목동·판교도 수 억원씩 하락... 전세시장은?

[인터뷰 제1공장] 

목동·판교도 수 억원씩 하락.. 전세시장은? 

"서울 아파트 매물 6만 건.. 거래 절벽 계속돼"

- 한문도 겸임교수 (연세대학교 정경대학원 금융부동산학과)

 

 

 

 

 

 

▶ 김어준 : 일주일에 한 번씩 부동산 동향 저희가 짚어 봅니다. 한문도 교수님 모셨습니다. 안녕하십니까.

 

▷ 한문도 : 네, 안녕하세요. 

 

▶ 김어준 : 지난주 방송 때는 서울 아파트 매물이 계속 쌓이고 있다, 5만 건 정도다, 하셨는데 그 이후에 더 쌓였어요. 그렇죠?

 

▷ 한문도 : 예, 맞습니다. 불과 한 열흘, 보름 사이에 한 1만 개 이상이 늘었습니다. 그래서 지금은 5월 29일 0시 기준으로 6만 1,866, 한 6만 2천 건까지 올라왔습니다. 그래서 기억하시겠지만 재작년이죠. 재작년 9월 달에 3만 7천 개던 게 1년 반, 2년 사이에 3만 개 이상이 늘었으니까 엄청난 물량이 늘은 거죠. 서울시 적정 입주 물량이 3만에서 4만인데 적정 입주 물량의 2배 물량이 매물로 나와 있으니까, 아파트가.

 

▶ 김어준 : 그런데도 계속 쌓이고 있다는 건,

 

▷ 한문도 : 네, 그리고 거래량은 엄청 적고.

 

▶ 김어준 : 그러니까 물량이 많은데 거래도 많으면 모르겠는데 거래는 없잖아요.

 

▷ 한문도 : 거래는 없는 수준이 아니라 거의 절벽 수준이죠, 사실. 평년 6천, 서울 아파트 월 거래량이 평균 6,200건이거든요. 경기가 좋을 때는 7~8천, 9천, 1만, 영끌 할 때 1만 5천 갔고.

 

▶ 김어준 : 아, 영끌 때는 1만 5천까지 갔고.

 

▷ 한문도 : 안 좋을 때는 3~4천인데 그리고 경제 위기가 왔을 때 1천 대죠. 그런데 지금 몇 개월째 1천 대거든요. 그러니까 우리가 이 상황을 심각하게 보는 게 좋을 것 같습니다.

 

▶ 김어준 : 그러니까 이게 예사롭지 않은 상황이 확실한 것 같네요.

 

▷ 한문도 : 네, 맞습니다.

 

▶ 김어준 : 거래량은 글로벌 금융위기 수준으로 떨어져 있고 물량은 엄청나게 많고.

 

▷ 한문도 : 그렇죠.

 

▶ 김어준 : 재작년에 2배 가까이 올라왔고. 그러니까 적정 물량의 2배까지 올라갔고.

 

▷ 한문도 : 맞습니다. 

 

▶ 김어준 : 그러니까 팔려는 사람은 계속 누적되고 그래서 물량은 누적되고 사려는 사람은 점점 줄고 이런 거네요.

 

▷ 한문도 : 네, 제 주위에 보면 내놓은 지 두세 달 돼도 집 보러 한 번도 안 왔다는 집이 많습니다, 사실. 그리고 이제 운 좋게 계약되는 것들이 운 좋게 되는 거죠, 제가 볼 때는.

 

▶ 김어준 : 그러니까 IMF나 아니면 글로벌 금융위기 이럴 때 1천 대였다는 거죠?

 

▷ 한문도 : 그러니까 지금 상황이 이제 우리 합리적 기대가설이라고 있잖아요. 우리 소비자들은 시장의 분위기를 정부의 정책이나 여러 가지 이런 것들을 통합해서 결국은 소비 거래량으로 나타나는데 그 거래량이 바로 정확한 데이터를 보여 주는 거죠. 그래서 지금 시장에서는 일부 사람들만 시장에 대해서 호의적으로 보지 대부분 90%의 분들은 낙관적으로 보지 않고 보수적으로 보시는 거죠.

 

▶ 김어준 : 그러니까 가격이 떨어질 것이다.

 

▷ 한문도 : 올라갈 가능성이 별로 없잖아요.

