개발 방식부터 수익 배분까지.. 대장동 개발 특혜 의혹의 주체와 쟁점은?

[인터뷰 제2공장] 

개발 방식부터 수익 배분까지..

대장동 개발 특혜 의혹의 주체와 쟁점은?

 

 

 

- 김윤우 변호사

- 김용남 전 의원 (국민의힘)

 

 

 

 

▶ 김어준 : 대장동 문제 짚어 보겠습니다. 두 분의 법률 전문가 모셨습니다. 부동산 개발 전문 변호사로 본인을 소개하시는 판사 출신의 김윤우 변호사님 나오셨습니다. 안녕하십니까. 

 

▷ 김윤우 : 네, 약정 김윤우입니다.

 

▶ 김어준 : 약정은 뭔가요?

 

▷ 김윤우 : 업계 용어입니다. 

 

▶ 김어준 : 검사 출신 변호사시죠? 현재 윤석열 캠프에 가 계시죠? 

 

◐ 김용남 : 예. 

 

▶ 김어준 : 김용남 전 의원인데 오늘은 변호사로 나오셨습니다. 안녕하십니까. 

 

◐ 김용남 : 안녕하세요. 김용남입니다. 

 

▶ 김어준 : 두 분이 대장동을 바라보는 시선이 정반대인데. 먼저, 김용남 오늘 의원님이라고 하겠습니다, 그냥. 김용남 의원님의 문제 제기를 듣고 그리고 김윤우 변호사님의 반론을 듣고 하는 방식으로 한번 진행해 볼까 합니다. 왜냐하면 문제 제기가 야당에서 먼저 나왔기 때문에. 가장 핵심적인 의혹이 뭐냐. 1, 2, 3 정도 있다면 순서대로 하나씩 짚어 볼까요? 

 

◐ 김용남 : 우선 이 사업은 시작부터 사기적인 구조였어요. 

 

▶ 김어준 : 구체적으로 이야기해 주시죠. 전문가끼리 나왔으니까.

 

◐ 김용남 : 우선협상대상자로 화천대유가 끼어 있는 하나은행 컨소시엄이 선정됐잖아요. 그런데 성남도시개발공사에서 공고를 내면서 자산관리회사를 사업자에 끼워 주면 가산점 20점을 준다고 공고를 했거든요. 그리고 이재명 후보 측의 해명 중에 중요한 내용도 화천대유 자산관리를 끼고 신청을 한 컨소시엄이 하나은행 컨소시엄이 유일했다. 그래서 가산점 20점을 받았고 나머지 다른 두 곳 신청한 데는 가산점을 스스로 포기한 거다, 이런 해명을 내놨는데 화천대유는 자산관리회사가 아닙니다, 일단. 조금 헷갈리실 수가 있는데. 

 

▶ 김어준 : 그러면 이게 워낙 전문적인 영역이라. 의혹의 핵심 부분을 딱 말씀해 주시고, 이게 의혹이다. 그다음 또 다음으로 넘어가고 이렇게 하죠. 여기서 뭐가 의혹인 거죠? 

 

◐ 김용남 : 화천관리자산관리는 자산관리회사가 아니에요, 기본적으로. 

 

▶ 김어준 : 그러면 그게 의혹입니까? 

 

◐ 김용남 : 그러니까 시작부터, 채점을 하는 것부터, 사업자 선정 채점 단계부터 사기였다는 거죠. 

 

▶ 김어준 : 그러니까 정확하게 어떤 대목이 사기인지.

 

◐ 김용남 : 조금 전문적인 내용이라. 그러니까 부동산투자회사법상 자산관리회사는 최소 자본금이 70억 이상이어야 되고요, 전문 운용 인력 5명 이상을 갖춰야 되고, 무엇보다도 국토교통보의 인가를 받아야 돼요. 

 

▶ 김어준 : 그럼 요지는, 

 

◐ 김용남 : 자격이 없는 회사였어요, 화천대유는.

 

▶ 김어준 : 화천대유가 그런 자격이 안 되는데 화천대유라고 하는 자산관리회사가 있다는 이유로 가산점을 준 것부터가 잘못이다? 

