[김어준의 겸손은 힘들다 뉴스공장][인터뷰 제2공장] 1.3 부동산 규제 완화.. 시장에 미친 영향은?

[김어준의 겸손은 힘들다 뉴스공장]

[인터뷰 제2공장] 

1.3 부동산 규제 완화.. 시장에 미친 영향은? 

주택 가격 하락은 ‘대세’ 둔촌주공 분양 전망은?  

올해 35만 입주에 전셋값 추가 하락 예상.. 바닥은?

 

▷ 한문도 교수 / 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과

 

 

 

 

 

 

 김어준 : 자 1.3 대책이 있었습니까, 부동산 시장 경착륙을 막아야 되겠다고 정부가 부동산 관련 규제를 대폭, 풀었던 1.3 대책 이후 보름이 지났어요. 자, 시장 분위기 짚어보겠습니다. 연세대학교 정경대학원 금융 부동산학과 한문도 겸임교수를 모셨습니다. 안녕하십니까

▷ 한문도 : 아, 네 안녕하세요.

 김어준 : 어 새로 개국하고 나서 처음, 오셨죠.

▷ 한문도 : 예 좋습니다.

 김어준 : 죽도 드셨고요.

▷ 한문도 : 네, 죽이 온도가 너무 좋던데요. 딱 좋아서 배가 따뜻하니까, 아실 거예요. 시청자분들도…배가 이렇게 따뜻하니까…좋더라고요

 김어준 : 자, 오랜만에…오랜만에 뵙고…뉴스 공장에서는, 이제 서로 달라진 뉴스 공장이니까 여기서는 처음, 뵙는데 어 규제 발표하고 한 보름 지났으니까 이게 시장에 먹혔나 안 먹혔나…확인해 볼 수 있죠? 이제

▷ 한문도 : 결론적으로 보름 정도 지났으니까 어느 정도 시장 반응이 이제, 방향성이 좀 정해졌는데요. 현재까지는 예상보다 좀 저조합니다. 소비자들이 스마트해져서 그런지…반응이 거의 없는 수준입니다.

 김어준 : 거의 반응이 없다. 일단 1.3 대책이라는 게 뭐냐면, 사실상 부동산 관련해서 존재하던 거의 모든, 규제를 다 풀었죠.

▷ 한문도 : 그렇죠. 한두 가지 빼고는, 다 풀었습니다. 뭐 이명박 정부 때 기억나시겠지만 그만큼 풀었을 때, mb 정부 때, 하락을 했다가 한 2~30% 하락한 게, 회복을 했어요.

 김어준 : 그때는

▷ 한문도 : 짧은 시간에

 김어준 : 비슷하게, mb 정부 때 2008년인가요?

▷ 한문도 : 네 맞습니다. 2008년도, 터지고, 09년도 들어가기 전에 이렇게 풀었거든요.
다

 김어준 : 터지고

▷ 한문도 : 한 30% 하락하는 시점에서

 김어준 : 부동산이 한 30프로 꺼지니까, 그때, 규제 완화 체계를 하면서, 거의 모든 규제를 다 풀어버렸어요.

▷ 한문도 : 그때도 비슷하게 풀었습니다.

 김어준 : 그러자

▷ 한문도 : 다시 반등했습니다.

 김어준 : 아파트 가격들이 반등했거든요.

▷ 한문도 : 그렇죠

 김어준 : 근데 그걸 기대했던 것 같아요. 보니까

▷ 한문도 : 그때하고 상황이 다른 게 하나 있습니다. 그때는 노무현 정부 때 집값이 많이 오르니까, 그 기준금리가 3.25에서 5.25까지 올랐었고요. 글로벌이 터지고 나니까, 미국이 금리를 내리니까, 우리 mb 정부도 이제 2%까지 내립니다. 갑자기…5%에서 2%니까 좀 저금리잖아요. 그 상태에서, 규제 완화가 들어오니까 살아났고, 부담이 없으니까, 근데 지금은 반대잖아요. 금리가 올라가고 있지 않습니까

 김어준 : 계속 올라가고 있습니다.