 

▶ 김어준 : 별로 없다고 다들 보니까 이러는 거겠죠. 

 

▷ 한문도 : 네, 맞습니다. 

 

▶ 김어준 : 실제 거래가 된 물건들 같은 경우는 예를 들어서 한두 달 전보다 가격이 많이 떨어집니까?

 

▷ 한문도 : 지금 서울의 아파트 거래량을 한 두세 달째 제가 매일 체크를 해 보면요. 한 70~80%가 하락 거래이고 20~25%가 상승 거래입니다. 그러니까 하락 거래가 훨씬 많은데 데이터는 제가 누누이 말씀드리지만 통계상의 오류가 있어서 제가 볼 때 명확하지 않아서 자꾸 하락으로 나오고 보합으로 나오는데 물량은 하여간 75개가 하락이면 25개는 상승 이렇게 지금 나타나고 있고요. 

 

▶ 김어준 : 대체로.

 

▷ 한문도 : 그 거래 허락량이 여러분들이 아시는 예를 들면 잠실이나 송파의 리센츠 같은 경우에는 대단위 아파트를 선호하는 지역이거든요. 5천 세대 이상에서. 거기가 지금 2억, 3억씩 다 떨어졌습니다. 지금 최고가에 비해서.

 

▶ 김어준 : 언제 대비해서요?

 

▷ 한문도 : 최고점에 비해서.

 

▶ 김어준 : 최고점, 고점에 비해서.

 

▷ 한문도 : 네, 그러니까 최고점이 보통 작년 9월, 10월이거든요. 그때에 비해서 많이 떨어진 거죠. 그리고 경기도도 거기뿐만이 아니라 판교도 지금 12억 4천, 15억이었는데 12억 4천. 3억 떨어졌고. 요새 GTX 때문에 들썩였던 곳들 있잖아요. 예를 들면 안양 인덕원에 푸른마을 대우푸르지오가 12억 4천 가던 게 지금 8억 3천. 이것도 4억 빠졌죠.

 

▶ 김어준 : 실제 거래가 된,

 

▷ 한문도 : 네, 실제 거래된 겁니다. 최근 거래된 겁니다. 그래서 삼성 같은 경우에는 2억 빠졌고 동탄 같은 경우는 예전부터 많이 나왔잖아요. 거기는 2억에서 3억까지 다 빠졌고. 그래서 이거 현상과 별도로 선호하거나 약간 안 좋게 볼 때는 작전 세력이 가미한 그런 단지들은 상승 우려가 또 나타났죠. 그래서 이 부분이 지금 혼재되어 있어서 시장이 지금,

 

▶ 김어준 : 10.5 대 2.5, 그 정도 비율로 대체로 가격은 하락하고 있고 하락 폭은 억대가 되는 거네요. 

 

▷ 한문도 : 그렇죠. 많이 내려간 데는 이렇고 또 올라간 것들도 많이 올라가기는 하는데요. 그 양이 적은 거죠. 내려간 게 훨씬 많은 거고.

 

▶ 김어준 : 지난번에 말씀하셨던 올라가는 것들이 가끔 나오는데 실거래일 수도 있지만 유심히 봐야 될 것은 한 건이 그런 식으로 끌어올릴 경우가 있다.

 

▷ 한문도 : 네, 맞습니다. 예를 들어서 2월 달 거래량 같은 경우에는 원래 870까지 찍었는데요. 마지막 통계는 810건으로 떨어졌어요. 60건이 사라졌습니다. 그런 것들이 왜 사라질까요? 그거를 제가 시간만 있으면 진짜 그것만 파도 뭐가 나올 것 같은데요.

 

▶ 김어준 : 거래를 했다고 신고했는데 얼마 있다가,

 

▷ 한문도 : 60일 안에만 해지하면 전혀 불이익이 없습니다.

 

▶ 김어준 : 아, 그렇죠. 계약금 주고 계약 체결됐다고 아파트를 했다가 60일 있다가 우리가 중간에 잘못해서,

 

▷ 한문도 : 심하면 계약금도 안 내는 경우도 많습니다. 저번에 뉴스에 나왔잖아요. 어머니하고 아버지하고 짜고서, 어머니하고 아들하고 짜고서 그냥 계약서 쓰고 신고하고 돈은 한 푼도 왔다 갔다 안 하고. 걸렸습니다, 그래서. 지금 수사 중이고 지금,

 

▶ 김어준 : 그런 식으로 이제 아파트 가격을 끌어올리려고 하는 노력들이 있는 거죠.

