정부, 수도권 1만 7천호 공급의미 & 서울아파트 평균 매매가 11억 돌파, 실체는?

[인터뷰 제2공장]
정부, 수도권 1만 7천호 공급의 의미 &
서울아파트 평균 매매가 11억 돌파, 실체는?
- 한문도 겸임교수 (연세대학교 정경대학원)

▶ 김어준 : 일주일에 한 번씩 저희가 부동산 짚어 봅니다. 한문도 교수님 나오셨습니다. 안녕하십니까.

▷ 한문도 : 네, 안녕하세요.

▶ 김어준 : 제가 주 초반에 휴가를 갔다 오는 바람에 못 모셨네요. 저희가 이제 일주일에 한 번 정도는 아파트 시세가 어떻게 되는지. 특히 두 새로운 시장이 보궐선거를 통해 당선돼서 초반에 호가 1억, 2억, 3억, 6억, 이런 식으로 계속 뉴스가 쏟아져서 실제 시장에 어떻게 반영됐는지를 사실상 거의 실시간으로 매주 한 번 짚어 보지 않았습니까? 그런데 이제 3주가 지났어요.

▷ 한문도 : 4주가 지났죠. 아, 선거한 뒤 3주.

▶ 김어준 : 선거한 이후로 3주고 4주째가 되는 건데. 지금쯤이면 이제 추세가 나오잖아요.

▷ 한문도 : 예, 추세가 나왔죠.

▶ 김어준 : 첫 주부터 이건 이렇게 호가일 뿐이지 부동산을 상승 국면으로 이끌 것이 아니라고 전망하셨어요, 처음부터. 어떻습니까, 결과는?

▷ 한문도 : 일단 결과적으로 말씀드리면 압구정 재건축단지 한 예를 드리면 1, 2, 3월의 거래량이 34개, 35개, 15개 정도 됐어요.

▶ 김어준 : 그게 적은 겁니까?

▷ 한문도 : 아니, 그러니까 1, 2, 3월. 그러니까 선거하고 상관없이 오세훈발 재건축 호재, 이게 있기 전에.

▶ 김어준 : 아, 있기 전의 상황은 어땠나.

▷ 한문도 : 거래량이 그 정도 됐는데 4월 지금 재건축 호재하고 지금 말씀해 주신 언론에서 호가 들썩, 꿈틀꿈틀, 이런 기사들 많이 나왔죠.

▶ 김어준 : 그런 기사 많이 쏟아졌죠.

▷ 한문도 : 많이 나오고 제가 말씀 올린 대로 주말에 약간 호도된 신호 때문에 잘못돼서 사실 분이 계실 거다. 조금 추이를 보자고 그랬는데 결론은 4월 말까지 11개가 됐습니다.

▶ 김어준 : 아, 11개밖에 안 움직였어요?

▷ 한문도 : 네. 결론은 조금 들썩하고 언론 보도로 인해서 일부 좀 분들이,

▶ 김어준 : 일부라고 해 봐야 뭐.

▷ 한문도 : 바쁘신 분들, 이런 분들이 조금 추경매수는 들어갔지만 결국은 예전의 수치도 못 따라가는 수준에 머물렀다. 그래서 결국은 잠잠해지는 수준으로 가지 않나. 다른 단지도 똑같습니다.

▶ 김어준 : 재건축·재개발로 호가 기사가 나오면서 이제 이게 혹시 전반적으로 끌어올릴까 싶었으나 전혀 그렇지 않다.

▷ 한문도 : 예. 상계주공 같은 경우 1월 달에 152개, 2월 달에 71개인데 이번 달에 22개입니다. 어제까지.

▶ 김어준 : 오히려 더 줄어들었네요.

▷ 한문도 : 수치가 나타낸 것처럼 일단 유의미한 수치는 나타나지 않고 있다.

▶ 김어준 : 재건축·재개발 특수는 없다?

▷ 한문도 : 예. 조금 들썩이고 언론에서 조금 했지만 결론적으로 수치상으로 데이터로는 유의미하게 나타나지 않았다. 하방 안정의 흐름으로 이어지고 있다, 이렇게 보시면 되겠습니다.

▶ 김어준 : 그러니까요. 최근 3주 연속으로 그런 말씀 하셨는데 이제 변곡점을 지나고 있는 것으로 보인다, 하향 안정 쪽으로. 그렇게 말씀하셨는데 새로운 돌출 변수가 이제 재건축·재개발이었는데 그것도,

▷ 한문도 : 의외로 효과가 없습니다.