▷ 한문도 : 그니까 이게 시장에서, 수요자들이 다가서기에는, 좀 힘든 주택 가격이기 때문에…조금 반응이 없습니다. 제가 볼 때

 김어준 : 자, 그 이걸 자료로 확인해 볼 수도 있는데…서울시 아파트 거래량 추이를 한번 볼까요.

▷ 한문도 : 거의 변화가 없습니다.

 김어준 : 자료 한 번 봐주십시오.

자료화면

▷ 한문도 : 보시는 바와 같이, 서울 아파트 거래량이 1천 대 이하라고 계속 말씀을 드려왔잖아요. 하반기 이후로 작년에

 김어준 : 자 지금 보시는 화면이…

▷ 한문도 : 살아나지 않고 있어요.

 김어준 : 서울시 아파트 거래 거래량 추이인데…교수님은 항상 그런 말씀하셨죠. 한 달에 3천 건은

▷ 한문도 : 돼야 회복된다.

 김어준 : 돼야지 그게 평균치인데

▷ 한문도 : 6천입니다. 평균치는 6천이고.

 김어준 : 평균치는 6천이고

▷ 한문도 : 3천이 되어야 그나마, 좀 이제 매수가 살아난다고 봐야죠

 김어준 : 한 달에 서울시에서 거래되는 아파트가…6천이, 지금까지 평균이고…

▷ 한문도 : 연 평균

 김어준 : 연 평균으로

▷ 한문도 : 월 거래량… 얘기하는 겁니다.

 김어준 : 월 거래량이요?

▷ 한문도 : 네네

 김어준 : 그런데 3천 정도는 돼야…이제 회복되어 가는구나

▷ 한문도 : 그렇죠 바닥을 찍고 좀 움직인다. 보시는데

 김어준 : 지금 어때요?

▷ 한문도 : 지금 저번 달, 698이구요. 12월, 그 전 달은 700이고, 이번 달은 더 심합니다.
1월 달은…지금까지…어제 날짜로, 81개

 김어준 : 81개요?

▷ 한문도 : 예 거기다..또 설날 꼈잖아요. 그러면 효과가

 김어준 : 100개, 100개 수준이

▷ 한문도 : 예, 100개가 아직 안 됩니다.

 김어준 : 그러니까 육천이 평균이고, 삼천 원은 돼야…그래도 회복세로 접어들었다…할 수 있는데

▷ 한문도 : 네

 김어준 : 근데…이미 평균의 10분의 1, 600건대가 내려왔는데….지금은 더 내려가네요.

▷ 한문도 : 그런데 두 달 치니까, 계산해 보면 만약에 200권이라면…더 내려가면 한 400~500건으로 될 가능성이 있는 현재 수치예요. 효과가…지금, 일주일 열흘 정도 넘게 지났으니까…조금은, 더 봐야 되는데 설날이 꼈잖아요. 설날도 그냥 넘어갈 거고, 그 사이에 이제 한은이 금리 올렸고, 설날 끝나고 나면 또 미국이 또 금리를 올리거든요. 이런 게 겹치니까 매수 심리가 쉽게 살아나기는 조금 좀 난해해 보이는 상황입니다. 제가 볼 때

 김어준 : 정부 정책은…사실은, 더 내놓을 정부 정책이 있나 싶을 만큼 내놓았어요.

▷ 한문도 : 남아 있는 건 좀 있습니다.

 김어준 : 양도세 관련 하나밖에 없지 않습니까?

▷ 한문도 : 맞습니다. 한실 양도세 감면이 있습니다.

 김어준 : 그거 하나 있는데, 그런데, 이제, 어제까지 거래량입니까? 81건이요?