 

◐ 김용남 : 시작부터가 사기예요. 

 

▶ 김어준 : 자, 김윤우 변호사님. 일단 여기까지 하고 그다음으로 넘어가죠. 

 

▷ 김윤우 : 공무지침서가 인터넷에 공개되어 있는데요. 거기 보면 자산관리회사가 미리 설립돼서 컨소시엄에 포함돼야만 점수를 주는 게 아니고요. 다른 컨소시엄의 경우에도 마찬가지일 텐데 미리 설립을 안 해도 미설립 상태에서 설립 계획만 수립하면 점수를 주게 되어 있습니다. 그리고 이것은 1000점 만점에 20점이고 비중이 2%여서 선정에 영향을 줄 상황은 아니고. 그 공모지침서를 보면 우리는 사업계획서 평가를 하겠다고 하면서 컨소시엄이 어떤 회사냐. 그것이 몇 배의 비중이 되는 평가 요소였기 때문에 그것이 결정적인 건 아니었던 것 같고요. 이재명 후보가 그렇게 해명을 했다고 하는데, 그분이 지침서를 보셨는지 아니면 스스로 심사를 하셨는지 이것 심사표를 확인하셨는지는 모르겠어요. 그러나 그 내용은 아니고요. AMC가 없어도,

 

▶ 김어준 : 자산관리사.

 

▷ 김윤우 : 자산관리회사는 없어도 설립 계획만 써내면 점수를 주는 상황이었기 때문에 그것은 조금 오해가 있으신 것 같고요. AMC 아니라고 하셨는데 맞습니다. 출자자니까요. 출자자 겸 AMC 역할을 했으니까 단순 AMC가 아니라 지분을 가지는 그런 시행사 역할까지 했다. 전략적 투자자 역할까지 했다는 것은 맞습니다. 그러나 그렇다고 해서 그것이 어떤 부적격 사유가 되지는 않습니다. 

 

◐ 김용남 : 아니, 잘 모르시는 말씀인데. 

 

▷ 김윤우 : 아니요, 제가 공무지침서를 잘 보고 하는 이야기입니다, 저는.

 

◐ 김용남 : 잠깐만요. 기본적으로 AMC가 뭔지를 잘 모르고 하시는 말씀이세요.

 

▷ 김윤우 : 아니요, PFV의 필수 요소입니다, AMC는. FMC와 AMC.

 

◐ 김용남 : 잠깐만요. 전문적인 내용은 잘 모르시는 것 같은데, 

 

▷ 김윤우 : 아니에요. 제가 신탁사를 다녔는데 무슨.

 

◐ 김용남 : 성남의뜰은 페이퍼컴퍼니죠. 직원이 없어요. 그리고 그게 일종의 위탁관리형 부동산투자회사로 설립됐습니다. 부동산투자회사법을 보시면 위탁관리형 부동산투자회사, 부동산투자회사를 통상 리츠라고 부르는데 위탁관리형 리츠는 반드시 AMC에게 관리를 맡겨야 돼요. 그런데 그 AMC는 부동산투자회사법 22조의 3을 보세요. 그건 국토부 인가를 받은 자산관리회사만이 그 업무를 수행할 수 있고, 화천대유는 그냥 오늘 가서라도 법무사 사무실 아무 데나 가면 뚝딱 만들어질 수 있는 자본금 5천만 원짜리 그냥 주식회사였어요. 그러니까 부동산투자회사법상의 위탁관리형 리츠로부터 위탁관리를 수행하고 수수료를 받을 수 있는 자격이 없는 회사였어요. 

 

▷ 김윤우 : 제가 설명을 드리면 지금 헷갈리시는 게 뭐냐 하면 그 리츠는 부동산투자회사법, 그건 건교부에서 관리하는 법이잖아요. 그런데 PFV는 거기에 근거법을 두는 게 아니라 법인세법에 근거를 두는 말씀하신 대로 페이퍼컴퍼니 겸 SPC 이렇게도 부르는데, 법인세법 51조에 이 요건을 갖추면 우리가 FPV라고 불러서 조세법상 혜택을 주는 그런 회사를 말하는 거고요. 리츠랑 완전히 다릅니다. 리츠는 말씀하신 대로 건교부 인가 사항이에요. 리츠하고 PFV하고 근거법과 어떤 목적을 가지고 있고 어떤 효과를 가지고 있고 어떻게 설립하는지에 대해서 지금 혼동시키시는데, 절대 다른 회사입니다. 