▶ 김어준 : 그것도 효과는 없다, 실제.

▷ 한문도 : 수치 자체가.

▶ 김어준 : 그럼 전체적으로 가격이 하향 안정으로 가는 신호들은 또 보입니까?

▷ 한문도 : 예, 계속 보이고 있는 거예요. 왜냐하면 KB가 아시겠지만 KB국민은행 통계가 부동산 공인중개사 사장님들을 상대로 호가 위주로 하고 실거래가를 같이 혼합하는 형태로 조사 발표를 하는데요. 거기에 4월 달 요점정리가 어제 나왔습니다. 어제 나왔는데, 표현이 이렇습니다 “2월부터 3개월째 0%대, 상승률 둔화, 시장 안정화” 라고 아예 KB에서도 긍정적인 통계죠, KB 쪽은. 그렇게 됐고, 또 선도 아파트라고 있죠. 우리가 주로 유명하다고 하는 아파트들.

▶ 김어준 : 아, 그런 걸 선도 아파트라고 합니까?

▷ 한문도 : 네. 선도 아파트 50이라고 해서 그 지수를 또 얼마 전부터 발표하기 시작했어요. 거기 선도 아파트 50의 지수도 여전히 안정세로 유지되고 있다, 이 이야기인데. 그럼 우리가 표현에서 확인해 보실 게 뭐가 있냐 하면 예전보다 덜하지만 신고가가 나온다는 뉴스가 가끔 나오고 그리고 저번 달 기억나시겠지만 1월, 2월, 3월에 하락된 거래 비율이, 전체 거래 중에 서울 아파트. 20%였다가 지금 34~35%까지 올라간 게 3월 달이었어요. 이번 달에는 아직 발표를 안 했거든요. 그럼 올라간 게 있으면 내려간 게 있어야 평균이 맞아서 지금 KB에서 발표한 내용처럼 그대로 유지가 되지 않습니까? 내려간 기사들은 안 나오죠.

▶ 김어준 : 그렇죠.

▷ 한문도 : 그럼 결론을 우리가 시장을 어떻게 판단해야 되냐. 신고가를 하는 몇 개 단지도 있지만 하락하는 단지들도 그만큼 많다는 이야기죠. 그러니까 변동이 없는 거죠. 그러니까 안정세로 돌아섰다고 판단하고 마지막 어떤 터닝포인트의 기점에 와 있다고 저는 보고 있습니다. 이게 벌써 3개월째거든요. 더 올라가지 못하고.

▶ 김어준 : 매물이,

▷ 한문도 : 매물이 여전히 증가합니다. 저번 주 한 주 동안에도 매매 물건, 아파트 전세, 월세 할 것 없이.

▶ 김어준 : 전세, 월세, 매물 다.

▷ 한문도 : 다 1,000개씩 늘었습니다.

▶ 김어준 : 다 물량이 많은 거잖아요.

▷ 한문도 : 네. 계속 한 5월 말까지는 계속 늘어날 겁니다.

▶ 김어준 : 그러니까 물량이 이렇게 많은데도 거래가 없다는 건?

▷ 한문도 : 시장의 변곡점이죠.

▶ 김어준 : 그러니까 물건이 아주 많은데 안 팔린다는 건 사람들이 비싸다고 생각하는 거라는 거잖아요.

▷ 한문도 : 비싼 것도 있고 정부에서 대출 정책을 완전하게 맞춰 놔서 가수요나 투자수요가 들어가기 힘듭니다. 그럼 실소유자분들이 들어가는데 여기서 냉정하게 우리가 볼 게 한 가지 제가 드리고 싶은 말씀이 있는데요. 요새 뭐 조금 완화하자 이런 이야기가 있지 않습니까? 근데 그건 제가 볼 때는 저는 당분간 반대입니다.

▶ 김어준 : 그런 신호를 주면 안 된다.

▷ 한문도 : 왜냐하면 그냥 놔두면 10% 내려가서 살 수 있는 가격을, 대출 안 받아서 살 수 있잖아요.

▶ 김어준 : 그렇죠.

▷ 한문도 : 그런데 그걸 대출을 완화해 주면 뭐 특수한 분들이라고 이야기를 하시지만 조금만 참으면 저절로 내려갈 수도 있는데 만약에 대출을 10% 주면 10% 받쳐 주잖아요. 그럼 10%를 더 주고 사고 10% 이자도 내야 돼요. 그러니까 이게 앞뒤가 좀 다르니까, 동전의 앞뒷면이니까 이걸 우리 시청자분들이 잘 판단해 주시고.