 

▷ 한문도 : 많이 있죠. 원래 미꾸라지 한 마리가 물을 흐리지 않습니까?

 

▶ 김어준 : 그런데 이런 10억이 넘는 아파트를 계약했다가 60일 이내에 취소되는 건이 수십 건이 나온다는 게 이상한 것 아닙니까?

 

▷ 한문도 : 명확하게 어떤 건들을 제가 일일이 수사를 할 수 없는 입장이니까 흐름을 보면 조금 이상한 왜곡된 거래들이 가끔 보입니다. 그래서 그것들이 꼭 기사에 나오죠, 신기한 것은. 기사에 나오고 마지막까지 되는 경우를 제가 확인을 해야 되는데 그건 나중에 확인해서 말씀드리겠습니다. 

 

▶ 김어준 : 이런 추세하고 다르게 크게 오른 아파트 가격이 기사 제목으로 돼 가지고 마치 이런 가격 상승이 다른 곳도 있는 것처럼.

 

▷ 한문도 : 전부 그런 건 아니지만 그런 사례들이 많이 나오죠. 예전에 압구정 왜 갑자기 80억 돼서 10억, 15억 오른 것도 자기 회사 사장이 자기 집을 자기 회사에 판 거잖아요. 그것도 결국 또 걸렸잖아요. 그런 것들이 예사롭게 보면 안 되겠죠. 미꾸라지 한 마리들이 하여간 그런 경우가 좀 있습니다.

 

▶ 김어준 : 자연스럽게 거래가 개인 간의 사정으로 취소된 경우도 물론 있겠지만.

 

▷ 한문도 : 그렇죠. 의도적인 게 너무 많죠.

 

▶ 김어준 : 의도적인 것도 분명히 있기 때문에 예의주시해야 되는 것이고. 대체로는 확인하신 바로는 한 7 대 3, 8 대 2 정도로 지금 하락 거래가 많다.

 

▷ 한문도 : 네, 그건 정확한 데이터로 나와 있습니다.

 

▶ 김어준 : 이 추세가 이어질 거라고 보십니까? 이게 사실 이렇게 된 게 꽤 됐는데.

 

▷ 한문도 : 지방선거 이후에 지금 인수위나 신정부의 어떤 모양을 보면 좀 오락가락했던 적이 있지 않습니까? 다행히 원희룡 국토부 장관이 되고 나서 로드맵을 전달한 상태인데, 그 내용에서도 보면 이렇게 미래 앞으로 발표하겠다는 성향이 많아요. 재건축·재개발에도 여러 가지들이.

 

▶ 김어준 : 아, 지방선거 이후에 발표하겠다?

 

▷ 한문도 : 네, 디테일한 부분들을. 그런데 거기 핵심적인 게 지방선거 같아요, 제 생각에. 지방선거에서 만약에 현 정부가 다수를 차지하게 되면 동력을 얻어서 투기꾼 정부나 부자 감세냐, 이런 비판을 감수하고라도 좀 갈 수 있지만 그렇지 않다면 국민들의 비판이 좀 무서워서 공급 확대를 먼저 정확하게 하고 그다음에 불합리한 규제를 명분을 내세운 것을 가지고 일반 규제를 풀어야 되는데 지금 그게 혼재돼 있습니다. 그래서 지방선거 끝나고 나면 약간 펌핑이 될 수도 있고 안 될 수도 있는 상황이기 때문에 그걸 좀 지켜보셔야 될 것 같아요, 시청자분들이.

 

▶ 김어준 : 개발은 지자체장도 밀접하게 관련이 있으니까.

 

▷ 한문도 : 네, 여러 가지가 복합적입니다.

 

▶ 김어준 : 광역단체장들이 예를 들어서 광역단체장뿐만 아니라 기초단체장도 마찬가지지만 개발 소재가 있는 지역에 만약에 지금 여당 후보들이 많이 당선이 된다면 그런 개발 소재들이 많이 발표될 것이다. 그렇게 예상이 된다?