▷ 한문도 : 네 맞습니다. 81건의 내용도 중요한데요. 81건 중에, 이제 한 16건 정도는 이제 새로 나온 집 새로 지은 집이라서, 전 거래가 없으니까 하락…이런 게 비교할 수가 없잖아요. 나머지 중에 팔십삼 프로가 하락 거래입니다. 하락 거래

 김어준 : 그 와중에

▷ 한문도 : 그리고 또 상승한 거 한 여섯 일곱 개 중에, 그 도표가 있을 텐데요. 상승한 거 여섯 일곱 개 중에 11개가 상승했는데요. 그중에 6개가 1억, 2억짜리예요.

 김어준 : 아, 그러니까, 상승한 게 있긴 있다.

▷ 한문도 : 네네

 김어준 : 대부분이 하락 거래지만

▷ 한문도 : 맞습니다.

 김어준 : 상승한 거래가 없는 건 아니다.

▷ 한문도 : 있죠. 예

 김어준 : 근데 그거는, 자세히 들여다보면, 아파트가 1억~2억짜리다.

▷ 한문도 : 아주 어린, 젊은이들이 사시는 아주 소형 있지 않습니까?

 김어준 : 오래된 소형

▷ 한문도 : 이런 것들이…좀 상승을 했는데

 김어준 : 이 참에…많이 떨어진 것 같으니까, 이 참에

▷ 한문도 : 그냥 내 집 마련하시는 젊은이들은…1~2억짜리들

 김어준 : 부모님이, 이 참에 사지 않으면 안 될 것 같다라고 생각하시면

▷ 한문도 : 상승 중에, 한 60% 정도가…그 물량이라서 실제로 80건 거래 중에 3~4개밖에 상상한 게 없는 거예요. 9평이나 59제곱 이런 것들, 25평, 거의 없다고 보셔야죠. 상승이

 김어준 : 상승 거래는 거의 없다. 이런 보도들이 워낙 없기 때문에…지금 교수님하고 자세히 데이터와 함께 짚어보고 있는 건데 왜냐하면 시장 상황을 정확하게 알려주는 기사들이 잘 없어요.

▷ 한문도 : 예전보다는 좀 나아졌습니다. 조금… 예전보다는

 김어준 : 조금 나아졌죠. 조금

▷ 한문도 : 조금 낮아졌습니다.

 김어준 : 자, 그러면 지금, 일단 정부 대책은 안 먹히고 있는데, 여전히 그러면 계속해서 하락 국면입니까? 가격도 하락이고, 전세도 하락이고, 다 하락

▷ 한문도 : 전세 하락은…강남 3구 같은 경우는 더 심해질 겁니다. 왜냐하면, 올 한 해만 대단지만, 한 1만 1천 세대가 들어오고요 소 단지 300세대 500세대 합하면, 거의 2만 개가 됩니다. 강남 4구만

 김어준 : 강남 4구만

▷ 한문도 : 네, 서울의 적정 입주 물량이 3만 4만인데 25개 구가, 그런데 (강남) 4구에만 2만 개가 나와요. 강남 3구하고 강동구는 아마, 역전세가…좀 더….심화될 수도 있어요. 그래서 당연히 주택 가격은 더 하방 압력을 받겠죠. 그래서 그런 부분이…그러니까 전 25개구 하면 한 3만 5천~ 6천 원 됩니다. 그러니까 적정 입주 물량이 들어오는데…강남에, 몰려 있잖아요. 그러면 강남이 좀 타격을 받을 거고….올해는, 좀 강남이 조금…다른 데는 좀 많이 서울에 외곽 지역은 많이 내렸잖아요. 강남은 좀 경주한 편인데 강남도 이제 올해는 좀 따라갈 겁니다.

 김어준 : 물량은

▷ 한문도 : 물량은 예, 장사가 없기 때문에…물량은…너무 많습니다. 물량이…제가 볼 때

 김어준 : 그러니까 강남에 지어야 돈 번다고 생각했겠죠. 강남은 안 떨어진다고…강남 불패
이런 마인드 가지고.

