[김어준의 겸손은 힘들다 뉴스공장]
[인터뷰 제2공장] 부동산 거래 회전율, ‘역대 최저’에 이어 전세가율도 최저..
▷ 한문도 교수 / 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과
► 김어준 : 자, 부동산 상황을 좀 짚어보겠습니다. 최근에 부동산이 움직인다는 뉴스가 좀 있어서요. 한문도 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수님 모셨습니다. 안녕하십니까.
▷ 한문도 : 네, 안녕하세요.
► 김어준 : 한동안 부동산은 움직이지 않을 줄 알았는데, 최근에 그런 보도가 좀 있어요. 거래량이 늘었다, 바닥을 치고 올라가는 거 아니냐, 이런 식의. 심지어는 들썩인다는 표현도 등장하고.
▷ 한문도 : 어, 그런가요.
► 김어준 : 그래서 그런가? 이럴 때는 또 한문도 교수님한테 연락해야 하기 때문에. 자, 어떻습니까?
▷ 한문도 : 일단 1·3대책이 나왔고 또 한 일주일 전부터 특례보금자리론이 되기 때문에 약간 움직임이 있을 수밖에 없습니다. 대출 하시거나 한도가 5억인 자금을 써서 DSR 적용이 안 되니까 6,7억짜리 주택들은 매입할 수 있는 상황이 됐거든요. 그 양이 좀 늘죠. 돈이 투입이 됐으니까. 그 양이 핵심이 뭐냐면 누누히 말씀드렸지만 서울은 3000건 넘기 전에는 얘기할 필요 없다했잖아요. 평균 6000이니까.
► 김어준 : 한 달에 평균 6000건 정도 거래됐었는데, 예년에. 근데 지금은 1000건이 안 되잖아요.
▷ 한문도 : 1000대로 내려갔죠. 예.
► 김어준 : 근데 이게 한 3000정도 올라와야 그나마 예년에 절반 정도 하는 거니까.
▷ 한문도 : 그게 시작된다.
► 김어준 : 한 3000 올라가기 전에는 말도 꺼내지 말라고 하셨어요.
▷ 한문도 : 예, 맞아요. 근데 이제 기사 말씀하신 게, 내용이. 저번 달하고 2월 달에 한 500개가 된 적이 있어요. 너무나 작죠. 근데 지금 1월 달 거래가 현재 800개 넘었습니다. 804개. 그러니까 한 2~3주 더 지나면 통계가 나오거든요. 그러면 잘 하면 1000개가 넘고 진짜 기가 막히게 뭐 특례보금자리론 활용해서 매입이 들어가면 한 1200~1300 될 수 있어요. 그러니까 여전히 제가 말씀드리는 2000도 안 되는 수준이기 때문에 특별 시장에 의미를 둘 필요는 없는데. 500개나 600개 보다는 높잖아요.
► 김어준 : 500개는 정말.
▷ 한문도 : 심하게 얘기하면 거래량 두 배 이렇게 표현할 수 있잖아요.
► 김어준 : 그렇죠.
▷ 한문도 : 기사가 잘못된 거지. 왜냐면 거래량 두 배가 되어가지고 800개가 거래됐으면 서울에 매물이 지금 5만 개예요. 그러면 48000개가 남아있는데. 그거를 갖다가 들썩인다는 좀 과도한 표현이겠죠.
► 김어준 : 49000개가 남아있는 거죠.
▷ 한문도 : 그러니까요. 이게 수요와 공급 원칙에 따라도, 거래량이 워낙 적은 수준이니까 이걸 가지고.
► 김어준 : 아주 미미한 숫자가 움직였는데, 원래 바닥이었기 때문에 그게 조금만 올라가도 두 배라고 말할 수 있는.
▷ 한문도 : 그렇게 이야기하면 안 되는 거죠.
► 김어준 : 500개가 1000개 되어 봐야, 아직 예년 겨래량 평균이 6000이기 때문에 한참인데. 아직도 저 밑바닥인데.
▷ 한문도 : 그 와중에 대출 규제도 다 풀었고, 규제 완화 다 했고, 특례보금자리론까지 투입이 됐으니. 예전같으면 지금 난리가 나야 되는데 그렇게 판단하시는 게 정확한 판단입니다. 반응이 약하구나. 시간을 두고 봐야겠구나. 반응 없다. 이렇게 보시면 되겠습니다.
► 김어준 : 서울시 아파트 거래량 추이 한 번 볼까요, 그러면?