▶ 김어준 : 이 추세대로 조금만 더 가면 당연히 하향 안정으로 돌아설 타이밍인데.

▷ 한문도 : 기본이잖아요. 초등학교 수요공급 원칙에서 공급이 지금 많은데. 수요는 없고.

▶ 김어준 : 그렇죠. 사람들이 가격이 떨어질 거라고 생각하니까 안 사는 거죠.

▷ 한문도 : 당연합니다.

▶ 김어준 : 게다가 또 2.4 대책으로 물량이 엄청 쏟아진다고 하니까.

▷ 한문도 : 네, 계속 발표 중이죠.

▶ 김어준 : 전반적으로 가격은 떨어지겠구나 하는 걸 누구나 느끼고 있으니까 안 사는 거죠.

▷ 한문도 : 중요한 건 이게 또 언론 보도가 많이 안 됨에도 불구하고 시장 자체의 힘이 그렇게 하향 쪽으로 가잖아요. 언론이 계속 좀,

▶ 김어준 : 펌프질을.

▷ 한문도 : 아직도 이렇게 함에도 불구하고 시장은 이미 임계점에 다다랐다는 신호로 나타난 거죠. 우리가 냉정하게 판단해야 됩니다.

▶ 김어준 : 그렇군요. 그러다 보니까 이제 물건은 계속 나오고.

▷ 한문도 : 소화가 안 되고, 시장에서.

▶ 김어준 : 사람들은 안 쓰고. 수요공급 원칙에 따르면 당연히 가격이 떨어질 수밖에 없는 임계점에. 원래 아파트 값은 잘 안 떨어지는데.

▷ 한문도 : 그렇죠. 웬만해서 유지가 되는 것도 쉽지 않죠.

▶ 김어준 : 그런데 이제 하향 안정화될 압력을 시장에서 받고 있는 셈이네요, 말하자면.

▷ 한문도 : 이게 벌써 3~4개월째 계속 이어지니까 우리가 추세를 좀 예측할 수 있지 않습니까?

▶ 김어준 : 이 시점에 괜히 부동산 관련 법안들을 풀어서 대출 관련 규제라든가 풀어서.

▷ 한문도 : 살짝 푸는데 속으시면 안 돼요.

▶ 김어준 : 그러니까 교수님은 여기서 더 가야지.

▷ 한문도 : 그대로만 가면 됩니다, 그대로.

▶ 김어준 : 지금 상태로 쭉 가면 하방 압력이 계속 있을 것이고 안정화될 것이다. 알겠습니다. 그럼에도 불구하고 왜 이제 교수님이 항상 하시는 표현으로 언론에서 이렇게 기술이 훅 들어와서.

▷ 한문도 : 어떤 기술이요?

▶ 김어준 : 기술이 훅 들어와서 어떻게든 이 시장을 띄워 보려고 하는, 시장 가격을 끌어올린다든가 호가로 기사 막 내서 끌어올린다든가 재개발·재건축의 호재가 생기게 만들고 싶어 하는 그 이해 관계가 있는 쪽도 있잖아요.

▷ 한문도 : 네, 있습니다.

▶ 김어준 : 언제나. 그래서 이제 그런 쪽의 욕망을 뒤에 숨기고 기사로 마치 막 시장에서 난리가 난 것처럼 뚝뚝 갑자기.

▷ 한문도 : 일부 언론분들이 그러고 있죠.

▶ 김어준 : 아직도 있는데, 그중에서 하나만 제가 시간 관계상 여쭤보고 오늘은 마무리해야 될 것 같은데. 최근에 지금 말씀하신 대로 급등, 급상승, 시장 뜨거워, 이런 기사는 요즘 없는데, 찾아볼 수가 없는데.

▷ 한문도 : 많이 줄었죠.

▶ 김어준 : 예. 경매 관련 기사들이 갑자기 나오기 시작했어요.

▷ 한문도 : 예, 맞습니다. 하나 봤습니다, 저도. 낙찰가율 80% 역대 최고, 이런 기사가 조금 나왔었죠.

▶ 김어준 : 그러니까 경매가 갑자기 그쪽에서 뜨겁다, 이런 의미의 기사던데 이 해설을 제가 할 줄 모르니까.