▷ 한문도 : 지금 30% 40% 떨어진데, 많은데요.

 김어준 : 그런 마인드를 가지고 사실은, 거기에 입주 물량을 만들어냈겠죠.

▷ 한문도 : 잘 될 때…많이 분양을 했으니까요. 맞아요.

 김어준 : 근데, 이제, 지금은, 그 덕에 강남이….툭 가라앉을 것이다.

▷ 한문도 : 올해는, 상당히 힘들 것 같습니다. 강남 시장은

 김어준 : 그렇게 전망하시는 것이고, 그런데 이제 한문도 교수님만…사실은 아파트 시세 부동산 전세 떨어질 거라고 작년 내내 전망하신 분이었고

▷ 한문도 : 네네네, 재작년부터 얘기했죠.

 김어준 : 언론에 전문가들하고 쭉 인터뷰하잖아요. 그런 거 보면, 보도해서 10명의 부동산 전문가에게 물어봤습니다. 이런 기사들 많잖아요.

▷ 한문도 : 네 맞습니다. 네

 김어준 : 거기에 보면, 항상, 유일하게, 전세 떨어진다고 전망하시는 분은, 한문도 교수님 한 분이었어요. 제가 잘 찾아봤거든요.

▷ 한문도 : 맞습니다.

 김어준 : 다른 분들은, 보합…올라가게 돼 있다. 내년이면

▷ 한문도 : 그렇죠. 네

 김어준 : 한문도 교수님만 맞았어요. 그리고 욕먹었죠. 그때는

▷ 한문도 : 어려운 거 아닌데…왜 그 못 맞히시더라고요

 김어준 : 왜냐하면 본인들의 욕망이 거기 겹쳐져 있어서 그래요.

▷ 한문도 : 예, 조금…아쉽죠. 미리…다 같이 얘기해 줬으면…영끌 피본 분들이 좀 줄었을 텐데,

 김어준 : 그때도…하면 안 된다고 그러셨죠.

▷ 한문도 : 예 맞습니다.

 김어준 : 그때도 엄청 욕 드셨고, 작년에도 욕 많이 드시더라고…맞잖아요. 근데…차, 경매 지표도 중요하다고 항상 말씀하셨는데, 경매 지표는 어때요?

▷ 한문도 : 경매 지표…그림 보시면 아시는 바와 같이, 지금 역대 거의 최저 수준입니다. 지금 경매 물건에, 보시면 경매 낙찰률이 17%, 14% 수준이에요. 서울 아파트가…보시면, 너무 심각한 수준이거든요. 그러니까 물건이 백 건이 나오면, 열일곱 건, 그러니까 열 개가 나오면 하나 반 정도 하나 정도만 낙찰이 되고, 아홉 개는 외면을 받는 거예요. 시장에서….유찰이 된다는 얘기죠

 김어준 : 낙찰 가격도 중요하잖아요.

▷ 한문도 : 낙찰가도…가격도 좀 계속 내려오고 있죠…보시는 바 같이, 서울 경매 가격이 지금 80프로 대를 내려온 적이 거의 없거든요. 왜냐하면, 여기서 좀 말씀드릴 게, 유찰이 됐으니까….한 번 유찰되면, 20% 하락된 가격으로, 경매가 다시 붙잖아요.

 김어준 : 예

▷ 한문도 : 그럼 그게, 지금, 몇 달째거든요. 그러면 그게, 낙찰가율이 100%는 돼야지, 20% 내린 건데 그게 또 외면을 당하니까…또 내려가는 게….또 내려가는 거잖아요.