▷ 한문도 : 예. 그림 보시는 것과 같이 바닥에서 기고 있잖아요, 오른쪽 보시면?
► 김어준 : 오른쪽 끝에 보시면은.
▷ 한문도 : 제가 분홍색 하나 해놓은 게 있는데요. 그게 이제 804개예요. 확대해서 2~3주 더 추가한다고 하면 한 1000에서 1200~1300? 정말 많으면 1500건 나올 수 있거든요. 그렇게 말씀드린 3000건.
► 김어준 : 그러니까 12월에 700건. 800건. 1월에 지금까지 잡힌 거는 804건. 통계가 더 더해질 수는 있는데 그래봤자 1000건.
▷ 한문도 : 저기 선이 보이시면 하얀 게 3000건이거든요. 거기 오려면 한참 멀었잖아요. 그러니까 별로 들썩인다니 그런 표현을 쓰는 거는.
► 김어준 : 노란 게 평균선이고. 6000건.
▷ 한문도 : 맞습니다. 평균선이고. 저기까지 가야 또 뭐 이제 그 다음에 상승이라고 이야기하지, 지금은 이야기할 단계는 아닙니다, 사실.
► 김어준 : 800이 1000이 되네 마네 뭐 이런 수준이네요.
▷ 한문도 : 그러니까 이런 표현은 좀 죄송한데, 100미터 달리기인데 5미터 달린 거나 10미터 달린 거나 무슨 차이가 있어요. 두 배잖아요, 그것도. 그렇게 보시면 될 것 같습니다.
► 김어준 : 알겠습니다. 또 자료를 보면서 좀 얘기해볼까요?
▷ 한문도 : 예. 시장 상황을 좀 보시면, 한국 부동산을 보시면 좀 약간 올라가잖아요. 하락폭이 좀 주는 모습이죠?
► 김어준 : 전국 주간 아파트 매매가격 변동률.
▷ 한문도 : 예. 이제 규제완화 대책이 나오고서부터 하락폭을 줄인다는 기사가 많이 나오잖아요. 이게 부동산원 기사인데, 제가 한 달 전부터 이게 통계에 문제가 있다고 계속 얘기를 해요. 그러나 시청자 여러분들께서는, 청취자 여러분께서는 흐름만 보시면 돼요. 아, 여전히 하락 중이구나. 결론은 그겁니다.
► 김어준 : 자, 보시면은 전국이 0.76까지 갔다가 0.38. 수도권이 0.93까지 갔다가 0.44. 그런데 마이너스예요.
▷ 한문도 : 여전히 0.5면, -0.5면 1년이면 25%, 30% 바꿔야 되잖아요. 여전히 안 좋은 수준에 머물러 있습니다. 다만 착시현상이죠. 하락이 둔화가 됐다고 하는데 이것도 이제 문제가 있습니다. 제가 그림 하나 보여드릴텐데, 점으로 된 게 있어요. 분산도표. 데이터가 어떻게 나오는지를 제가 계속 한국부동산원에 요구를 하는데 명료하게 오픈을 안 하거든요. 저기 보시면 노란 선이 0입니다. 저기 기준으로 위에 있는 점들은 상승한 거래고요. 밑에 있는 점들은 서울 아파트 1월달 거래량이에요, 전체. 전체 중에 아파트 중에 밑에 있는 점들이 다 하락권.
► 김어준 : 대부분이 다 가격이 떨어진 채 거래됐는데.
▷ 한문도 : 하락권이잖아요. 대부분이. 80%인데, 제가 계산해보니까 80%고. 10%가 상승이고 10%가 보압이에요. 그러면 통계가 저렇게 나올 수가 없거든요? 그러면 저거는 호가가 들어갔다는 얘기예요. 실거래가가 아니라. 그래서 제가 모 기자님하고도 부동산원에서 좀 오픈해줬으면 좋겠다, 표본을. 하는데 아직까지 오픈을 안 한 걸로 알고 있습니다.
► 김어준 : 교수님이 보시기에는 이 표 자체가 찍어봤더니.
▷ 한문도 : 네. 저번 주 같은, KB같은 통계는요. 역대 전주보다 더 하락했는데 부동산 통계는 계속 축소중이에요. 그럼 이거 문제가 있잖아요. 뭔가 둘중에 하나 누가 틀린 거겠죠?
