강남 아파트 증여 역대급 폭증? “호가만 올랐을 뿐 매물은 넘치고 매매 줄어”

[인터뷰 제3공장]
강남 아파트 증여 역대급 폭증? "호가만
올랐을 뿐 매물은 넘치고 매매 줄어"
- 한문도 겸임교수 (연세대학교 정경대학원)

▶ 김어준 : 일주일에 한 번씩 부동산 현황 짚어 봅니다. 연세대 정경대학원 한문도 겸임교수님 나오셨습니다. 안녕하십니까.

▷ 한문도 : 예, 안녕하세요.

▶ 김어준 : 지난주에 이제 오세훈 시장 이후에 호가가 폭등하고 있다. 부산도 마찬가지고. 그런 보도들이 굉장히 쏟아졌는데 지난주에 한 일주일 정도 지켜보면 이것이 이제 진짜 가격 상승으로 이어지는 것인지 아닌지 알 수가 있다고 말씀하셨는데 이제 일주일 정도 지났습니다. 그 일주일 사이에 나온 눈에 띄는 기사 중에 하나는 뭐냐 하면 강남의 아파트들이 이제 증여가 크게 늘었다. 그래서 매물이 없다. 이런 기사가 나왔습니다. 이 사실관계는 어떻습니까?
▷ 한문도 : 그건 전혀 잘못된 기사고요. 팩트를 말씀드리면 매물이 없다고 그러셨는데 지금 1분기에 증여 때문에 매물이 없다고 한 기사인데요. 1분기에 거래가 13,000개가 됐습니다, 서울시에. 그중에 증여 물량이 800개거든요.

▶ 김어준 : 그것밖에 안 돼요?

▷ 한문도 : 그것밖에 안 되는데 그걸 가지고 시장이 5%, 10%도 안 되는데 그게 시장을 좌우할 리는 없고요. 또 매물이 없다고 하는데 지금 오늘 날짜로 강남구의 매물 아파트가 4,451개, 서초가 3,679개, 송파가 3,064개가 매물이 나와 있습니다. 아파트가.

▶ 김어준 : 그래요?

▷ 한문도 : 네. 그런데 이런 것들을 그 기사를 쓴 분이 누구신지 모르겠지만 좀 조사하고 쓰시는 게 좋겠다고 말씀드리겠습니다. 그리고 매물이 압구정 현대 같은 경우에 매물이 없다고 그랬는데 현대 1, 2차만 해도 87개, 6, 7차가 103개. 여기까지만 말씀드리겠습니다. 다른 곳도 똑같이 매물들이 꽤 있습니다.

▶ 김어준 : 증여를 하느라고 사람들이 매물을 안 내놓는다는 건 사실이 아니네요?

▷ 한문도 : 호도성 기사죠. 왜곡된 기사라고 봅니다.

▶ 김어준 : 이게 왜 이런 기사가 나오는 거죠?

▷ 한문도 : 기사의 생명은 팩트 체크고 명확성과 정확성인데 전혀 거기랑 부합하지 않는 기사인 것 같습니다.

▶ 김어준 : 압구정 현대 1, 2차만 해도 그럼 지금 말씀하신 것만 해도 100건이 넘는 것 아닙니까?

▷ 한문도 : 1, 2차, 6, 7차 하면 한 200개 됩니다. 나머지 차 빼고.

▶ 김어준 : 전혀 사실이 아니에요.

▷ 한문도 : 네, 맞습니다.

▶ 김어준 : 팩트 체크를 한번 먼저 해 봤고요. 왜냐하면 이게 눈에 띄는 기사라 포털에서 댓글도 꽤 되고 그랬었거든요.

▷ 한문도 : 저번 주에도 말씀드렸던 게 전체 서울 매매, 전세, 월세 합쳐서 9월 초에 합쳐서 5만 8천이 8만 개를 넘었다고 그랬는데요. 그 수치가 어제 기준으로 한 8만 8천까지 왔습니다.

▶ 김어준 : 더 올라갔어요?

▷ 한문도 : 네, 더 올라갔습니다.

▶ 김어준 : 매물이 없는 게 아니라 매물이 많네요?

▷ 한문도 : 매물은 계속 늘어나고 있습니다.

▶ 김어준 : 지난주 방송에서 부동산 시장이 가격 상승으로 가느냐, 아니면 보합이냐, 아니면 전체적으로 안정화로 들어가느냐. 중요한 국면인데 이제 부산, 서울 모두 시장이 새로 당선됐고 보수 후보이기 때문에 부동산 가격이 상승 국면으로 돌아설 것이다, 이런 보도가 꽤 많이 나왔거든요. 실제로 어떻습니까?