 김어준 : 그러니까 지금, 100건 중에 17건, 10건 나오면 2건이 안 팔린다는 얘기인데..그렇죠? 근데 그것도

▷ 한문도 : 아니, 10건이 나오면 8건이 안 팔리고

 김어준 : 아, 8건이 안 팔린다는 얘기인데, 그럼 그 8건은 또 떨어져서, 나올 거 아닙니까

▷ 한문도 : 그렇죠. 그게 중요한 거죠. 이게 쌓이니까…그런데, 이제 올해 상반기에 좀 많이 나올 겁니다. 왜냐하면 변동분이 바뀌면서…매물들이…지금 계속, 두 배 늘어났거든요. 저번, 저번 달에 비해서, 아파트 매물이 두 배씩 늘어나고 있어요. 거의 없다가…불과 작년 봄이나 재작년 가을만 해도, 그 낙찰가율이…백십프로였습니다. 그때까지도, 사라지지 않았기 때문에… 이게 갑자기 이렇게 이제 내려오는 속도가 좀 급하기 때문에…매물들이 이제 버티다가 못 버티면, 더 나올 거잖아요. 그게 이제 제가 볼 때…금리는 계속 올라갈수록 더 나오니까

 김어준 : 언제부터 매물이 더 많이, 나올까요?

▷ 한문도 : 제가 볼 때는, 3월부터는

 김어준 : 왜, 3월부터 입니까?

▷ 한문도 : 그러니까, 작년 금리 오르면서부터, 변동금리 적용되면 9월부터, 한 번 적용되거든요. 그때부터 부담을 느낀 분들이…이제 연체가 되는 분들이, 12월에 계산이 되면…9월부터, 한…분들은 6개월 뒤니까…삼월이에요. 연체되기 시작한 분들이…12월은, 6개월 더 하면 6월…그러니까 3월부터 조금씩 늘기 더 시작해서, 6, 7월에는 좀 많아질 것 같아요. 제가 볼 때.

 김어준 : 그

▷ 한문도 : 아파트 경매 물건이

 김어준 : 경매물건이?

▷ 한문도 : 전국적으로 똑같습니다. 이건

 김어준 : 그러니까, 한마디로 말해서 대출 이자를 못 갚는 분들이…굉장히 늘어날 거라는 이 말씀이시잖아요.

▷ 한문도 : 거의…갚을…갚을 수가 없잖아요. 왜냐하면, 그냥 현재 상태에서 금리만 내는 것만 해도 부담되는데…만약에 갭 투자를 했다… 그분들은 전세 드신 분들이, 지금 나가고 계시잖아요.

 김어준 : 그렇죠

▷ 한문도 : 또 금액이 비잖아요. 그 돈까지…추가로 대출 받으니까, 이게 상당히 부담되거든요. 그분들은…사실 버티기 힘듭니다.

 김어준 : 개인 영끌한 분들도 어렵지만,

▷ 한문도 : 네네

 김어준 : 개인이 이제 갭 투자

▷ 한문도 : 그분들은 거의 뭐

 김어준 : 따라한 분들

▷ 한문도 : 너무 힘듭니다. 그분들은

 김어준 : 그분들의 아파트들이 경매로 많이 나올 것이다.

▷ 한문도 : 지금 뭐 이런 얘기 들려도 되는지 모르지만, P2P라고 그래서 제2금융권에 대출도 잘 안 되면 인터넷으로 대출해주는 거 있잖아요. 그쪽에서…추가 대출 금리가요…1,2금융이나 2금융에서도 안 되는 분들이 있잖아요.

 김어준 : 예예

▷ 한문도 : 지금 메꿔야 되는데

 김어준 : 예

▷ 한문도 : 그래서 그쪽으로 넘어가는데,

 김어준 : 사채 직전에

▷ 한문도 : 그쪽에 금리가 14%입니다.

 김어준 : 14%

▷ 한문도 : 14%인데, 그걸 구하려고 하는 소유주들이 많아요.

 김어준 : 사채 직전인데…사실은

▷ 한문도 : 사채 직전의 수준을…돈을 끌어다가 버티려고 하시는데…그분들이 얼마나, 버티기 쉽지 않잖아요. 지금 상황 자체가…그것들이 또 지나면…경매가 될 수밖에 없고…그렇습니다.