► 김어준 : 계속 하락 중인데, 하락세인데. 한 10%는 가격이 올린 채 거래된 게 찍히더라. 근데 전체가 이렇게 하락중인데 10%나 가격이 올라가서 거래됐단 말이냐, 이건 좀 이상하다 이거죠.
▷ 한문도 : 저기 그림 보시면 옆에 금액 있잖아요. 하락권에 보면 뭐 4억, 5억, 6억까지 하락된 게 많잖아요. 상승 보면 다 1,2억 수준이에요. 그러면 하락폭이 느낌 상 크잖아요, 벌써. 다 몰려있으니까. 그런데 통계가 저렇게 나와서 여러분들이 통계를 100%믿지는 마시고. 표본을 공개하면 우리가 믿을 수 있는데 제가 볼 때는 실거래가를 가지고 재 봤는데 이게 더 정확할 수도 있습니다. 어떻게 보면.
► 김어준 : 거래량 늘었다고 하는데 거래량 늘었다고 하는 건 여전히 6000건이 평균인데 1000건이 안 되는 게, 1000건 정도 될까 말까 하는 게 이 정도 수준이다.
▷ 한문도 : 1월 달, 아마 2월까지 계산해보면 1200건에서 1500건 나올 거 같거든요. 큰 의미가 없죠, 이게.
► 김어준 : 그리고 하락폭이 줄었다고 하는데 여전히 마이너스다.
▷ 한문도 : 그것도 큰 마이너스죠. 거기다가 강남 3구는 본격적으로 하락하기 시작하거든요. 미분양 그림 있던데.
► 김어준 : 자, 전세가.
▷ 한문도 : 전세가가 지금 강남 3구는 계속 내려가고 있어요. 많이 내려가고 있는데. 1기 신도시는 지금.
► 김어준 : 1기 신도시 전세가 한번 볼까요?
▷ 한문도 : 1기 신도시는 매매가 하고 전세가가 막 내려가고 있어요, 1기 신도시도.
► 김어준 : 전세가가 예전에 말씀하시기를 그 아파트 가격.
▷ 한문도 : 1기 신도시 여기 보시면, 이건 서울이고. 전세가 보시면은 그림이. 전세가 좀 아까 있었잖아요. 전세가 그림을 보시면. 전세가가 지금 서울, 서초, 강남, 송파 이쪽이요. 여전히 1%대 수준입니다.
► 김어준 : 전세가가요?
▷ 한문도 : 마이너스 폭이요. 그 얘기는 뭐냐면 상당히 심화됐다는 이야기인데. 저번에도 한번 말씀드렸는데, 강남 3구가 입주 물량이 어마어마하게 많습니다. 그래서 올 한 해 강남 3구는 잠깐 반짝반짝일 수 있지만, 전세가격 하락이 심화되면 당연히 매매가격이 하락하거든요.
► 김어준 : 이 자료네요, 보니까.
▷ 한문도 : 1기 신도시는 또 심화됐습니다, 하락이. 전세가 보시면 그림이 지금 나오잖아요? 보시면 분당, 저 어디야 일산 동구는 하락폭이 더 심화됐습니다. 근데 매매가는 아까 말씀드린 대로 둔화 그림이고요. 묘하죠. 역전이죠. 안 맞죠, 믹스매치. 이게 부동산원 자료인데.
► 김어준 : 전세값이 떨어지면 아파트값이 떨어지는 거 아닙니까.
▷ 한문도 : 네. 앞으로 흐름만 예측하시면 되겠죠. 전세 가격이 지금 계속 하락하잖아요. 특히 과천같은 경우 보시면, 그림의 맨 우측이 과천인데. 전세가 하락이 심화됐습니다, 심각하게. 입주 물량도 좀 있고 그래서 그렇거든요. 그래서 과천은 거의 뭐 반토막 수준이 돼가지고. 갭투자 하신 분들이 많이 고생하고 있습니다, 지금. 전체적으로 지금 제가 볼 때는 이런 현상이 하반기까지 이어질 거 같다고 보시는 게 좋을 거 같습니다.
► 김어준 : 분양 시장은 어때요?
▷ 한문도 : 네, 정부에서 미분양 물량에 대해서 계속 얘기를 하잖아요. 분양 물량 보시면 이게 역대 분양 물량인데요. 보시면 노란 선이 있지 않습니까, 가이드선이. 가이드선 밑으로 보시면 삐쭉 나온 데가 글로벌 금융위기 이후에 10만 건, 16만 건 이럴 때에요.
