고 암만 윗분이나 회사의 분위기가 있다 그래도 기자가 왜 됐습니까, 솔직히? 기자의 팩트에 맞춰서 잘 내길 바라는데 지금 말씀하신 것처럼 거래량이 3천 건이라 그랬잖아요. 

  

▶ 김어준 : 네. 

  

▷ 한문도 : 그중에 천 건이 증여입니다. 이번에 6월 말 되면 이제 재산세, 종부세들 기준이 되니까 증여한 게 많아요. 그러면 실제 거래는 1,500개, 1,800개밖에 안 된 거예요.

  

▶ 김어준 : 네. 

  

▷ 한문도 : 그러면 매물이 줄든지 뭐가 있어야 되는데 매물이 준 게 없어요. 여전히 저번에도 말씀드렸지만 3만 6, 7천이던 게 만 개가 늘어난 상태로 그냥 유지가 되고 있어요. 

  

▶ 김어준 : 매물은 늘어났고, 거래는 없고. 

  

▷ 한문도 : 아파트 전세도 3배 늘어났고, 7천, 8천에서 지금 2만 2천대가 그대로 유지되고 있고, 

  

▶ 김어준 : 물량은 엄청 많은데. 

  

▷ 한문도 : 월세도 마찬가지고, 이걸 한 번도 보도를 안 하다가 지금 뭐 저번주하고 요번주 사이에 한 800개인가 천 개가 줄었어요. 전체 총 해서. 그것만 또 딱 써요. 

  

▶ 김어준 : 800개. 

  

▷ 한문도 : 아니. 작년 10월부터 장장 8개월 동안 이게 매물이 늘어나는 걸 한 번도 안 쓰다가 그러면 지금 와서 그 딱 떨어지는 걸 기다렸다 쓰는 이유가 뭡니까? 친일파도 아니고, 도대체. 

  

▶ 김어준 : 친일파도 아니고. 

  

▷ 한문도 : 저는 전혀 이해가 안 되는 기사를 쓴,