 

▶ 김어준 : 잠깐만요. 이건 너무 전문 영역이라 두 분이 하는 이야기를 다 들어도 누가 맞는지 모르겠어요, 저희가. 그러니까 그런 쟁점이 있다, 하나 있고. 다음으로 넘어가 볼게요. 

 

◐ 김용남 : 일단 이 대장동 사업은 리스크가 전혀 없는 사업이었어요. 부동산 개발사업의 리스크는 크게 세 가지입니다. 첫째는 사업부지 확보 리스크예요. 토지 작업 내지는 지주 작업이라고 부르는 사업부지를 확보할 수 있느냐, 없느냐. 가장 큰 리스크죠. 두 번째는 인허가 리스크예요. 인허가를 받을 수 있느냐, 없느냐. 세 번째는 분양 리스크입니다. 그런데 이 대장동 사업은 첫 번째, 성남도시개발공사가 끼어들면서 토지수용권을 발동할 수 있어요. 그러니까 사업부지 확보 리스크가 없는 사업이었어요. 두 번째, 인허가 리스크 역시 없어요. 왜냐하면 성남도시개발공사하고 성남시는 사실상 한 몸이거든요. 성남시가 100% 출자해서 만든 게 성남도시개발공사예요. 그러니까 성남시에서 사실상 자기네들이 하는 사업의 인허가를 안 내 줄 리가 없는 거죠. 세 번째, 분양 리스크. 이것 역시 제로예요. 왜냐하면 여기가 판교거든요. 아파트 분양이 안 될 리가 없어요. 그러니까 리스크가 없는 사업이었어요, 이건. 

 

▶ 김어준 : 잠깐만요. 의원님, 너무 길게 하시면 여러 가지 쟁점을 다룰 수 없으니까. 그러니까 이게 사업부지 확보하고 인허가하고 분양하는 데 큰 리스크가 없었다. 

 

◐ 김용남 : 당연히 없죠. 

 

▶ 김어준 : 리스크가 없는 사업이었다.

 

◐ 김용남 : 떼돈 벌 수 있는 사업에 끼워 준 거예요.

 

▶ 김어준 : 처음부터 떼돈 벌 수 있는 사업이었기 때문에 거기서부터 모든 의혹이 출발하는 거다. 자, 이 대목에 대해서요? 

 

▷ 김윤우 : 지금 하인드사이트 바이어스라고 해서 뒤돌아 보니까 벌 수 있었다, 이런 오류에 빠져 계신데 투자업계에서는 굉장히 흔한 바이어스입니다. 그런데 2015년도에 성남시의회 새누리당은 이것 분양안되면 어떻게 하려고 이런 사업을 벌이느냐면서 계속 반대한 것이, 

 

▶ 김어준 : 성남시의회 말씀하시는 겁니까?

 

▷ 김윤우 : 성남시의회. 계속 반대를 했었습니다. 

 

▶ 김어준 : 새누리당 성남시의원들이? 

 

▷ 김윤우 : 네, 그리고 2014년, 2015년에 부동산 대책들을 보면 민간 토지 투자가 너무 적어서 민간에서 개발한 토지에 대해서는 분양가 상한제를 적용 안 하겠다고 정부 부동산정책이 나올 정도로 투자가 없고, 지으면 안 팔리고 그런 상황이었습니다. 오죽하면 빚내서 집사라고 하고, 2016년에는 땅이 안 팔려도 너무 안 팔리니까 LH 개발토지를 16만 제곱미터에서 7만 제곱미터인가요? 거기까지 줄이겠다, 이런 정책까지 발표가 될 때입니다. 그래서 그 정책을 만들었던 중앙정부와 성남시의회 입장이 지금 왜 바뀌었느냐. 이건 정치적인 이유 때문에 바뀐 것 같은데요. 그게 아니라면 아무리 좋게 평가해 줘도 하인드사이트 바이어스, 즉 편견에 빠진 견해라고 봅니다. 