► 김어준 : 미분양.
▷ 한문도 : 근데 맨 우측에 이게 작년인데, 2022년. 그 앞에 보시면 2015년, 16년, 17년, 18년 보시면 다 5~6만으로 비슷해요. 미분양분이. 그때는 상승이었잖아요. 전혀 문제가 안 됐는데도 매년 5~6만이 나왔잖아요.
► 김어준 : 미분양이.
▷ 한문도 : 지금도 6만이란 말이에요. 그러면 전혀 문제가 없잖아요. 그래서 원희룡 장관이 그 얘기를 한 겁니다. 크게 문제가 없다라는 수치는 한 6만, 7만까지는 문제가 없어요. 그런데 그 이후, 더 넘어갔을 때 뒤에 이어서 소화가 되면 문제가 없는 건데. 저기 15,16,17도 다 소화가 됐잖아요, 상승기니까. 지금은 이제 하락기니까 소화가 안 될 가능성이 높다고 하고. 선제적으로 지금 미분양 매입 대출을 던졌는데, 너무 빠른 거죠. 그래서 이제 일반 분들이 아니 이거 다주택자하고 건설사만 위한 대책만 자꾸 내주냐. 비판이 그래서 나온 겁니다. 아직 뭐 위기가 터지지도 않았는데. PF 부실이 확대될 것을 미리 걱정해서. 상생임대인제도 기억나실 거예요. 전세 가격이 혹시 올라갈 걸 대비해서, 일부 지역이 혹시 올라갈 수 있으니 5% 인상만 하는 임대인에 대해서 양도세를 감면하겠다는 파격적인 대책을 던졌죠. 근데 올라가기는 커녕 다 역전세잖아요.
► 김어준 : 지금 역전세죠. 그게 집주인과 건설사를 위한 대책만 계속 내는 거죠.
▷ 한문도 : 그렇게 오해받기에 충분한 상황이 된 거죠.
► 김어준 : 그게 오해입니까? 그런 대책만 나오는데.
▷ 한문도 : 제가 그렇게 표현했는데. 그러니까 너무 편향적이죠. 예를 들어서 지금 전세에 계신 분들이 더 힘들 수도 있잖아요? 그럼 이번에 특례보금자리론도 전세 대출에 계신 분들도 도와줘야지 균형이 맞잖아요.
► 김어준 : 그러니까요. 왜 집주인하고 건설회사만 도와주는 거예요?
▷ 한문도 : 공정거래 상식을 우리가 말한다면, 약자부터 또. 자영업자나 이런 분들 많잖아요. 그런 분들부터 대출에 대해서 더 지원하는 게 더 맞지. 굳이 집을 갖고 있고 그분들을 먼저 도와준다는 게 약간은 좀 제가 봐도 이해가 안 가는 부분이 있습니다.
► 김어준 : 많이 이해 안 가고요. 정부가 지금 미분양주택 매입하게 되는 거잖아요.
▷ 한문도 : 그것도 문제가 많죠. 아시겠지만 보도에도 몇 번 나왔지만 국민 세금을 가지고.
► 김어준 : 건설회사 상품을 과잉생산해가지고. 과잉생산한 걸 정부가 사주겠다는 거 아니예요, 지금.
▷ 한문도 : 그런 일이 벌어졌죠. 그래서 원희룡 장관도 뭐 비판을 했는데. 비판을 한 당사자가 그 일을 한 LH의 수장이잖아요. 대표자. 물론 원희룡 장관도 입장이 맞으세요. 왜냐면 실무를 보시다 보니까 밑에 일선에서 일이 벌어진 걸 미처 캐치를 못했겠죠. 다만 이번에 알았으니까.
► 김어준 : 대통령도 이 말 했는데, 이미.
▷ 한문도 : 대통령은 제가 보니까 내용을 모르고 얘기한 거 같은데. 왜냐면 미분양을 매입하는 걸 검토하라고 했지, 비싸게 사라 싸게 사라 그런 얘기가 아무것도 없었잖아요. 가이드가.
► 김어준 : 미분양을 사라는 자체가 이미 대통령의 지시니까요.
▷ 한문도 : 그것도 웃기죠, 사실. 미분양을 사라는 게. 자유시장 기본에서는 어긋나는.
► 김어준 : 남는 거 사주라는 거잖아요.
▷ 한문도 : 물론 이제 경제 위기가 오거나 이런 상황이라면 도와주는 건 맞는데.