 

▷ 한문도 : 맞아요. 규제 완화도 그쪽으로 밀어붙이려고 그럴 거고.

 

▶ 김어준 : 그럴 수 있죠. 과거에도 그랬으니까. 그래서 지방선거 이후에는 이제 그 지역에 따라 당선자가 누구냐 그리고 그 지역의 개발 소재가 어떠냐 그리고 포함해서 어떤 정책을 발표하느냐에 따라 집값이 유동적으로 움직일 수도 있다.

 

▷ 한문도 : 네, 국회의원 선거가 2년 뒤니까 그 사이에 잠깐 펌핑했다가 비판을 감수하고 다시 규제책으로 갈 수도 있고. 다행인 것은 미국이 금리 인상을 계속 빅스텝을 밟아 주니까 또 신정부가 하고 싶어도 함부로 할 수 없는 부분도 좀 있습니다, 제약적인 게. 그래서 여러 가지 복합적인 경제 문제까지 겹쳤기 때문에 부동산이 예전 같은 시장은 절대 될 수가 없습니다, 상황 자체가. 시청자분들이 조심해야 되는 시장인 것 같습니다.

 

▶ 김어준 : 그런 것 같습니다. 그리고 뉴스공장에서만 이야기를 했던 것 같은데 영끌, 지나고 보니 작전이었잖아요.

 

▷ 한문도 : 그렇죠. 확실하죠.

 

▶ 김어준 : 예, 그때 막 거래량이 1만 5천 건. 지금 1,500건이라고 하면,

 

▷ 한문도 : 비상식적이죠. 

 

▶ 김어준 : 10배씩 거래되고 했는데 그때는 기사가 쏟아졌죠. 총선 직후에 지금 영끌 해야 된다. 근데 그때 이상하다고, 이거 물량을 누군가 밀어내고 있는 것 같다.

 

▷ 한문도 : 작전이라고 생각했죠, 제가.

 

▶ 김어준 : 결과적으로 작전이 맞는 것 같습니다. 

 

▷ 한문도 : 네, 맞습니다.

 

▶ 김어준 : 지금 그분들 이자 부담 엄청난데 계속,

 

▷ 한문도 : 지금 마음고생을 많이 하실 겁니다.

 

▶ 김어준 : 자, 아무도 책임 안 져요, 지금은. 그때 언론들이 영끌이라면서 엄청나게 부추겼는데. 

 

▷ 한문도 : 그 이야기 하나 좀 드리겠는데요. 전세가율이요. 

 

▶ 김어준 : 전세.

 

▷ 한문도 : 전세 폭등,

 

▶ 김어준 : 전세 대란.

 

▷ 한문도 : 그런 게 있었는데 아직까지 조용합니다.

 

▶ 김어준 : 8월 전세 대란설이 보도가 되던데.

 

▷ 한문도 : 8월로 가는 거죠. 원래는 4, 5, 6월에 시작돼야 되는 게 정상인데 4, 5월이 다 지났고 6월, 7월 두 달 남았잖아요. 그 사이에 조금 여러 가지 세력들이 펌핑하는 세력들이 좀 많이,

 

▶ 김어준 : 전세를 펌핑하는 게 어떤 의미입니까? 전세.

 

▷ 한문도 : 일단 기사들이 많이 나오고요. 물건이 없다는 식으로. 그리고 일부 부동산에서 전셋값 폭등, 이런 단지들을 사례를 들겠죠. 실제로 발품을 팔면 그렇지 않거든요. 그러니까 그런 부분들이 8월까지 계속될 겁니다. 9월까지. 가을 이사철까지.

 

▶ 김어준 : 그로 인해서 이익을 보는 집단이 있어요. 

 

▷ 한문도 : 전세 가격이 오르면 매매로 넘어가는 불안한 수요자들이 생기잖아요. 그때 다주택자들이 파는 거죠. 목적은 전세가 높이는 것이 아니고.

 

▶ 김어준 : 아니라. 기왕,

 

▷ 한문도 : 마지막은 그거죠.

 

▶ 김어준 : 전세가가 이 정도라면 차라리 사고 만다?

 

▷ 한문도 : 네, 그런 분위기를 조성하는 거죠.