▷ 한문도 : 실제 상황은 지금 거래량이 지금 안 받쳐 주지 않습니까? 한국감정원의 통계 방식이 문제가 있는데요. 일단 실거래를 위주로 해서 동일가중을 해야 되는데 그걸 안 하고요. 공인중개사 호가도 포함이 되어 있습니다. 그러니까 호가만 올라갔지 거래가 없습니다. 실제로 거래량을 보면 일주일 안에 제가 특히 이제 아이콘이 재건축 현장이지 않습니까? 그럼 압구정동은 지금 제가 말씀드린 뒤로 2개가 거래가 됐습니다. 1만 세대 중에 2개가 더 계약이 나왔어요. 그리고 잠실 주공은 0개. 상계주공아파트는 1개. 목동은 2만 5천 세대인데 1개 나왔습니다. 그러면 일주일에 1개라는 건 한 달이면 4개, 5개, 10개라는 수준이니까.

▶ 김어준 : 거래가 없다는 거죠, 거기는.

▷ 한문도 : 이번 주까지 봤을 때는 효과가 없다는 게 일단은 증명이 됐는데, 모르겠죠. 이렇게 좀 기사들이 호가, 저번 달 신고가, 옛날 기사를 갖다 쓰고 있습니다. 그래서 시장을 좀 명확하게 보시고 판단하는 게 좋을 것 같습니다.

▶ 김어준 : 시장이 부동산 상승 국면으로 이어질 거라고 하는 뉘앙스를 주는 기사들이죠, 다.

▷ 한문도 : 예. 다 그런데 지금 실제 상황은 그렇지 않은 거죠. 그래서 호가 조사에서 이번 주에 감정원 통계도 재건축 영향으로 0. 몇 퍼센트 올라, 이런 식으로 썼는데 감정원에도 엑스맨이 없지 않는 한 그렇게 표현하면 안 되겠죠. 거래량이 받쳐 주지 않기 때문에 상승률을 호가 위주로 계산하는 방식이고.

▶ 김어준 : 호가는 그냥 일방적으로 부르는 거니까.

▷ 한문도 : 네. 그러니까 이건 좀 잘못된 거니까 그것도 좀 수정할 필요가 있는 것 같습니다.

▶ 김어준 : 아까 통계 방식이 잘못됐다는 건 무슨 말씀인지 잠깐 설명해 주십시오.

▷ 한문도 : 일단 세계 해외 선진국들은 동일가중 가치 평균을 쓰고.

▶ 김어준 : 그게 어떤 방식으로.

▷ 한문도 : 그건 좀 시간이 걸리니까 다음 시간에 말씀드리겠습니다.

▶ 김어준 : 알겠습니다.

▷ 한문도 : 그리고 이제 3개월의 어떤 누적량을 가지고 평균 반복을 씁니다. 그런데 우리는 지금 말씀드린 것처럼 전화해서 물어보는 그 호가로 받아들이는 분도 있고, 또 실거래가도 조사하는 부분도 있습니다. 그러면 거래량이 받쳐 주지 않으면 그것을 수치에다 수치화시키지 않거든요. 1만 건의 어떤 표준의 빈도라는 것이 있지 않습니까? 10명 중에 1명이 사고 친다면 10%가 나오지만 1만 명 중에 1명이 사고를 친다는 걸 갖다가 그걸 계속 표현할 수가 없지 않습니까? 그 0.001%를. 지금 우리는 그러고 있거든요.

▶ 김어준 : 그런 식으로 안 해요, 해외에서는?

▷ 한문도 : 또 한 달마다 보고를 합니다. 발표를 합니다. 우리는 매주 굳이 이걸 수치를 억지로 만들어 내서 호가를 가지고 하니까 이건 좀 조정할 필요가 있다고 저는 봅니다.

▶ 김어준 : 호가 가지고 실거래가인 양 그 통계에 반영하는 방식은 해외에서는 안 씁니까?

▷ 한문도 : 거의 안 하죠. 하는 데가 거의 없는 걸로 알고 있습니다.

▶ 김어준 : 그러니까 그게 시장을 왜곡시키고 있다?

▷ 한문도 : 네. 대한민국은 그러고 있는 것 같습니다.

▶ 김어준 : 그 부분은 다음 시간에 자세히 말씀해 주시고요. 그러면서 이제 2.4 대책이 전문가들 사이에서는 시장을 안정화시킬 대책으로 보고 있기 때문에 7월 정도 되면 확연하게 안정화 효과가 나올 것이다, 이렇게 계속 말씀하셨잖아요.

▷ 한문도 : 네. 저는 좀 안정 국면으로 가고 있다고 보고 있는데요. 일단 선거가 있었지만 4월 14일 날 고밀도 개발지구 2차 선정지가 발표됐습니다. 그래서 1차의 21곳하고 이번에 13곳을 하면 장장 한 4만 호 물량이 일단 선정이 됐습니다. 신청한 곳이 432곳이고요. 선정된 곳은 불과 21하고 13이니까 34곳만 선정이 됐습니다. 10분의 1만. 그중에 또 10분의 1이 더 선정이 된다 그러면 한 8만 호가 또 선정이 되겠죠. 그래서 주택 공급에 대한 신호는 확실한데 보도에 안 나왔습니다. 보도에 재건축 들썩들썩은 많이 나오는 반면에 이런 중요한 기사들, 공급 신호들을 시청자분들이나 일반 시민들한테 전달해 줘야 되는데 그게 좀 아쉬웠습니다. 제가 개인적으로 볼 때.