 

▶ 김어준 : 자, 여기까지 하고요. 

 

◐ 김용남 : 전국적인 상황으로 모면하신 것 같은데, 판교가 분양이 왜 안 돼요? 

 

▷ 김윤우 : 그런데 시의회는 왜 반대하셨습니까? 

 

◐ 김용남 : 누가 반대를 해요?

 

▷ 김윤우 : 성남시의회 의원들한테 물어보세요. 새누리당 의원들이니까요.

 

▶ 김어준 : 2015년 당시 새누리당 시의원들은 반대했다는 겁니까.

 

◐ 김용남 : 글쎄요. 저는 그 부분까지는 모르겠는데, 누가 지나가는 말로 했을 수는 있겠죠. 

 

▷ 김윤우 : 그때 국회의원이셨는데, 수원에서. 

 

◐ 김용남 : 제가 성남 국회의원도 아니었거든요. 

 

▶ 김어준 : 회의록이 남아 있어서 지금 나온 이야기고요. 그러면 이 쟁점은 알겠습니다. 이건 리스크가 없는 사업이었다. 아니다, 그때 당시로는 미분양이 속출해서 어려운 사업이었다. 이 쟁점 하나하고. 또 그다음에 뭐가 있습니까? 

 

◐ 김용남 : 수익 구조가 대단히 기형적이죠. 왜냐하면 지금 성남의뜰 자본금 50억 중에 3.5%인가요? 아, 7%죠. 7%, 3억 5천만 원을 댄 화천대유하고 천하동인 측이 사실상의 수익을 지금 대략 계산해 보면 한 7천억 정도 가져갔어요. 그런데 이게 나머지 구성원들은 소위 비참가적 우선주라고 해서 정해진 수익만 가져가고 나머지는 다 천하동인하고 화천대유가 몰아서 다 가져가는 구조인데 이런 구조의 사업은 본 적이 없어요. 

 

▶ 김어준 : 정리를 해 주시죠. 그러니까 수익 구조가 문제인데, 성남의뜰이라고 하는 성남과 민간 컨소시엄이 함께 만든 특수목적법인이 있어요. 그런데 여기서 수익 배분 구조가 문제다, 이런 말씀이시잖아요.

 

◐ 김용남 : 그렇죠.

 

▶ 김어준 : 그걸 좀 더 명확하게 말씀해 주시죠. 어떻게 문제입니까?

 

◐ 김용남 : 이게 지금 앞서 말씀드린 대로 성남 도시개발공사가 끼면서 토지 수용을 할 수 있는 권한이 있어요. 

 

▶ 김어준 : 그렇죠. 공공이니까. 

 

◐ 김용남 : 땅은 쉽게, 싸게 확보할 수가 있어요. 왜냐하면 수용권을 발동할 수가 있으니까. 그런데 이 구조는 민간 업체가 아파트 분양을 하기 때문에 분양가 상한제를 적용받지 않는 지역이 되어 버렸거든요, 대장동은. 어마어마한 수익이 예상되는데, 

 

▶ 김어준 : 싸게 수용하고 비싸게 팔 수 있으니까.

 

◐ 김용남 : 그렇죠. 그 구조에서 수익을 다 화천대유하고 천하동인이 몰아 갖는 구조를 만들어 준 거예요. 

 

▶ 김어준 : 그러니까 수익 구조를 처음 짤 때부터 화천대유가 많이 벌 수 있게 짰다? 

 

◐ 김용남 : 한마디로 말하면 말아먹는 구조를 만들어 놓은 거예요. 

 

▶ 김어준 : 자, 여기에 대해서요?

 

▷ 김윤우 : 이것 좀 두 가지 사항을 지금 말씀하셔서 두 가지 사항을 다 일일이 답변해야 될 것 같은데요. 일단은 공무제안서를 기준으로 말씀드리겠습니다. 