 김어준 : 그래, 상반기 내에 굉장히 어렵겠네요.

▷ 한문도 : 보수적으로 시장에 대처하시는 게 좋을 것 같습니다.

 김어준 : 자, 이게 이제, 반등한다는 아파트 가격이, 반등한다는 식의 기사가..몇 개씩 뜨긴 했어요.

▷ 한문도 : 네네

 김어준 : 정책 효과로 반등하나? 올라간다. 아파트 가격이 다시

▷ 한문도 : 지금 아까 말씀 나눈 것처럼 올라간 게 별로 없잖아요. 특히 국민 평형은 거의 없기 때문에…그것도 확인할 게, 우리 제도가 잘못된 게…외국은 등기가 마치고 나서, 실거래가로 뜨는데, 우리는 계약만 해도…실거래가가 뜨잖아요. 이것도…아직도 남아 있는 일부, 세력들이…가짜로 올릴 수도 있어요. 이 상승마저도…

 김어준 : 그렇죠.

▷ 한문도 : 두 달 지나봐야 알죠. 지금 상황에서 올라간 가격을 산다는 게…상식적이지 않잖아요. 근데 그게 지금도 나오거든요.

 김어준 : 그런 기사가 나와요

▷ 한문도 : 네 신기하죠. 근데, 꼭…지금 보시면, 80개 중에 4~5개 된 것만 기사를 내잖아요. 그 하락이 70개라고 얘기 안 하잖아요. 그러니까 시청자분들이 판단을 잘 하셔야죠.

 김어준 : 음 기사 속에 상승 거래가 있다….아파트 가격이 올라가나, 반등 되나…이런 기사가 있는데 그럴 때 거론하는 아파트가 몇 개 안 되고…

▷ 한문도 : 그렇죠

 김어준 : 나머지는 다 하락이고

▷ 한문도 : 그 기사도 써야 되는데 안 쓰잖아요.

 김어준 : 그런데, 그 상승도, 물론, 실제 거래일 수도 있는데

▷ 한문도 : 네네

 김어준 : 우리 제도상, 가짜 거래

▷ 한문도 : 가짜 거래일 수도 있다.

 김어준 : 왜냐하면 두 달 있다가 취소하면 되니까

▷ 한문도 : 그쵸. 해지하면 되니까요.

 김어준 : 해지하면 되니까…돈 입금하기 전에

▷ 한문도 : 확인이 좀 필요하고, 제도도 필요하죠

 김어준 : 그 선수들이 그렇게들 많이 했나 보죠? 과거에?

▷ 한문도 : 했는데 이제 잘 먹혔는데…지금 안 먹히잖아요. 그리고 이제 허위 경력자가 생겨가지고요. 한 번 했다가 해지를 하면 기록이 남습니다. 작년부터 그러니까 함부로 또 많이 먹죠.

 김어준 : 작년에 생겼어요?

▷ 한문도 : 네네네, 그게 생겨가지고

 김어준 : 작년에 겨우 생겼어요? 진작에 생겼어야 하는 걸

▷ 한문도 : 그러게 말입니다.

 김어준 : 그래서, 그런 장난이 아예 없지는 않을 텐데… 그것도 잘 안 먹힌다 이제

▷ 한문도 : 그렇죠. 스마트해진 소비자들이…잘 속지는, 않을 것 같습니다.

 김어준 : 아파트 가격과 경매 수치를 봐도 그렇고 거래량을 봐도 그렇고 전세 가격도 계속 떨어지고 계시죠. 당연히

▷ 한문도 : 지금 이런 데…올라가니까 사라고 그런 거는…조금 너무 성급한 거죠. 사실은

 김어준 : 부동산 경기가 살아난다는 식의 기사가 있으면…의심해라…계속 떨어지겠지

▷ 한문도 : 당연한 것 같습니다.

 김어준 : 한문도 교수였습니다. 자 또 모시겠습니다.

▷ 한문도 : 네 고맙습니다.