▶ 김어준 : 고밀도 개발 후보지 추가 발표된 보도는 사실 포털에 계속 떴어야 되는 중요한 정보인데.

▷ 한문도 : 거의 없습니다. 제일 중요하죠.

▶ 김어준 : 제일 중요하죠. 왜냐하면 이렇게 공급이 늘어날 거란 신호가 주어져야 되니까.

▷ 한문도 : 그래야 또 다주택자분들이나 자산 관리하시는 분들도 시장에 대처를 하실 텐데 너무 편향적으로 쓰다 보면 시장에 잘못된 신호를 줘서 제가 볼 때 이건 좀 수정할 필요가 있다고 봅니다.

▶ 김어준 : 그러니까 호가가 높아진다는 기사만 계속 쏟아지지 정반대로 이 고밀도 개발을 하는데 후보로 신청한 곳이 이렇게 많았다는 것은 보도가 안 되고 있다는 게 문제라는 거죠?

▷ 한문도 : 네. 이 보도만 나와도 시민들이나 무주택 서민 입장에서는 공급 신호에 대해서 받아들일 수가 있지 않겠습니까?

▶ 김어준 : 누가 거기 신청하겠냐고 했었는데 사실 신청 많이 했다는 거죠.

▷ 한문도 : 엄청난 거죠.

▶ 김어준 : 그리고 그중에서 신청이 워낙 많았기 때문에 10분의 1만 선정해도 충분한,

▷ 한문도 : 지금 4만 호가 일단 예비적으로 완성됐습니다.

▶ 김어준 : 심각한 문제네요. 그러니까,

▷ 한문도 : 이걸 좀 보도를 많이 해 줬으면 좋겠습니다. 시민들이나 국민들을 위해서.

▶ 김어준 : 공급이 충분히 될 것이라는 신호가 계속 나가면 이 심리가 문제지 않습니까?

▷ 한문도 : 그렇죠.

▶ 김어준 : 심리적인 안정이 될 텐데. 많은 후보지들이 신청을 했고 그중에 한 10%만 선정해도 충분한 물량이 될 거라고 계속 말씀하셨잖습니까? 근데 10% 정도 선정했다.

▷ 한문도 : 그러니까 이 신호에다가 다 아시지만 금리도 압박이 상승 압박이 많이 있고 실제 현장에서는 0.2% 조금씩 올랐잖아요. 이런 요인들이 같이 나오면 시장이 좀 많이 안정될 겁니다.

▶ 김어준 : 지금 교수님 예상으로는 계속 그런 말씀을 하셨지만 7월 이후가 되면 전체적으로 안정화 신호가 확실하게 나올 것이다?

▷ 한문도 : 네. 정부가 그대로 추진을 잘해 내시면 제가 볼 때는 큰 무리 없이 안정화 국면으로 연착륙할 것 같습니다.

▶ 김어준 : 2.4 대책이 이제 눈에 들어오는 거겠죠.

▷ 한문도 : 네. 3기 신도시도 마찬가지고.

▶ 김어준 : 알겠습니다. 이 뉴스가 중요하네요. 고밀도 개발 후보지가 추가로 발표됐다. 이 뉴스를 아시는 분들이 그렇게 많지 않을 것 같아요.

▷ 한문도 : 좀 많이 실어 주셨으면 좋겠습니다. 기자분들이 조금만 다 가족이라고 생각하시면 이것 좀 실어야 정상 아닌가요?

▶ 김어준 : 그렇죠. 공급이 부족하다고 항상 이야기했는데 지금은 공급이 크게 늘 것이라는.

▷ 한문도 : 시청자분들께 한 말씀 드리고 싶은 게 있는데요. 작년에 얼마나 언론들이 2021년 입주 물량 부족으로 가격 폭등 올 거라고 했지 않습니까? 지금 폭등은 아니지 않습니까? 이 기사도 같이 누가 해설을 하거나 사설 칼럼이 나오는 게 제가 볼 때는 좋은 기사나 언론의 자세라고 보는데 그게 좀 부족한 것 같습니다, 제가 볼 때는.

▶ 김어준 : 알겠습니다. 지금 증여 매물 때문에 매물이 없다는 기사는 사실이 아니라고 팩트 체크를 해 주셨고 그리고 호가 때문에 전체적으로 가격이 상승할 거라는 것도 현재까지는 그런 기미는 전혀 없다.

▷ 한문도 : 네, 맞습니다.

▶ 김어준 : 여기까지 하겠습니다. 한문도 교수였습니다. 감사합니다.

▷ 한문도 : 네, 감사합니다.


TBS [김어준의 뉴스공장]