 

▶ 김어준 : 이 공무제안서라는 건 처음 성남에서, 

 

▷ 김윤우 : 민간 사업자 공무제안서.

 

▶ 김어준 : 성남에서 민간 사업자들에게 이런 식으로 제안하시오, 내놨던 기준이죠. 

 

▷ 김윤우 : 네. 1차 이익 배분이라고 해서 제1공단 공원 조성 재원으로 공사의 개발이익을 활용한다면서 2,561억의 공사비하고 토지보상비를 부담시킵니다. 이건 배당 대상도 아니고 먼저 0순위로 성남시가 가져가는 거고요. 그다음에 말씀하신 대로 1순위 배당은 임대주택용지 또는 1,822억을 가져가는 걸로 합니다. 성남시가 이렇게 배당금을 가져가기로 한 이유는 보통주 방식의 회의를 갖고 있기 때문입니다. 판교는 아직도 미정산이고요. 이것보다 앞서 시작된 의왕 백운밸리는 2,600억의 수익을 예상했는데 지금 현재 사업 비용이 2,700억 이상 추가가 돼서 결국 140억 손실이 났습니다.

 

▶ 김어준 : 잠깐만요. 이게 무슨 말인지 못 알아듣겠는데,

 

▷ 김윤우 : 보통주 방식으로 우선주로 가면,

 

▶ 김어준 : 잠깐만요.

 

▷ 김윤우 : 보통주 방식으로 가면 정산이 늦어지고 정산 금액이 줄어듭니다. 계속 비용을 과도하게 쓰기 때문에. 

 

▶ 김어준 : 이게 무슨 이야기냐 하면, 저는 이해한 것 같으니까 무슨 말인지 제가 설명해 볼게요. 성남이 이 사업에서 취한 방식은 돈을 먼저 가져가는 것이다. 그런 방식을 취했고, 보통의 경우에는 나중에 가져가는데 만약 김용남 의원께서 말하는 방식으로 나중에 가져갔다면 손실이 나거나 돈을 못 받는 경우가 많다. 아직도 못 받거나. 그러니 먼저 가져가는 방식은 좋은 방식이다. 이렇게 말씀하시는 거죠? 

 

▷ 김윤우 : 맞습니다. 그래서 금융권에서 잘했다고 평가하는 것이 사전이익확정 방식인데요. 그러고도 지금 배당하고도 1,800이 남는 건 민간과 50 대 50으로 나눠서 민간도 그때 당시에 1,800억을 가져갈 수 있었는데 문제는 그건 성남시가 개입한 것도 아니고 성남시가 준 것도 아닙니다. 하나은행등 금융권이 화천대유에게 준 겁니다. 그러니까 출자가 아닌 대출을 하면서도 후치 수수료라고 해서 개발이익 지분을 가져가는 게 흔하거든요. 이익참가부사채 같은 게 있지 않습니까? 그런데 지분을 넣으면서도 연 25% 배당만 이자처럼 받아 간다는 건 사실 말이 안 되는 건 맞습니다. 사업 이익이 그때 다 추산이 3,600억 남는다고 되어 있었거든요. 우선주를 택하더라도 이익의 얼마까지는 우리는 가져간다, 한 1,000억까지는 할 수 있는데 굳이 연 25%를 선택했습니다. 이건 민간 컨소시엄 내부 문제이기도 한데요. 의심스러운 점은 주간사인 하나은행 부행장이 나중에 화천대유 고문으로 갔죠. 그리고 그 당시 금융권이 성남시, 정권에 찍힌 성남시 눈치를 보겠습니까 아니면 정권 실세의 눈치를 보겠습니까? 친박 정권이었는데. 그건 1+1 같은 산수 보듯이 쉬운 거죠. 

 

▶ 김어준 : 너무 많은 정보를 한꺼번에 쏟아부으셔서 못 알아듣겠는데. 

 

▷ 김윤우 : 문제를 두 개를 같이 말씀하셔서.