▷ 한문도 : 이런 류의 기사입니다. 예를 들어서 10명이 사고를 쳤는데 1명이 착한 일을 했어요. 1명이 착한 일을 했다, 그 기사만 낸 겁니다, 이 기사가. 그래서 시청자분들한테 말씀드리면 경매의 지표라는 게 있는데 조금 말씀드리면 경매 물건이 나오는 게 10개면 그중에 5명이 그걸 받으러 가면 0.5 정도 되잖아요. 그런데 만약에 물건이 1개인데 10명이 갔어요. 그럼 응찰자 수가 10명이잖아요. 경매 3대 지표라는 게 있는데 지금 뉴스에 나온 건 낙찰가율이에요. 그러니까 100원짜리 경매 물건이 나왔는데 82원에 샀다고 하면 낙찰가율이 82%가 되잖아요. 그 수치가 조금 높아졌어요. 높아졌는데 그럼 경매 낙찰가율이잖아요, 이건. 낙찰률이라는 게 있겠죠. 뭐냐 하면 10개가 나왔는데, 물건이. 10개가 다 낙찰이 돼야 시장이 좋은 거겠죠. 그런데 낙찰률이 10개가 나왔는데 5개가 되면 좀 시장이 이상하잖아요. 5개는 사람들이 안 사는 거예요. 그럼 뭔가 이게 좀 시장이 좀 변동성이 있잖아요. 그러니까 결론은 지금 말씀드린 응찰자 수, 낙찰가율, 낙찰률 이 3개가 같이 꾸준히 올라갈 때가 상승장입니다. 그런데 지금 뉴스에 나온 건 낙찰가율만 딱 집어서 내놨잖아요.

▶ 김어준 : 아, 다른 지표는 좋지 않은데.

▷ 한문도 : 안 좋아요.

▶ 김어준 : 안 좋은데 그 한 덩이만 집어서 마치 시장이 호황이다, 부동산 쪽에서 호황이라는 시그널을 주는.

▷ 한문도 : 잘못 준 거죠. 응찰자 수가 어떻냐 하면 같이 기사를 내야 돼요. 응찰자 수가 예전에 50명, 60명이었는데, 한 물건에. 지금은 저번 달에는 6.5명까지 떨어지기도 하고 지금은 4.몇 명입니다. 엄청 떨어졌잖아요.

▶ 김어준 : 그러니까 경매 시장에 사람이 안 가는 거군요, 이제.

▷ 한문도 : 안 가죠, 지금. 안 간다는 이야기는 뭐냐 하면 시장이 하향 안정화가 될 거라고 예측하게 사람들이 줄게 되잖아요. 그럼 같이 기사를 내 줘야 사람들이 판단을 하는데 그거 하나만 딱 집은 거죠.

▶ 김어준 : 그러니까 부동산 시장 전체가 하향 안정화가 되기 때문에 경매 시장도 이렇게.

▷ 한문도 : 당연히 지표로 나오잖아요.

▶ 김어준 : 사람들이 이제 관심이 줄어든 건데.

▷ 한문도 : 네, 맞습니다.

▶ 김어준 : 그러니까 경매에 사람들이 관심이 많다는 건 부동산이 이제 뜨거워지니까 경매 쪽으로도 관심이 가는 거잖아요.

▷ 한문도 : 그렇죠. 조금이라도 싸게 사려고.

▶ 김어준 : 그러니까 이제 이 아파트 값 지수로는 뭐 안 나오니까 경매 관련 기사로 한번 띄워 보려고.

▷ 한문도 : 이렇게 보시면 됩니다. 지금 그쪽 말씀해 주신 세력분들이 신고가도 지금 별로 없어지고 여러 소재들이, 예전에 나오던 것들이 이제 다 탕진이 됐어요.

▶ 김어준 : 써먹던 기술들이.

▷ 한문도 : 새로운 것들을 찾다 보니까 이렇게 억지로 맞춘 기사들이 나오는 거죠.

▶ 김어준 : 해설을 안 해 주면 저희가 알 수가 있나요.

▷ 한문도 : 조금 뭐 제가 말씀드린 게 도움이 됐으면 좋겠습니다.

▶ 김어준 : 경매 관련해서는 다음 시간에 다시 한번 다뤄 보겠습니다. 오늘은 맛만 본 것 같고. 어쨌든 최근에 나온 경매 관련 기사는 여러 지표가 있는데 그중에 하나만 한 것이고 경매 시장이 뜨거운 것은 아니다.

▷ 한문도 : 맞습니다.

▶ 김어준 : 여기까지 하겠습니다. 한문도 교수님이었습니다. 감사합니다.

▷ 한문도 : 네, 고맙습니다.

TBS [김어준의 뉴스공장]