 

▶ 김어준 : 그렇게 넘어가는 사람들이 생기고 그때 이제 다주택,

 

▷ 한문도 : 자들은 또 그때 또 파는 게 현명한 것이고.

 

▶ 김어준 : 그렇게 연결되는 거군요. 그러니까 전세 대란설, 이거 굉장히 많이 보도되는데,

 

▷ 한문도 : 지금 현재까지는 효과가 없었으니까.

 

▶ 김어준 : 몇 월 달에 전세 대란, 몇 월 달에 전세 대란, 이런 이야기.

 

▷ 한문도 : 매번 그랬었죠. 3월부터 시작했는데 지금 뭐.

 

▶ 김어준 : 그런데 아직 전세 대란은 없었는데, 그런데 최근 가장 최신 버전이 8월 전세 대란이에요.

 

▷ 한문도 : 네, 8월. 날짜가 자꾸 바뀌는 거죠. 예전에는 6월, 7월 이야기했다가 지금 8월로.

 

▶ 김어준 : 왜 이렇게 전세 대란 이야기는 계속 달을 바꿔 가면서 계속 나올까 싶었는데.

 

▷ 한문도 : 다음에 이제 9월 이야기할 겁니다. 이사철.

 

▶ 김어준 : 로직이 그거군요. 전세 대란, 제가 부동산을 해 본 적이 없어서.

 

▷ 한문도 : 네, 맞습니다.

 

▶ 김어준 : 전세 대란을 이야기하면 심지어,

 

▷ 한문도 : 그런 부담을 느끼니까.

 

▶ 김어준 : 네, 전세 사시는 분들은.

 

▷ 한문도 : 서민들께서.

 

▶ 김어준 : 이참에 전세하고 아파트하고 큰 차이도 없으니까 사 버리자, 이렇게 되는 거군요.

 

▷ 한문도 : 맞습니다. 조심하셔야 됩니다, 그러니까.

 

▶ 김어준 : 그럼 교수님이 보시기에 업계 사정을 아시니까 이런 거 매일 보시잖아요. 

 

▷ 한문도 : 예.

 

▶ 김어준 : 전세 가지고도 그런 의도를 가지고 물량을 움직이는 사람들이 눈에 띕니까?

 

▷ 한문도 : 사람들뿐이 아니라 정부에 일부 엑스맨들까지 가세해 있습니다, 지금. 예를 들면 이 이야기는 좀 충격적일 수도 있겠는데요. 예를 들어서 무주택자인데 직업이 없는 분이 계세요. 그러면 상식적으로 DSR 우리가 많이 이야기 들었잖아요. 그러면 대출이 어려울 것 같잖아요. 

 

▶ 김어준 : 어려울 것 같은데.

 

▷ 한문도 : 그냥 무직이라도 됩니다, 5천만 원까지. 연봉 5천으로 쳐서 5억까지 대출을 해 줍니다. SGI 서울보증에서. 그걸 또 국가가, SGI 보증은 또 예금보험공단이 대주주라서요. 국가가 책임을 져요. 그런데 그걸 은행에서는 대출을 하고 그 보험 증권을 끊으니까 아주 안전한 장사죠, 은행 입장에서. 그걸 갖다 해 주고 있습니다, 지금. 그걸 없애야 되는데 MB 정부 때도 1억까지 했다가 2억으로 올리니까 갑자기 주택 가격이 올라가니까 MB께서 잘 아시니까 1억으로 다시 줄여 버렸어요. 주택 가격 상승 여력을 주니까. 그런데 지금은 대놓고, 대놓고는 아니죠. 소리 없이. 뒤에서 지금 금융위에서 라인을 잡아서 5억까지 이렇게 대출을 해 주니까 주택 가격이 그냥 무주택자도 그냥 부담 능력 이런 것 무시하고. 나중에 경제적인 문제가 되고 국민 세금으로 다 들어가야 돼요. 이거 제가,

 

▶ 김어준 : 개인 부채가 감당할 수 있느냐.

 

▷ 한문도 : 이거 좀 파헤쳐 봐야 됩니다. 

 

▶ 김어준 : 이 대목은 다음 주에 다시 한번 이야기해 봐야 되겠네요. 오늘은 여기까지 하겠습니다. 감사합니다.

 

▷ 한문도 : 네, 감사합니다.