 

▶ 김어준 : 두 번째 말씀은 당시 초반에 예상되는 이익의 3,600억이었는데 1,800억 현금 성남이 먼저 가져가고 나머지 예상되는 1,800억은 민간이 가져가는 것인데. 맞죠, 여기까지는?

 

▷ 김윤우 : 네.

 

▶ 김어준 : 가져가는 것인데, 그런데 컨소시엄 주체가 금융권, 은행이었는데 은행에서 이자의 방식으로 이익을 챙겨 갔다. 이런 말씀입니까?

 

▷ 김윤우 : 네, 그렇습니다. 

 

▶ 김어준 : 현금으로 모두 당겨 가는 게 아니라. 

 

▷ 김윤우 : 네.

 

▶ 김어준 : 그런데 그 대목이 문제 제기를 할 수는 있는데 그것은 금융권과 화전대유가 자기들끼리 맺은 계약의 내용이지 여기에 성남시가 개입한 바가 없다. 이런 취지인가요? 

 

▷ 김윤우 : 개입할 수도 없죠. 개입했으면 여의도에 소문에 다 났습니다. 그다음에 토지를 가져갔다는 부분은 원조가 하남마블링시티라고 2010년에 시작된 민간합동투자방식인데요. 똑같습니다. 출자자가 토지를 가져가는 협약이 그때부터 시작이 됩니다. 그리고 2012년에 중앙정부에서도 출자자우선공급제도로 정식 제도화를 해 줬습니다. 이 사건에서 토지를 먼저 가져간 게 어떤 기능을 했느냐. 토지우선공급가격이 한 4천 5백억 정도 됐을 텐데 매매 예약금 450억 정도, 

 

▶ 김어준 : 잠깐만요. 김윤우 변호사님, 잠깐만요. 그다음으로 넘어가지 마시고. 여기까지 답변이 있었어요. 그러니까 그건 첫 번째는 먼저 당겨 간 거라서 설계를 잘한 것이고, 성남시가. 두 번째로는 자기들끼리, 그러니까 민간에서 수익을 나눌 때 그 배분 구조가 설사 이상하다 하더라도 그것은 민간의 영역이었고 성남은 성남이 개입할 수 없는 사안이었다. 여기서부터 그다음은요? 

 

◐ 김용남 : 그게 말이 안 되는 게 칼자루는 성남도시개발공사가 쥐고 있었어요. 

 

▶ 김어준 : 그럼 이제 시간이 1분밖에 안 남았기 때문에. 민간의 수익 구조라든가 배분 설계를 성남이 좌지우지할 수 있었다? 

 

◐ 김용남 : 당연하죠. 왜냐하면 성남도시개발공사가 50% + 한 주를 더 갖고 있었거든요. 

 

▶ 김어준 : 그것이 김용남 의원이 말씀하시는 핵심입니다. 민간끼리의 이윤 배분 구조를 왜 성남이 모른다고 하냐. 개입할 수 있었다. + 한 주가 더 많았으니까. 

 

▷ 김윤우 : 내가 50% + 1주가 있다고 해서 민간 사업주한테 너는 우선주 가져, 아니면 너는 사전이익확정 방식으로 해. 이걸 개입할 수 있다는 건 지나친 추측이시고요.

 

◐ 김용남 : 아니, 잠깐만요. 

 

▷ 김윤우 : 그 당시에 했던 컨소시엄들이 성남 땅 때문에 들어간 거지 정권에 무상복지 한다고 찍힌 성남시장을 위해서 들어간 게 아닙니다. 

 

◐ 김용남 : 잠깐만요. 

 

▷ 김윤우 : 성남시의 말을 들을 이유가 없어요.

 

◐ 김용남 : 이재명 후보 본인도 성남도시개발공사가 우선주를 가졌지만 의결권이 있는 우선주였기 때문에 의결권 행사가 가능했다고 인정했어요. 

 

▷ 김윤우 : 그 50 + 1주는,

 

◐ 김용남 : 잠깐만요. 오디오 섞지 마시고. 

 

▶ 김어준 : 아무래도 또 모셔야 될 것 같은데. 마치겠습니다.